快评 | 黄金周楼市成交略好于去年同期,降价推动的回升料难持

搜狐焦点武汉站 2019-10-09 10:39:47
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“十一”数据层面整体向好,但市场冷淡的迹象仍未发生根本性扭转。

在“金九”成色不佳,楼市持续转冷的背景下,今年的“银十”格外引人关注,特别是刚刚过去的十一黄金周,30城成交稳中微增,同比小幅上扬3%,数据层面好于去年同期,究竟是市场回暖的征兆,还是低迷走势下的小小波动,我们将在下文一一解析。

01

一线领涨同比增9%

二线涨多跌少,三四线分化加剧

据CRIC监测,今年国庆黄金周间(10月1日-7日),30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米,较去年同期小幅微增3%,各线城市成交量皆有回升,一线城市暂以9%同比涨幅居首,具体来看:

一线城市稳步复苏,7天累计成交量达12万平方米,显著好于去年同期。其中北京、深圳同比皆有上扬,北京主要得益于限竞房的集中入市,刚需得以稳步释放;而深圳延续了此前的销售热度,“十一”更是迎来了“开门红”,同比大增80%。与之形成鲜明对比的是,上海、广州的成交量均有不同程度的回落,城市间的分化在持续加剧。

二线城市整体维稳,成交涨多跌少,仅武汉、重庆、福州等个别城市成交同比出现了下滑,主要源于前期购买力透支严重,市场迎来了阶段性调整。多数城市则保持了稳步增长, 青岛、济南、杭州表现突出,同比涨幅皆超过100%,苏州上行动力略有不足,经历了前期的密集调控,购房者的观望情绪加剧,加之在售新盘以洋房、别墅等中高端产品为主,十一黄金周成交量仅小幅微增5%。

三四线城市成交量小幅微增3%,各城市市场显著分化。受较低基数影响,温州、扬州、莱芜等城市成交明显放量,同比皆倍增。珠三角内部“几家欢喜几家愁”,佛山、肇庆、江门等城市市场热度明显不及去年同期,成交量同比降幅均超40%。莆田、茂名、韶关、惠州等城市购房热情相对高涨,成交量稳中有增。

02

跑量带来的市场“复苏”不可持续四季度仍将以稳为主

结合9月市场情况来综合分析,虽然“十一”数据层面整体向好,但是市场冷淡的迹象仍未发生根本性扭转:一方面从整体的政策层面来看,虽然部分城市调控出现了“松动”,但“房住不炒”、“稳房价”“稳预期”的政策主基调依旧,涉房信贷仍相对紧张,叠加10月落地的房贷利率新机制执行,市场观望情绪依旧浓厚。另一方面,房企降价“跑量”冲刺业绩也一定程度上造成了市场短暂“复苏”的假象,但以牺牲利润为代价的打发始终不可持续,未来市场趋稳将成为大概率事件。

展望未来,我们认为,一线城市成交量将迎来小幅回调,总量仍有望高于2018年。二线城市整体维稳,中西部刚需和改善需求仍有待进一步释放,诸如重庆、武汉、郑州、成都、昆明、兰州等这种去化周期较短、供需旺盛的城市,四季度成交有望冲高。广大的三四线城市成交量将稳步回落,城市表现将出现分化,部分环一线和热点二线的三四线城市,成交热度或将维持较长的一段时间。

文章来源:克而瑞地产研究

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