先给大家看张图目前武汉通过链家正在挂牌销售的二手房数量

97334套是什么概念呢？北京深圳已经是完全“二手房化”的市场

我们看他们的挂牌量

武汉的二手房在售量超过深圳一倍多

深圳官方统计的常住人口大概有1300万，但实际人口，可能翻一番还不止。等于说，武汉以不到深圳一半的人口“创造出”超过深圳一倍的二手房“抛盘”。这是一个很惊人的数据。当然，你不能排除链家上很多抛盘纯粹是卖家在试探市场，但人家深圳北京，就没有试探？

武汉这个挂牌量，放在全国同类城市比较，低于成都重庆，但高过南京杭州长沙郑州

图源网络：

武汉这么多二手房，从何而来？

2017年，武汉楼市埋下的种子正在生根发芽

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问过链家的朋友，他说上个月武汉二手房挂牌量才是先进，超过10万套。现在9万多，还是一部分已经让价成交或者房东撤牌之后的数据。武汉哪里来这么大的抛盘？

二手房市场房东太过个性，我们没办法统计一个精准结果。人家可能是想置换，可能是锁定不动产升值收益，也可能就是对老房子烦了，倦了……然后，哥又统计一个数据。5年内房龄的抛盘量，有多少？

如下

这个数据，依然比较高。深圳只有5884套，南京9225套，杭州10026套……武汉是他们的一倍多。当然，被全国投资客爆买的重庆，比武汉多。重庆5年内房龄的二手房，超过2.5万套。

房龄不足5年就被挂牌出售，甚至不乏2018年交房的二手房，房东这么着急卖，干嘛？比如哥查到一套南湖的二手房，房东是这样描述的——

刚刚交房就要卖……好，哥知道你一定会说，没错了，这些都是投资客，现在争相准备撤退。 

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你这个猜测非常合情合理，但不一定准确。哥觉得这些房东把刚刚收房的二手房就挂牌拿出来抛，只有一个原因，他觉得继续持有的价值不大。

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如果只有个把两个房东这样做倒没啥，怕就怕大家都这么想。武昌有一个小区，哥认为非常典型。

这小区在沙湖。哥对沙湖一直有执念，因为这里被严重低估。有一个大概2016年开盘的神盘，如今继续“封神”。他神在哪里？他一共有200套二手房挂牌。注意哦，这是2016年才开盘的项目，去年才正式交房。一共2000多户，接近1/10在挂牌。当初新房在售的价格，2.1~2.3万之间。目前二手房的成交均价在2.9万左右。

图源网络：沙湖公园

当年这个神盘，优点和缺点都非常突出。

优点：真正大围合结构，园林景观尺度惊人，建筑立面标示性超越板块同类一大截；

缺点：开发商舍得花钱的同时，省钱也极端突出，作为豪宅却不做转换层，导致整个大堂非常逼仄暗黑。当然更奇葩的是，户型设计。或者说，远远超过武汉当下平均接受度。

比如这个140平户型，一室一厅。

140平不是不能做一室一厅。一线城市，很多小众豪宅产品，甚至有180平的一室一厅。但这个户型，显然不属于小众范畴，卧室和卫生间B之间的15个平方，几乎没有任何可用功能。好，就是这么一种BUG明显的产品，当年被抢得飞起，各种打招呼，各种有力人士。

这盘好在哪里？为啥这么抢手？当时，同板块新房普遍价位已经超过3万（带装修），这个毛坯不过2万出头的项目，景观资源相当了得，还有地铁有城市级商业配套，怎么看都像捡金子！几乎所有买家，都带着这种心态。

他们对价格差，一二手倒挂等等资产属性的认同，远远超过产品居住属性。最终结局是，整个小区，投资客占据相当部分。

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现在，这帮当年抢着买房的人，开始抢着卖房。这小区已经出现严重的“房东踩踏”苗头。3年时间，房价从2.3万到2.9万。如果扣除掉贷款利息支出+税费，房东基本上是“平进平出”。但哪怕房东不挣钱，已经接近3万的价格，配上这样的户型，以及遍地是房源的选择空间，成交难度还是不小。

武汉楼市2017年埋下的种子，正在“开花结果”。

这确实是一段很尴尬的经历。2016~2017年武汉楼市表现异常强劲，掩盖住很多问题。经过3年时间，终于进入二手房市场检验的时刻，我们突然发现，哪怕在正确的时间，用正确的价格，买一个错误的产品，短期依然会砸在手里。不过3年时间，就有人捏不住开始抛售。 

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这差不多就是武汉二手房市场的现状。当武汉二手房市场，20%的挂牌抛售房源，是房龄5年内的准新房。其中有相当比例，都是当年大牛市中，所谓“买到即赚到”的神盘。但在整个行业的流动性降低之后，市场情绪趋于理性，你犯过的错误，忽略产品属性/板块溢价，去追高拿下的标的，并不会被什么“城运”掩盖，而是随着时间的推移，一步一步开始释放负效应。

对比下一线城市，尤其是同类二线城市，武汉二手房抛盘量有点过大。

尤其是，房龄5年以内的抛盘，看一下这个数字，我们就应该知道，2016~2018年那些神盘的售楼部里，到底发生了什么？

现在，又得到什么样的结果？

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这两年，我们但凡说到武汉，就是各种“城运”加持。客观说，武汉虽有潜力冲更高段位，但并没有比别人牛逼太多。尤其这样的城市内力，去匹配不断膨胀的房地产容量，现在看，至少二手房市场，已经有些力不从心。

房地产的未来，最终看人口。

武汉较新的落户规定，已经没有门槛。

去年我们吸引18万人落户，今年上半年可能只有几万人。有很多美好，并没有如我们预期般顺利推进。

按照尼尔森公布的中国城市发展指数，武汉在强二线城市排名中上。

武汉房价，在强二线里确实不算高，但也特别不算低。我们比郑州、长沙、西安甚至成都，都高。不能说其他城市（杭州南京珠海）泡沫更大，所以武汉有价值。看看长沙，在GDP过万（亿）的城市里，房价较低；在房价不过万（元）的城市里，他GDP较高，要不是被政策卡死，他表现会比武汉弱多少？

图源网络：

长沙包括福州，在沿海城市里，没哪里人比福建人能生，这是特别的利好。而且受地理区位限制，福州没有摊大饼的空间，存量房会更坚挺……所以如果横向比较，武汉房价，是不是还能称之为，优势？城市的吸引力，到底又有多大？武汉无论新房还是二手房，现在开始进入横盘期，消化一下前2年埋下的种子，把前2年涨幅固定住，就是较大胜利。

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回到哥前面说的，武汉二手房抛盘这么多，只有一个原因——房东认为继续持有下去，空间不大。前期对承受月供的能力，或者说对升值幅度过于乐观，在行情无法兑现的情况下，干脆把房产变现。

现在市场气氛也有点诡异。前两年脸都被扇肿的“空派”，又开始活跃。抓住的较新依据，就是收紧房地产融资+730会议，各种“房住不炒”。其实大部分奔走呼告“房地产药丸”的人，连文件全文都没看。

比如哥的小伙伴，拿着四个字“房住不炒”就要开始写，被哥批评一顿。

如果你没时间看全文，哥把逻辑捋一捋。

经济下行——要放水——不能让房地产借机炒作，也不允许资金流向房地产——再提“房住不炒”，扎紧紧箍咒。

所以，我们要知道再次严厉点名房地产，到底出于什么背景。房地产没有好消息，也没有坏消息。甚至可以说，如果房地产真能脱离“尿壶工具属性”，反而是一件好事。 

好，那么问题来了。大家为啥喜欢买房子？

房地产的生命力，是“中国较具备保值增值属性的资产”。这一点，大家都很接受。其实已经可以全剧终。哥一直认为，对比快消、时尚各种实体行业，房地产营销是最简单的。广大客户，早早已经完成购买的心理建设，不用去教育市场。极少有卖不出去的房子，或者定位严重失误的房子，大部分只不过定价失误，或者市场情绪不对，卖得稍微慢一点而已。

只要“保值属性”存在，就很难真正出现“卖不出去”。

大家可以问问自己，如果下半年，市场上的钱真的变多，意味着什么？这样的环境，到底对防御通胀的资产，是好还是坏？

至于房地产融资被收紧，开发商抗不下去，也跟我们无关。在整个房地产体系里面，开发商作用不算较大。地铁，ZF修的；道路，ZF修的；医院学校公园，都是ZF修的。所有升值的必备要素，都是ZF提供的，你开发商能干啥？你盖栋楼，挣10~15%辛苦费，足够了。开发商真抗不下去，转让给能抗的开发商呗。

只是对我们普通人而言，需要转变的，不是对待房子的态度，而是更新买房，卖房的套路。基于房价永远快速上涨的一套方法论，加杠杆，博倒挂，不是放之四海而皆准。房地产轮回中，类似2016~2018年的行情，才是不正常的。

选对城市，选对区域，选好筹码，才是真理。

现在，房价没有短线上涨的背景，卖房周期也被拉长，甚至降价对成交周期的刺激也不明显，在武汉这个市场内部，选对标的更加重要。这种选对，不仅仅只是预判未来升值空间，还包括产品力属性，流动性以及产生现金流的能力。一手房因为备案价因素，一直在小涨，表现依然强势。与之鲜明对比，是二手房市场的萎靡。

所以，对大部分人来说，卖房很难，买房依然不容易，这意味着置换的难度和门槛很高。那种快周转思维下，纯粹“资产属性”的产品，现在和未来，表现能力会越来越弱。这是其一。如果选对标的，不是上面沙湖小区那种产品，那大家就做好打持久战的准备。持久战最艰难的是月供。持有过程中，负债部分会一直存在，你只能不断贴现去坚守。而且这个周期，不再是3年，5年，而可能是8年，甚至10年以上。

光靠一身胆识，拆东墙补西墙是不够的，必须更加重视不动产短期能够产生的现金流，也就是更旺盛出租能力。最后，还是那句话，大家共勉。

房地产的根本属性（抗通胀），在城市化持续过程中，在人口向一线城市/强二线城市集中的过程中，在依然靠投资拉动发展的经济体，不动产的价值底座，并没有也不会被动摇。

你需要做的是，抛弃一夜暴富，以小博大的心理，长周期的行业，就该有长线思维。

文章来源：武汉买房