不要再一次掉进新加坡的陷阱里。

搜狐焦点武汉站 2019-09-11 14:02:48
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中国香港的这一轮风波,分岔出一个小议题:香港之所以有今天,那几家大型地产商是一定要负责任的;他们把房价搞得全世界最高,搞得老百姓没法安居,也没法乐业,结果上了街。

1st

中国香港的这一轮风波,分岔出一个小议题:香港之所以有今天,那几家大型地产商是一定要负责任的;他们把房价搞得全世界最高,搞得老百姓没法安居,也没法乐业,结果上了街。

这种单细胞生物的逻辑推导,在情绪市场上很受欢迎:房价都是地产商炒上去的。

这又牵引出另一个论断:中国内地的房地产开发模式,不能再学中国香港了,不要就知道卖地卖地卖地,土地财政土地财政土地财政;应该壮士断腕,去学新加坡。

你看新加坡多好,年轻人没工作几年,就买得起房子;政府建了那么多价格低廉的「组屋」,让 80% 的家庭都能「居者有其屋」,多好。

这种思潮,不仅盛行江湖之远;庙堂之高,同样拥趸甚众。

割舍香港模式,学习新加坡模式?搞得新加坡模式是一帖新药方似的。

其实,我们早就深度学习过新加坡,并且已经失败了。

二十年前,我们怀着初恋的心情,认真地爱过新加坡:中国在 1998 年启动的住房制度改革,几乎就是新加坡住房制度的复刻版。

2nd

1998 年的住房制度改革,简要概括就是:取消福利分房,建立公积金制度与经济适用房制度——只要你每月连续缴纳公积金,用不了几年,你就能买得起价格低廉的经济适用房,像新加坡人买「组屋」那样轻松。

二十年前,我们曾经渴望像新加坡那样:80% 的中等收入群体和低收入群体,都能买得起经济适用房。

你知道,这一切都是优美的设想而已,并没有实现。为什么?

取消福利分房是一项极具勇气与担当的改革,但是福利分房的制度可以废除,「制度惯性」难以遏制:经济适用房很快就蜕变为变相的福利分房,有限的经济适用房,首先分给了公务员群体与国有企事业单位职工群体,极少数分给低收入群体作为象征性的点缀。

福利分房与经济适用房的区别仅仅在于:前者不需要出资购买,你也没有产权;后者你只要出低廉的价格(比商品房便宜很多),你就可以拥有独立产权。经济适用房事实上就已经是一种变相的福利分房了。

二十年前深度学习新加坡模式,之所以失败,最主要的原因是:忽略了中国与新加坡的国家规模之区别。

新加坡是城市国家,城市即国家,国家即城市,拥有明显的边境线,人口流动性弱;中国则是超大规模国家,有无数个与新加坡面积与人口相当的城市,这些城市是没有边境线的,人口流入量超大。

打个比方你就更好理解了:你在一个教室里给人发面包,如果你教室的门关上,你的面包是很好发的,每个人发一个;如果教室大门敞开,人员进进出出,整个学校的学生老师都在进进出出,你的面包大概是发不好的,也是不够发的。

新加坡就是那个关了门的教室,上海就是那个大门敞开的教室。中国有无数个大门敞开的教室。面包怎么发得好呢。所以,经济适用房制度,基本上已经宣告失败。

3rd

但是,官方是不会公开承认经济适用房制度的失败,更不会承认公积金制度的失败。

时至今日,经济适用房已经悄然退出舞台(还有一些残留),但公积金还在执拗地占着舞台表演,积重难返,似乎没有大刀阔斧进行改革的意思。

经济适用房+公积金,都是我们从新加坡搬来的。

4th

现在,学习新加坡模式的呼声,又变大了。我们正在用「共有产权住房」,去取代经济适用房,继续学习新加坡。

为什么要取代?因为,没有一个地方政府负担得起能够覆盖 80% 家庭的经济适用房建造数量。经济适用房卖得实在太便宜了,地方政府负担不起。「共有产权住房」比经济适用房卖得要贵不少,目前阶段应付性地做一批,地方政府暂时还能承受。

经济适用房与「共有产权住房」的定价区别在于:前者几乎是恒定价格,跟商品房价格不挂钩;后者是跟商品房价格挂钩,定价适当打折,然后由政府与购房者共同出资,共同持有产权,购房者日后想要拥有全部产权,须按市场价回购。

打个不太恰当的比方:假设地方政府是一家房企,那么经济适用房是稳赔不赚的,而「共有产权住房」则是稳赚不赔的——只要中国经济持续发展,中国的城市化持续推进。

但是,稳赚不赔的前提是,政府必须事先投入巨量资金——如果「共有产权住房」要覆盖整个中等收入群体,仍然会占用巨量资金。在人口规模超大的中国,没有一个地方政府能够垫得起这笔巨量资金。

所以,现在的「共有产权住房」,没法面向中等收入群体,只能面向低收入群体——这又陷入另一个悖论:低收入群体本来就不该买房(对不起这话很刺耳),低收入群体应该享有的是轻易租住公租房的权利。

现在,各地的「共有产权住房」试点正热火朝天;但是,长远来看,这项改革(如果称得上是改革的话)仍然具有极高的失败概率——它并没有从根本上吸取经济适用房失败的经验教训。

经济适用房失败的最大经验教训是:在一个人口规模超大的国家,我们依然照抄了新加坡的「居者有其屋」模式。

虽然,现在我们的官方表述已经放弃了「居者有其屋」而改用「住有所居」,但在住房制度设计上还是受困于「居者有其屋」的思维模式。

5th

很遗憾,我们在同一个陷进里,很可能要掉进去两次。

那个陷阱,就是新加坡模式。

文章来源:德科地产频道

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