房价=周边地价!捂盘2年涨价6000元/平,被妖魔化的刚需盘

武汉楼盘导购 2019-07-09 11:02:13
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杨春湖畔二期, 12、13号楼预售证已出炉, 推出建面89-121平, 共358套精装房源

杨春湖畔二期

12、13号楼预售证已出炉

推出建面89-121平

共358套精装房源

毛坯均价14000左右

带装修均价16500元/平

1高性价比?全靠衬托

杨春湖畔,是武昌刚需盘队列中为数不多的,靠周边项目衬托性价比,同时还能玩套路热销的一个盘。16500的价格,目前武昌三环内,除白沙洲之外找不到这个价位的盘。捂盘两年,江湖上只有中介知道它的传说。

2014年,中铁四院以每平3525的价格拿下该地块;2年后的8月,北京首开集团以每平14271的价格拿下距离杨春湖畔1.5公里以外,武汉站旁的P2016(074)商住混合地块,成为洪山新地王。后来首开与华侨城、金茂合作开发“东湖金茂府”,带装修均价2.6w。同期杨春湖畔毛坯均价也不过1w左右。

有了金茂府高价光环加持,杨春湖畔捂盘两年,到2018年8月,才再次正式对外出售,均价16000带装修。相比上一次开盘(2016年)上涨约6000元/平。

即使有了接近翻倍的涨幅,它还是比金茂府便宜接近1w每平,于是难抢、神盘、找不到置业顾问又成了它的代名词。

这次开盘,在房管局公布预售证之前,也仅仅是部分中介在释放开盘消息&户型图,官方消息比较少。即使是公认神盘如常青花园、福星华府,信息都比较透明。

项目是区域内唯一刚需楼盘。周边待售住宅项目仅有东湖金茂府、华侨城原岸,定位均为改善;金茂府对面邻湖壹方,则以公寓产品为主。

另外还有仁和路的金科城和青山的招商一江璟城,这两个项目价格都已接近2w。所以杨春湖畔几乎是片区内唯一一个刚需住宅项目。

从项目自身性价比来看,户型设计、品质方面,16000的价格其实谈不上什么性价比。类似低于隔壁10000每平这样的说辞,可参考性并不强,地价、产品、品质都不同,怎么比价格?所以想通过买这个盘占到便宜的可以撤退了,一分价钱一分货。

289平做三房

杨春湖畔位于洪山区武汉站以北,友谊大道和杨春湖路交汇处。也是杨春湖高铁商务区的最北部。项目总占地10.98万方,总建筑面积40.34万方,容积率3.0,整体规划有住宅、特色集中商业以及酒店等产品。项目共分两期开发。

推出的12、13号楼位于整个项目的中间位置,其中部分楼层可看杨春湖。

12号楼共两个单元,1个单元34层,1个单元18层,户型为118、88、108三个,两梯四户。

13楼1个单元,共34层,户型为88和108两个面积段,两梯四户。

户型设计方面,很刚需,舒适性一般。

3各项配套

1.商业。自己做的商业只有7万方,其中生活配套仅仅依靠社区底商和部分独立商业。未来可以蹭华侨城、宝能以及金茂府开发商业配套。

2.教育。自建幼儿园;中小学配套一般,北洋桥小学、武钢十六中等等,区域内有私立学校杨春湖实验学校。总体教育配套比较薄弱

3.交通。距离地铁4号线杨春湖站&武汉火车站都有1公里以上直线距离,步行会比较费劲;在建有5号线。

4.自然。一线湖景。

不利因素:工业区影响&近青山殡仪馆

点评:配套方面无亮点,区域商业方面变数较大,需要长时间的等待和积累,不过未来可期。其他方面不算优秀,但刚需足够用。

总的来说,这个项目作为一个刚需盘来说还是值得买的,之所以说他被妖魔化是因为他目前价格已经与自身配套相匹配,甚至加上了装修这样的溢价手段,就没必要再摆出神盘架势了吧?

文章来源:房哥买房

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。