深圳集中供地计划出炉 房企投拓策略转向多元化拿地
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集中供地政策落地50天后,深圳发布首批供地清单。
4月14日,深圳市规划和自然资源局挂牌出让6宗居住用地,分别位于宝安尖岗山、光明凤凰城、龙华油松、南山西丽和深汕合作区。6宗土地总建筑面积合计约91.01万平方米,起始总价约105.76亿元。
此外,深圳第二批次用地将于6月底或7月初公告,第三批次用地将于9月底或10月初公告。
据不完全统计,目前已有17个城市明确首批集中出让土地的日程表。在已公布计划的城市中,深圳首批供地的体量最小,起始总价较低。
4月14日,计划参与土拍的房企投拓人士黄继优(化名)对时代周报记者表示,6宗居住用地有2宗位于深汕合作区,西丽地块还是商住混合用地,只有3宗是纯居住用地。尽管深圳供地开启“明牌”模式,但没有改变“僧多粥少”的情况,预计拍地时仍会掀起一波抢地潮。
“加大居住用地供应,稳地价、稳房价、稳预期是近年来我市土地供应工作的重点。”深圳市规划和自然资源局表示,2021年深圳计划供应居住用地约3.6平方公里,占总建设用地面积约32%,其中新供应居住用地面积约1.3平方公里,更新整备、旧住宅区改造及其它方式供应居住用地面积约2.3平方公里。
图源:视觉中国
除增加供应以缓解房价上涨压力外,深圳还通过限制土地售价上限为市场降温。
根据出让条件,宝安尖岗山A122-0372地块建成后,商品房销售均价不得高于8.33万元/平方米(不含室内装修),周边中海九号公馆二手房官方参考价是9.03万元/平方米,实际成交均价约为13万元/平方米;光明凤凰城A646-0083地块建成后,普通商品住房销售均价不得高于4.89万元/平方米(不含室内装修),片区内小区龙光玖龙台的官方参考价约为5.19万元/平方米;龙华油松A822-0422地块建成后,商品房较高售价不得高于4.16万元/平方米(不含室内装修),片区新盘壹成中心二区开盘均价约为6.8万元/平方米。
4月14日,海贝找房总经理谢林锋对时代周报记者表示,一般而言,深圳项目从拿地到开盘周期约为1.5-2年,较快的不到1年。过去深圳拍地常常出现高溢价地,导致“面粉比面包贵”,推高市场预期。本次拍地限制的较高售价均低于当前市场价,降低市场对入市后价格的预期,以此实现降房价目的。
多地集中供地,考验着房企对城市的研判能力和综合取舍能力。
“集中供地就像是集中供货的‘双十一’,每一样商品都要交定金,而你手头的现金只有这么多,这个时候就需要有所舍弃,综合看全盘拿地。”黄继优告诉时代周报记者,集中供地后,土地上新更有规律,深耕大湾区的房企要是同时遇到多地拍地,就需要综合调度。各地的政策不同,缴纳保证金、退还保证金的周期都不同,投拓人员需要做好安排。
黄继优认为,集中供地之下,企业对部分城市的土地有所舍弃,这也达到了政策的目的,即降低全国的地价。对中小房企而言,集中供地将带来双重影响,一方面,中小房企没有足够资金参与多地土拍;另一方面,大房企分身乏术时,中小房企则多了捡漏的机会。
深圳正式加入集中供地队伍,将为房企投拓策略带来怎样影响?
4月14日,合一城市更新集团董事总经理罗宇对时代周报记者表示,集中供地之下,开发商必须走向非公开市场,如城市更新、非农建设用地及征地返还地合作开发、土地整备利益统筹、农地入市闲置盘等。集中供地将倒逼房企多元化拿地,部分房企已成立非公开市场事业部。目前城市更新收并购交易日益活跃,中后期较成熟项目竞争激烈、成本提高。
罗宇建议,城市更新中后期成熟项目往往高价微利,盈利空间较小,转型房企应尽快建立城市更新早期介入、项目熟化出地运营能力体系。
时代周报
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