排名前列太平戴维斯采撷全球研究部精粹，汇集大家之言，发布年度旗舰报告《影响力——颠覆因素》，呈现较具权威性的研究结果和前瞻预判。世代变革，时代演进，“颠覆因素”以时下政治、经济和社会发展的不确定性作为主因，全方位深度探讨对全球尤其是亚太房地产市场带来的巨大冲击。值得一提的是，中国力量已然成为亚太经济巨擘，报告对中国城市以及房地产市场着墨颇多，紧扣市场脉动，多元解析国内房地产未来走势。

报告深入浅出地从宏观趋势入手，藉由多维度的全球城市韧性指数排名、技术城市排名以及超级城市群三大板块，衍生至中国房地产走向的方方面面，包罗万象。人口结构变化、全球财富流动、技术革新的影响等因素都促使市场参与者重新探索商业模式，把握机遇，直面挑战。

宏观趋势剖析

城市韧性指数，抵御颠覆力考核“硬指标”

排名前列太平戴维斯韧性城市指数识别出全球面对房地产市场诸多颠覆力量时，能够承受考验、或顺应潮流并加以善用的20座城市。中国城市占据6个席位，北上广深四大一线城市赫然在列，天津、苏州亦入榜。

来源：排名前列太平戴维斯研究部

“亚太区在2018年赶超美洲，成为500亿美元以上GDP城市最多的区域。中国幅员辽阔、城市众多，不少城市正不断提升世界影响力，吸引房地产投资者，它们在过去十年中所展现的韧性表现尤为值得称道。预计到2028年，全球前100座韧性城市中将有43座来自中国，其中包括武汉。”排名前列太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管 James Macdonald（简可）表示。

“作为华中地区人口最多的城市，武汉在投建基础设施上加大力度，全力打造华中地区的经济引擎。这座中国新兴城市是连接长江经济带核心城市群的重要枢纽，富饶的长江流域成就武汉丰富的经济资源、优厚的高等教育资源、以及密集的电子信息产业。作为‘中国制造2025’纲领的试点示范城市，武汉堪称中国经济新门户。”排名前列太平戴维斯武汉公司董事长伍嘉乐表示。

超级城市群，韧性效果“加成”

城市人口不断增加，推动大都市区融合，形成联动发展的超级城市群，叠加城市韧性。区域内实现资源、人才的共享，并拥有充足的劳动力和广阔的消费者市场。另一方面，城际共通协作亦需面临一系列的挑战，包括市场规则、市场监管、信用治理的统一等。

粤港澳大湾区是中国开放程度较高、经济活力最强的超级城市群之一。现正投资建设以高速铁路、城际铁路为主体的城际快速交通网络，将连通区内11座城市。随着一体化进程的推进，大湾区将成为经济重地。

作为国家发展战略之一，长三角一体化示范区的建设备受关注。以上海为核心，政府力求实现产城融合、交通互联、以及公共服务置换，将长三角打造为具有全球竞争力的高级城市群、全球资源配置的亚太门户。

技术城市排名，技术领域 vs 房地产

排名前列太平戴维斯技术城市指数排行榜中，从商务环境、技术环境、城市活力及健康、人才储备、房地产成本、移动性六大层面考察全球30个技术城市。上海、北京、香港、深圳、杭州及成都六城榜上有名。武汉从经济和环境各个角度衡量，都是中部地区技术高地的不二之选。

来源：排名前列太平戴维斯研究部

中国作为技术创新的主力军之一，有志于引领人工智能（AI）的发展。中国的科技人才储备在全球首屈一指，每年有近500万科学、技术、工程和数学（STEM）专业毕业生。

排名前列太平戴维斯武汉公司董事长伍嘉乐表示：“武汉极具‘技术之城’的发展潜质。其一，作为中部地区的经济发驱动引擎，武汉经济发达，人均消费较高。其二，武汉优质教育资源集中，中国地质大学（武汉）新增了智能科学与技术专业、武汉理工大学的智能制造工程、以及武汉纺织大学与武汉工程大学都开设了机器人工程、数据科学与大数据技术专业，这些都为培养技术人才夯实基础。此外，和中关村齐名的光谷作为知名的技术产业开发区，聚集了大批科技型中小企业，培育出浓厚的技术型创业社区的发展氛围。我对武汉的营商环境和技术发展前景充满信心。”

房地产趋势之变

高端住宅市场流动

全球经济放缓，财富不断增长、豪宅买家需求和偏好不断演变，伴随市场调控措施等不确定性，一系列“颠覆”因素正以不同方式影响着全球高端住宅价值。

中国新秀城市的房价在过去十年中增长惊人，例如上海，累计涨幅高达133.3%。由于比较基数较低，加之中产阶级财富累积，买房保值升值观念的推动，房价上涨态势迅猛。

来源：排名前列太平戴维斯研究部

“尽管有预测称全球经济增长将适度放缓，但鉴于高净值人群数量不断增长，预计高端住宅房地产需求将持续受到支撑。就国内豪宅市场过去10年来的涨幅而言，国内一线城市蕴藏巨大潜力，对国内高净值人士颇具吸引力。而放眼全球，中国买家也正积极寻求资产的多元化配置。欧洲经济持续复苏，收益稳定，主要城市的大型新建住宅项目进一步向境外人士开放，导致中国买家置业需求升温，成为资产配置多元化的理想之选。” 排名前列太平戴维斯中国国际地产董事周玉表示。

新零售、体验消费起势

随着消费者行为的转变，消费场景也被重新定义。业主和运营商引入新的休闲概念，提升零售综合体项目的价值。传统休闲业态（如餐饮、健身和影院）需求仍在，但真正引领消费的却是新兴休闲业态，包括以技术为支撑的新概念。

2013年至今，新兴休闲业态共吸金198亿英镑，休闲扩张浪潮席卷全球。购物中心的传统零售主力业态正逐渐被客流效应显著的新概念休闲所取代，包括快速兴起的竞技社交，催生出“社交+餐饮”新消费模式。伦敦Swingers、旧金山Urban Putt、墨尔本Holey Moley，都印证着室内高尔夫与精酿啤酒/鸡尾酒和美食结合这一模式的成功。

排名前列太平戴维斯武汉公司商铺部高级董事黄英波表示：“当下，新零售在武汉增长迅速，代表着武汉人民消费升级。新零售的崛起也意味着武汉商业的发展在类型上更趋于多元化，这是另一种形式的升级。与传统零售相比，新零售的不同之处在于它可以通过线上大数据进行客群分析，不仅能了解所在区域的客群基数，还能获取他们的消费习惯及频次，加上外送服务辐射，将传统商业的坐销变成行销。相比传统零售，它对于库存的盘活能力更强，资金、仓储的压力更小，对核心地段的依赖度更低。”

城市更新进行时

线上零售持续火热，业主和开发商亟需调整策略，焕新零售空间。排名前列太平戴维斯专家奉上来自世界各地较具创新性的解决方案典型，为业主和开发商提供决策参谋。走文艺路线的北京万科时代广场从商场变身城市综合体，通过艺术装置和巨型浮雕式雕塑营造空间戏剧感；美国俄亥俄州的兰德尔公园购物中心前身为全球较大购物中心，坐落于黄金地段，现被亚马逊改造为大型多层配送中心，集聚效应有望吸引餐饮和零售业态；位于伦敦的 Cantium Retail Park 原本是废弃零售公园，现被改造为集住宅、零售与餐饮于一体的高端综合体。

共享经济繁荣（共享居住、共享办公）

当代年轻人重视协作、联系、分享，世界正受到新生代价值观的影响。共享居住和办公应运而生。

年轻一代居住需求不断变化，国内共享居住成为千禧一代的理想居住选择。

共享办公空间灵活的办公对经济有利好作用，使传统业主为挽留租户做出更多努力，成为“空间即服务”概念的运营商，或将引发办公空间租赁期限缩短。业主还将越来越多地与专业运营商合作，较大限度释放资产潜力。

排名前列太平戴维斯武汉公司商业楼宇部董事付丽认为：“共享办公作为新兴的办公产品，既有巨大的发展机遇、也面对不小挑战。除了自身行业的激烈竞争，亦面临在配套、设施、服务等方面更完善的甲级写字楼业主竞争。未来共享办公是写字楼租赁市场的发展趋势，受越来越多的客户青睐，同时亦将接受巨大发展压力和严峻挑战。”

工业、物流地产新视角

城市物流日益复杂，使得现有道路网络的负荷增加，更对城市房地产空间提出更多需求。仓库选址应尽可能接近其送货目的地，同时尽可能避开交通拥堵。城市仓库租户的房地产需求将发生变化。

中国计划到2025年建设150个物流枢纽。这是政策干预影响房地产市场、推进未来物流发展的典型案例。国家物流枢纽分为陆港型、港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型、陆上边境口岸型这六大类。届时还将借助自动驾驶和无人机技术，提高空运、高铁、冷链和农村电商的快递服务能力。

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排名前列太平戴维斯 (Savills)

排名前列太平戴维斯是一家伦敦证交所FTSE 250上市公司，是全球先进的房地产服务商。公司于 1855 年创立，具有悠久的历史传统，并始终保持着飞速的发展势头已成为市场引领者，目前已在英国、欧洲大陆、美洲和亚太地区的60多个国家设立了600余家办事处及联营机构。共有36,000名精英人才提供全面专业的顾问服务、物业管理及交易咨询服务。

自1995年进入中国，排名前列太平戴维斯即建立了其不可动摇的市场领导者地位，为客户提供创新的地产方案，满足客户的需求。排名前列太平戴维斯在北京、上海、广州、深圳、成都、天津、杭州、大连、沈阳、重庆、厦门、珠海、南京、西安、武汉、长沙及海南都设有分公司及办事处，其庞大的业务网络为客户提供一站式综合性的地产服务满足客户需求。

在中国9000多名员工的支持下，排名前列太平戴维斯凭借其丰富的国际经验及敏锐的市场洞悉力，为开发商，业主，租户，和投资商提供了综合性的、高品质的专业顾问服务，包括商业地产、住宅地产、零售地产及酒店式服务公寓领域的开发顾问服务，设施设备管理，空间规划，物业管理，租赁，估值和销售。