武汉地产圈的朋友们，由龙湖江宸掀起19000元/平的开盘钜惠，被远洋汉口中心用14000元/平的限时优惠，有力回应。世界很大，人很多有人在旅游、有人在聚会、有人在划船、有人在开盘同在一个地球，处在同一个时间，却有着判若天渊的生活。

比如楼市不同的城市，售价有高低之分，相差甚远相同的城市，销量有冷热之分，温差巨大刚刚开过的730中央政治局会议，关于楼市最深刻的一句话是：不将房地产作为短期刺激经济的手段。短短一句话，背后深意颇多今天，我在广西阳朔，想结合目前政策风向和武汉市场特点，聊一聊下半年武汉的市场走向和买房机会。

壹

上半年，春天的小阳春落幕之后，武汉的气温迎来了峰值，但房地产市场却经历着久违的淡季。

下半年，一开场，房价口子被撕开，跳楼价、清仓价、精装改毛坯等舞姿丰富、此起彼伏。中介、分销们忙起来了，关于特价房的优惠消息满天飞，几乎每一天都有特惠房源促销。扳指一算，出现降价的楼盘已经超过了10个！

1、文一云水湾——直降3000元一平

文一云水湾位于东西湖吴家山板块，前期3号楼建面约127、141平米平层、118平米复式非毛坯房源在售，起价12171元/㎡，降的就是这批房源里的大户型，所以是实实在在的降价！

这是前几天发的，大家还可以看看有没有了！

文一云水湾一直卖得一般，一个重要的原因是周边环境确实比较差，工业太多、大货车太多，刚需的区域大户型不好卖，如果谈长线投资那也是小户型买得多！

2、海昌克拉公馆——降价3500元/平

这是小妹今天刚在朋友圈刷到的，虽然是LOFT，但是降3500一平还是挺诱惑的啊！碧桂园海昌克拉公馆目前1、2号楼在售，5.2m层高，47-82平毛坯房，均价约15000元/平米，如果是11500元/平，那就是降了3500一平！但具体情况小妹还不太情况，有知道的说声！

3、星河2049——降价47元/平

星河2049位于汉口后湖版块，7、11号楼这两天才拿的预售证，这批房源价格相比前期降价47元/平，整体价格18171元/平，建面约88-171平。

前期已经有1、2、4、10号楼已经拿了预售证，从楼栋位置来看，7和11号楼也并没有比前面4栋的位置好多少！不过项目已经涨过一次价了，这次降了一点点，影响并不大！

4、洺悦芳华——降价1300元/平

洺悦芳华位于经开区，楼盘体量不大，5号楼先拿的预售证，161-165平，均价约17000元/平；3号楼是一样的户型，但是均价约15700元/平米！这两栋楼都是洋房，位置差别不大，区别在于前期带了黑科技，后来没用了，所以这个黑科技值不值1300一平？如果不值就是降了1300！

5、泛海国际芸海园、金科城——精装修变毛坯

要说精装修变毛坯，最知名的还是红星天铂和当代云谷，这两个改得相当成功，改了之后口碑不错，尤其当代云谷能迅速清盘！

金科城

就相对坎坷点了，精装修、毛坯切换了几次，最终是卖的毛坯，但还是难日光！前期过2万的价格，如今三期金科·玺玥15号楼已于7月14日开盘，110-140平米毛坯房源，均价约19010元/平米！

泛海国际芸海园

两年前开盘就是卖的带装修房源，更夸张的是，毛坯虽然只有27000元/平，但是带约6000-6400元/平米装修！如今卖毛坯，9号楼约175平、11号楼约208平，已于6月29日开盘，均价约28350元/平，现余少量房源在售。

6、新影华翔城——降340又涨了回去

新影华翔城位于新洲双柳，350万方超级大盘，前期约6820元/㎡，后来降到6480元/㎡，如今又涨回了6820元/㎡！小妹只能解释一句，楼盘太大了，可能不同楼栋的差别在开发商眼里真的比较大吧！

7、武汉绿地城——年中促销降价

武汉绿地城前期均价约9380元/平，4月底推二期三区的时候价格就是约8800元/平，其中含1880元/平装修！年中促销较高可优惠8万，而且还有很多一口价特价房源，连8800元/平的均价都没有！绿地城和新影华翔城一样，也是个超级大盘，大盘在价格上变化幅度确实会多点！

8、武汉江山——30000元/平变23000起！

这也是个比较轰动的降价，据说是工程抵押房，但是实际价格确实是降了！青山一线滨江豪宅，户型大，各方面装修真的可以用豪来解释，但是户型一般。一路卖下来一路降，最后可以一成首付35万起！之前可能135万首付都搞不定吧，前期业主真是要吐血！不过据说现在已经清盘了！

9、金地中法仟佰汇——尾盘降价收尾

金地中法仟佰汇的最后2栋楼拿预售证的时候，相比前期房源有一点点降价，前期9100，最后9072收尾，变化不大，不过目前已经卖完了！

10、滨江金茂府——打响汉阳滨江区抢滩武汉排名前列枪

预计8月首开，放风价23000元/平（精装），本次仅推售一栋楼，96、130平两种户型。

虽谈不上降价，但金茂府的江景及品质，也算低开了。

从上述情况来看，这些特价房源，价格和以往销售均价相比，差价不少便宜吗？真便宜！从价格来看，这些特价房的价格足够低、差价足够大；而且，房源方面，除了部分不太好卖的大户型之外，很多楼层、户型都还不错的房源，也在特价名单中。这是一个非常重要的信号。

贰

前段时间，有幸跟业内一位大咖喝茶聊天，对于2019年下半场的楼市，交换了意见。说是交换，主要是大咖在说，我以学为主。尽管那个茶馆的停车费不便宜，却收获颇丰。

刚刚过去的7月份里，大家看到的特价房只是部分开发商对于市场、对于市场预期的小小的试探，这些只是开始。接下来，你会看到更多的特价房出现。凭什么这么说？

排名前列、未来2-3年内政策不会有大的放松，全面放宽属于自作多情。利率额度双双收紧北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2019）》，核心是坚持“房住不炒”定位，保持调控政策的连续性和稳定性；大连发布止涨令，接下来房价不能涨，也不能跌破5%；合肥新政，群访3次以上，开发商禁止拿地、预售、网签；开封斗胆取消限售，次日便被紧急叫停；陕西建设厅下发《关于进一步做好住房城乡建设领域稳投资相关工作的通知》，整治市场乱象、打击捂盘等市场行为；洛阳，限价升级，备案价不得超过4月份……落地到武汉呢，会怎样？

排名前列、2019年的武汉，是马上要开军运会的武汉，一切为稳。所以，接下来到军运会之前，武汉的楼市政策，没有大的波澜。

第二、房企停止拿地富力迅速被传不再拿地，总部在广州的合景也表示要暂缓拿地，紧接着雅居乐也被曝三季度开始，要降价销售。而这，可能只是刚刚开始。

第三、今年的特价冲业绩，会来得更早。现在的开发商，都是职业经理人制。

干一年，是一年，拿一年的钱。业绩、目标完成率，对于他们收入，是直接挂钩的老婆孩子在老家，孤家寡人在武汉，不冲业绩，年底怎么向老婆交待。聚焦到武汉市场，上半年销售金额TOP10房企排名中，累计销售金额出现了不小幅度的下降。

2018年上半年为622.19亿元，而今年上半年变成547.26亿元，降幅为12%。这意味着什么？房企业绩压力巨大，下半年大多都会用特价房来跑量冲业绩，而且会比往年来的至少要早1-2个月。而这些，对于买房者来说，都是好事儿。

因为房价被强压稳住，最直接的效果就是保护刚需，给刚需购房者留下了一波买房的好机会。

叁

硬菜来了，过去的已经过去，错过的房子跟错过的人一样，回不来了关键在未来。下半年，哪些区域会出现特价房？会有房价下调空间？如何预判？

一要看供需、二要看城市发展红利。依照这两点，接下来，要重点关注武汉这几个区域：汉阳滨江板块滨江金茂府用了一栋楼，自作主张的替整个板块，定义了价格你一栋楼、我一栋楼，十余个项目，就是十几栋楼，下半年的汉阳江滩，起码是人气很旺的。

汉南板块传统的汉南区，竞争愈加激烈，因为恒大来了同一个区域，有碧桂园、绿地、恒大，也是荣幸了三个擅长造城的开发商，在汉南要造三座城城一来，价就稳其次是小军山板块，海伦小镇终于要清盘了由中建壹品澜庭接过衣钵，成为掌门更有统建、印江山、新港等一众副掌门，掌门争夺，旷日持久，价格怕是一时半会，起不来汉口横店板块不限购的横店板块楼盘扎堆、同质化严重、竞争激烈有一说一，同为四环外板块，横店的生活配套较汉南、郑店、葛店等区域，还是成熟许多。起码开车5分钟，能够吃上麦当劳。不久前，地铁7号线前川线开始招标，预示着改变板块命运的大业务，妥妥的。

汉口阳逻板块

周六早上，金茂悦营销中心开放。

预计本月首开，毛坯洋房放风价9000多元/平。

整个板块的供应量，还是很大的。华发、万达、中铁、百瑞景、电建，好买不贵，就是这里了。

汉口东西湖板块

三店片区，东原阅境于7月28日首开，均价16000元/平（精装），去化67%。自从启城被封为白沙洲神盘后，日光成了必然、不日光成了偶然。

三店，东原的首开房源，没有日光。

不是说产品不好，而是区域竞争太过激烈。

葛洲坝、华发四季、佳兆业悦府、富力，都是不按套路出牌的主。

金银湖片区，武昌的那个华侨城，来汉口了。

58.8万方，2329套住宅，体量不小。加上中建壹品澜荟、花样年碧云天、金拓银湖时代、金银湖1号院等项目，片区供应井喷，低价首开几率大。

武昌青菱板块

名悦华府确定毛坯首开了、景瑞天赋滨江也回来了，旭辉江悦府、江山境、新城、美好、新力，体量没有较大、只有更大

未来这里会不会美好不好说，但是价格还是有机会捡漏的。

黄家湖板块

4月25日，美的、融创、金茂拿下黄家湖的三块地，总建筑面积约68.84万方。

加上五矿、保利军运村、万科等项目，区域内除了房子、就是房子

尽管军运会对于区域面貌有相当改善，但是狼多肉少，价格是王道。

葛店板块

这个区域，是最比较惨烈的。

东南面有梧桐湖用更低的价格在抢投资客、东面有光谷东来拖住刚需客

加上锦绣香江、中建、中海、万科都是大块头，烟雾弥漫。

写在最后：都说军运会过后，武汉的房价要涨，我认同一来，从这几天的人才政策看，还在进一步降低门槛二来，军运会投资1400亿+第四轮轨道交通投资1400亿，合计2800亿的城建投资，武汉的未来，会焕然一新三来，武汉市三环内的神盘，一个接一个告别。招商1872、樾望、首地云梦台、福星华府等等。让在三环内低价上车的愿望，逐渐渺茫。三环内的房子，不便宜了；便宜的，只有去三环外了。涨多少、涨多块我以为，还是稳步上扬。

文章来源：Q小楼