武汉楼市——2017年埋下的种子,正在“结果”

搜狐焦点武汉站 2019-08-13 14:57:12
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武汉这么多二手房,从何而来? 2017年,武汉楼市埋下的种子正在生根发芽

先给大家看张图目前武汉通过链家正在挂牌销售的二手房数量

97334套是什么概念呢?北京深圳已经是完全“二手房化”的市场

我们看他们的挂牌量

武汉的二手房在售量超过深圳一倍多

深圳官方统计的常住人口大概有1300万,但实际人口,可能翻一番还不止。等于说,武汉以不到深圳一半的人口“创造出”超过深圳一倍的二手房“抛盘”。这是一个很惊人的数据。当然,你不能排除链家上很多抛盘纯粹是卖家在试探市场,但人家深圳北京,就没有试探?

武汉这个挂牌量,放在全国同类城市比较,低于成都重庆,但高过南京杭州长沙郑州

图源网络:

武汉这么多二手房,从何而来?

2017年,武汉楼市埋下的种子正在生根发芽

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问过链家的朋友,他说上个月武汉二手房挂牌量才是巅峰,超过10万套。现在9万多,还是一部分已经让价成交或者房东撤牌之后的数据。武汉哪里来这么大的抛盘?

二手房市场房东太过个性,我们没办法统计一个精准结果。人家可能是想置换,可能是锁定不动产升值收益,也可能就是对老房子烦了,倦了……然后,哥又统计一个数据。5年内房龄的抛盘量,有多少?

如下

这个数据,依然比较高。深圳只有5884套,南京9225套,杭州10026套……武汉是他们的一倍多。当然,被全国投资客爆买的重庆,比武汉多。重庆5年内房龄的二手房,超过2.5万套。

房龄不足5年就被挂牌出售,甚至不乏2018年交房的二手房,房东这么着急卖,干嘛?比如哥查到一套南湖的二手房,房东是这样描述的——

刚刚交房就要卖……好,哥知道你一定会说,没错了,这些都是投资客,现在争相准备撤退。 

图源网络

你这个猜测非常合情合理,但不一定准确。哥觉得这些房东把刚刚收房的二手房就挂牌拿出来抛,只有一个原因,他觉得继续持有的价值不大。

02

如果只有个把两个房东这样做倒没啥,怕就怕大家都这么想。武昌有一个小区,哥认为非常典型。

这小区在沙湖。哥对沙湖一直有执念,因为这里被严重低估。有一个大概2016年开盘的神盘,如今继续“封神”。他神在哪里?他一共有200套二手房挂牌注意哦,这是2016年才开盘的项目,去年才正式交房。一共2000多户,接近1/10在挂牌。当初新房在售的价格,2.1~2.3万之间。目前二手房的成交均价在2.9万左右。

图源网络:沙湖公园

当年这个神盘,优点和缺点都非常突出。

优点:真正大围合结构,园林景观尺度惊人,建筑立面标示性超越板块同类一大截;

缺点:开发商舍得花钱的同时,省钱也极端突出,作为豪宅却不做转换层,导致整个大堂非常逼仄暗黑。当然更奇葩的是,户型设计。或者说,远远超过武汉当下平均接受度。

比如这个140平户型,一室一厅。

140平不是不能做一室一厅。一线城市,很多小众豪宅产品,甚至有180平的一室一厅。但这个户型,显然不属于小众范畴,卧室和卫生间B之间的15个平方,几乎没有任何可用功能。好,就是这么一种BUG明显的产品,当年被抢得飞起,各种打招呼,各种有力人士。

这盘好在哪里?为啥这么抢手?当时,同板块新房普遍价位已经超过3万(带装修),这个毛坯不过2万出头的项目,景观资源相当了得,还有地铁有城市级商业配套,怎么看都像捡金子!几乎所有买家,都带着这种心态。

他们对价格差,一二手倒挂等等资产属性的认同,远远超过产品居住属性。最终结局是,整个小区,投资客占据相当部分。

03

现在,这帮当年抢着买房的人,开始抢着卖房。这小区已经出现严重的“房东踩踏”苗头。3年时间,房价从2.3万到2.9万。如果扣除掉贷款利息支出+税费,房东基本上是“平进平出”。但哪怕房东不挣钱,已经接近3万的价格,配上这样的户型,以及遍地是房源的选择空间,成交难度还是不小。

武汉楼市2017年埋下的种子,正在“开花结果”。

这确实是一段很尴尬的经历。2016~2017年武汉楼市表现异常强劲,掩盖住很多问题。经过3年时间,终于进入二手房市场检验的时刻,我们突然发现,哪怕在正确的时间,用正确的价格,买一个错误的产品,短期依然会砸在手里。不过3年时间,就有人捏不住开始抛售。 

图源网络

这差不多就是武汉二手房市场的现状。当武汉二手房市场,20%的挂牌抛售房源,是房龄5年内的准新房。其中有相当比例,都是当年大牛市中,所谓“买到即赚到”的神盘。但在整个行业的流动性降低之后,市场情绪趋于理性,你犯过的错误,忽略产品属性/板块溢价,去追高拿下的标的,并不会被什么“城运”掩盖,而是随着时间的推移,一步一步开始释放负效应。

对比下一线城市,尤其是同类二线城市,武汉二手房抛盘量有点过大。

尤其是,房龄5年以内的抛盘,看一下这个数字,我们就应该知道,2016~2018年那些神盘的售楼部里,到底发生了什么?

现在,又得到什么样的结果?

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这两年,我们但凡说到武汉,就是各种“城运”加持。客观说,武汉虽有潜力冲更高段位,但并没有比别人牛逼太多。尤其这样的城市内力,去匹配不断膨胀的房地产容量,现在看,至少二手房市场,已经有些力不从心。

房地产的未来,最终看人口。

武汉最新的落户规定,已经没有门槛。

去年我们吸引18万人落户,今年上半年可能只有几万人。有很多美好,并没有如我们预期般顺利推进。

按照尼尔森公布的中国城市发展指数,武汉在强二线城市排名中上。

武汉房价,在强二线里确实不算高,但也绝对不算低。我们比郑州、长沙、西安甚至成都,都高。不能说其他城市(杭州南京珠海)泡沫更大,所以武汉有价值。看看长沙,在GDP过万(亿)的城市里,房价最低;在房价不过万(元)的城市里,他GDP最高,要不是被政策卡死,他表现会比武汉弱多少?

图源网络:

长沙包括福州,在沿海城市里,没哪里人比福建人能生,这是绝对的利好。而且受地理区位限制,福州没有摊大饼的空间,存量房会更坚挺……所以如果横向比较,武汉房价,是不是还能称之为,优势?城市的吸引力,到底又有多大?武汉无论新房还是二手房,现在开始进入横盘期,消化一下前2年埋下的种子,把前2年涨幅固定住,就是最大胜利。

05

回到哥前面说的,武汉二手房抛盘这么多,只有一个原因——房东认为继续持有下去,空间不大。前期对承受月供的能力,或者说对升值幅度过于乐观,在行情无法兑现的情况下,干脆把房产变现。

现在市场气氛也有点诡异。前两年脸都被扇肿的“空派”,又开始活跃。抓住的最新依据,就是收紧房地产融资+730会议,各种“房住不炒”。其实大部分奔走呼告“房地产药丸”的人,连文件全文都没看。

比如哥的小伙伴,拿着四个字“房住不炒”就要开始写,被哥批评一顿。

如果你没时间看全文,哥把逻辑捋一捋。

经济下行——要放水——不能让房地产借机炒作,也不允许资金流向房地产——再提“房住不炒”,扎紧紧箍咒。

所以,我们要知道再次严厉点名房地产,到底出于什么背景。房地产没有好消息,也没有坏消息。甚至可以说,如果房地产真能脱离“尿壶工具属性”,反而是一件好事。 

好,那么问题来了。大家为啥喜欢买房子?

房地产的生命力,是“中国最具备保值增值属性的资产”。这一点,大家都很接受。其实已经可以全剧终。哥一直认为,对比快消、时尚各种实体行业,房地产营销是最简单的。广大客户,早早已经完成购买的心理建设,不用去教育市场。极少有卖不出去的房子,或者定位严重失误的房子,大部分只不过定价失误,或者市场情绪不对,卖得稍微慢一点而已。

只要“保值属性”存在,就很难真正出现“卖不出去”。

大家可以问问自己,如果下半年,市场上的钱真的变多,意味着什么?这样的环境,到底对防御通胀的资产,是好还是坏?

至于房地产融资被收紧,开发商抗不下去,也跟我们无关。在整个房地产体系里面,开发商作用不算最大。地铁,ZF修的;道路,ZF修的;医院学校公园,都是ZF修的。所有升值的必备要素,都是ZF提供的,你开发商能干啥?你盖栋楼,挣10~15%辛苦费,足够了。开发商真抗不下去,转让给能抗的开发商呗。

只是对我们普通人而言,需要转变的,不是对待房子的态度,而是更新买房,卖房的套路。基于房价永远快速上涨的一套方法论,加杠杆,博倒挂,不是放之四海而皆准。房地产轮回中,类似2016~2018年的行情,才是不正常的。

选对城市,选对区域,选好筹码,才是真理。

现在,房价没有短线上涨的背景,卖房周期也被拉长,甚至降价对成交周期的刺激也不明显,在武汉这个市场内部,选对标的更加重要这种选对,不仅仅只是预判未来升值空间,还包括产品力属性,流动性以及产生现金流的能力。一手房因为备案价因素,一直在小涨,表现依然强势。与之鲜明对比,是二手房市场的萎靡。

所以,对大部分人来说,卖房很难,买房依然不容易,这意味着置换的难度和门槛很高。那种快周转思维下,纯粹“资产属性”的产品,现在和未来,表现能力会越来越弱。这是其一。如果选对标的,不是上面沙湖小区那种产品,那大家就做好打持久战的准备。持久战最艰难的是月供。持有过程中,负债部分会一直存在,你只能不断贴现去坚守。而且这个周期,不再是3年,5年,而可能是8年,甚至10年以上。

光靠一身胆识,拆东墙补西墙是不够的,必须更加重视不动产短期能够产生的现金流,也就是更旺盛出租能力。最后,还是那句话,大家共勉。

房地产的根本属性(抗通胀),在城市化持续过程中,在人口向一线城市/强二线城市集中的过程中,在依然靠投资拉动发展的经济体,不动产的价值底座,并没有也不会被动摇。

你需要做的是,抛弃一夜暴富,以小博大的心理,长周期的行业,就该有长线思维。

文章来源:武汉买房

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