美好长江首玺基本信息：

美好置业子公司南部新城于2016年5月5日以总价18.64亿元竞得武汉市洪山区建和村P(2016)024号和P(2016)025号两宗地块，合计净用地面积26.44万平方米。后来，美好集团以25亿元出售P(2016)024号武汉洪山区建和村A包K4地块、K5地块予新城控股子公司。

美好长江首玺位于洪山区青菱主城区内，整体由三个地块组成，分别是K1/K2/K3地块，项目占地16万方，总建面56万方，项目一期首推K3地块，K3是项目较大的一个地块，占地约 7.8万方，地块整体建面27万方，规划11栋高层、2栋超高层、社区商业、一所幼儿园及住户满意中心，容积率为3.5，绿地率30%，车位配比高达1：1.2。

其中3#和9#为超高层46层，11#和13#为31层，另1#、2#、4#、5#、6#、7#、8#、10#、12#楼均为33F，两梯四户、三梯四户。

美好长江首玺目前主推的是K3地块1、2、5号楼建筑面积95-123平带装修房源，总计约520套，预计1月底开盘，预计价格参考周边加售楼部报价大概为12000元/平，目前项目不确定精装修部分是否可以贷款，建议较好是做装修不能贷款的准备。

该项目开发商为美好置业集团股份有限公司（前身为名流置业集团股份有限公司，1989年成立，2014年正式更名）是一家全国性的房地产上市公司，股票简称为“美好置业”。

该项目物业公司为美好幸福物业管理有限公司，物业费待定。

一、区位

美好长江首玺位于白沙洲建和村丽水路与南郊路交汇处，白沙洲三环外，长江主轴规划至白沙洲大桥截止，该片区属于长江主轴辐射范围内，距离长江主轴1500米，阿松给它取名为“青菱新区”。

关于“青菱新区”

青菱新区属于洪山区主城区板块，美好置业为青菱新区的排名前列个开拓者，也是排名前列个在此区域拿地的开发商，美好置业后将建和村K4、K5地块给新城置业，目前该片区已经积聚新城（已开售楼部），新力（售楼部在建，外展点开放）、旭辉、景瑞等起码六大开发商入驻。根据较新武汉2030年规划，该片区为以文化科创为主题的环青菱湖公园群。

小区位：

西面为南郊路和白沙洲水厂；

东面为南郊小路、工业用地、青菱河；

北面为新城项目，规划小学，旭辉青菱村项目、丽水路。

南面为项目K2地块、企业城和商业用地。

区位点评：

该区域前期未经开发，为武汉少数几个未开发的主城区处女地，前期以农副产品市场为主，拆迁难度小。区域内有不少利好：武咸公路扩宽工程基本完工，武深高速通车，地铁5号线延长至黄家湖大学城，洪山区人民政府与省联发投集团就白沙洲大市场搬迁和改造已经签订框架合作协议。大市场搬迁后，洪山区将对白沙洲大市场和市场内一定规模的配套用居住类用地进行打包，用于建设“南大门”总部经济集聚区和商业中心。

从区域的土地规划性质来说，区域内包含了住宅、商业、工业、教育等用地，足够成为一个新区的条件。而且，青菱新区的居住环境明显好于白沙洲三环内，灰尘显得小很多。

二、交通

地铁：美好长江首玺距离5号线南三环线直线距离大约2000米左右，共享单车可达，另外武汉地铁规划15号线（金口线）是在项目门口设置建港村站，从规划图看出，目前项目已经预留了15号线的通道，据悉江夏区政府引进通用汽车城时与通用有对15号线的协商，会努力促成此事，从27号线到8号线三期，江夏区都出资建设，目前不处于武汉第四轮地铁规划中，远期规划具体开建时间待定。

自驾：走白沙洲大道右转进入青菱河路，至红绿灯路口右转，进入丽水路即可到达项目；离白沙洲大道1.7公里，距离主干道较远，不过丽水路为双向六车道，通往白沙洲大道还是比较顺畅的。

项目离武金堤路较近，后期可以从武金堤上三环去三镇，目前新武金堤路三环线到江国路段已经通车，其他段修建和待修建中。

不过白沙洲大道进入武昌核心区高峰期较为拥堵，这是片区所有楼盘都会遇到的问题。

公交：乘坐307到青菱河路丽水路站下车步行200米即可到项目。另外乘坐34、539、638、653、906、910到白沙洲农产品市场下车步行到项目。

经过中间1公里多的大市场道路之后，可以抵达丽水路白沙洲大道口

三、配套

商业配套：自带底商，周边没有大型商业体，短期内商业配套是个问题。目前距离相对较近一点的商业有万科金色城市商业和东澜岸广场。但是从地块看，白沙洲农副产品占了703亩商业用地，加上众多楼盘纷纷入驻，一旦搬迁完成，应该会有新的商业规划。

医疗配套：距离最近的可能是湖北中医药大学黄家湖医院（二级甲等）。

学校配套：12年教育配套非常齐全，项目自带2所幼儿园，已有鲁巷实验小学建和分校和卓刀泉小学建和分校，距离不到500米，美好长江首玺业主均可直接对口。

另外项目北面，住户满意中心对面有一所规划小学，由美好集团引进承建出资，目前正与华师附小洽谈意向中，开工时间初步定为2018年底。

公共配套：项目一期西面是一块8000㎡市政公园用地市政公园绿地

自带配套：美好置业把售楼部取名为“住户满意中心”，这是美好置业的独有特色，除了正常接待客户，还包含生活配套设施与服务。

①  美好幸福食堂，65岁以上老人十元三餐，90岁以上免费。

②  四点半课堂和少儿活动室，面对社区幼儿免费开放。

③  健身房，跑步机，乒乓球等运动器材。

配套点评：综合配套目前来说较为薄弱，可以说美好置业是开拓者无疑，也因此在拿地时政府给予了较为优厚的条件，从各个区域的发展惯例可知，作为较先进驻本片区的业主，享受了前期较低价的优势的同时必然需要承受前期配套不足带来的不方便。美好是距离公园用地、教育用地、体育用地、商业用地最近的楼盘，若是完全规划完毕首期入驻的业主可较先享受新的配套福利。

四、房源

美好长江首玺已经在2018年1月6日开放精装修样板间，一期首推1#、2#、5#楼，户型主要是建面约95、123平三房，仅2个户型，约520多套房源，目前正在意向登记中。

首次推出的1#、2#、5#均为33F，两梯四户。

户型95平米

3房2厅2卫，客餐厅一体，主卧自带卫生间

传统全朝南户型结构，非连廊，采光效果较好，赠送2个飘窗。

户型123平米

南北双阳台，通透三房，厨房跟餐厅共用一个阳台。

装修标准：国内一线品牌，标准硬装。值得一提的是，精装中客厅、主卧、次卧带有水暖（暖气片），在白沙洲可以算作少有。

五、品质

1、美好置业在武汉已经开发的项目非常多，包含了美好名流人和天地、美好名流世家、美好名流印象、名流公馆、美好名流汇、美好广场、美好香域花境、美好范米粒等项目，目前都已经入住，主打“住户百分百满意”为主的物业服务。

2、建筑风格：小区整体建筑风格为城市主流简单大气有设计感的简欧风格；

3、园林风格：整体设计风格为新亚洲风格

4、小区内部品质还不错，以简约为主，容积率3.5。

5、车位配比1：1.2

6、地上全人车分流

7、开发商是上市公司，自带的美好幸福物业经营较为成熟。

品质点评：保持了一个刚需小区正常的品质。

六、价格

预计均价12000元/平，毛坯均价应该是10000左右浮动。

价格点评：白沙洲的价格几乎是一口价，在目前限价的情况下基本毛坯备案价都在9000-11000之间，从户型来看95平米朝南三房价格略低，123平米南北通透户型价格略高。

这个价格符合白沙洲的定价标准，当然也保不准还有更惊喜的价格。

七、不利因素

1、附近有一个自来水厂。

2、项目后期西面有一个高压线，不过隔了8000平米公园，只有视觉影响。

3、项目西南侧规划有变电站、消防站、公共停车场用地，对于首期在售房源无影响。

阿松综合点评：

1、性价比较高，目前为主城区较大的洼地区之一。

2、区域发展为主城区的纯新区域，周边规划住宅较多，周边环境要比三环内区域好很多。

3、12年教育配套非常齐全，学校配套已经建成不存在风险。

4、交通不太方便，离主干道较远，离地铁也远。

5、项目产品主打刚需改善为主，户型品种较为单一，适合定制化装修。

6、美好为片区排名前列入驻项目，政府支持力度较大，有一些独有的优势，开盘价格与后期相比肯定有优势，后期新楼盘入驻，价格可能会上涨。

7、目前是属于白沙洲套路较少的盘，比起三环内竞争激烈，此区域首次开盘相对公平，能够成功认购的概率较高。

8、与目前同价位的楼盘项目相比，因为具有主城区的优势，加上距离三环内较近，会更有一些优势。

K3地块经济技术指标

K3地块整体平面规划图

K3地块光照图