年终冲刺,已经开始!

武汉楼盘导购 2019-08-05 11:00:28
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不将房地产作为短期刺激经济的手段。短短一句话,背后深意颇多今天,我在广西阳朔,想结合目前政策风向和武汉市场特点,聊一聊下半年武汉的市场走向和买房机会。

武汉地产圈的朋友们,由龙湖江宸掀起19000元/平的开盘钜惠,被远洋汉口中心用14000元/平的限时优惠,有力回应。世界很大,人很多有人在旅游、有人在聚会、有人在划船、有人在开盘同在一个地球,处在同一个时间,却有着判若天渊的生活。

比如楼市不同的城市,售价有高低之分,相差甚远相同的城市,销量有冷热之分,温差巨大刚刚开过的730中央政治局会议,关于楼市最深刻的一句话是:不将房地产作为短期刺激经济的手段。短短一句话,背后深意颇多今天,我在广西阳朔,想结合目前政策风向和武汉市场特点,聊一聊下半年武汉的市场走向和买房机会。

上半年,春天的小阳春落幕之后,武汉的气温迎来了峰值,但房地产市场却经历着久违的淡季。

下半年,一开场,房价口子被撕开,跳楼价、清仓价、精装改毛坯等舞姿丰富、此起彼伏。中介、分销们忙起来了,关于特价房的优惠消息满天飞,几乎每一天都有特惠房源促销。扳指一算,出现降价的楼盘已经超过了10个!

1、文一云水湾——直降3000元一平

13500元/平方米

东西湖临空港大道与朝阳路交汇处(乾丰元酒店旁) 查看地图

2019年05月23日 70年

三居 四居 |104-140 m² 全部户型

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文一云水湾位于东西湖吴家山板块,前期3号楼建面约127、141平米平层、118平米复式非毛坯房源在售,起价12171元/㎡,降的就是这批房源里的大户型,所以是实实在在的降价!

这是前几天发的,大家还可以看看有没有了!

文一云水湾一直卖得一般,一个重要的原因是周边环境确实比较差,工业太多、大货车太多,刚需的区域大户型不好卖,如果谈长线投资那也是小户型买得多!

2、海昌克拉公馆——降价3500元/平

待定

东西湖金银潭大道96号(极地海洋世界旁) 查看地图

2018年下半年 70年

二居 三居 四居 |91-146 m² 全部户型

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这是小妹今天刚在朋友圈刷到的,虽然是LOFT,但是降3500一平还是挺诱惑的啊!碧桂园海昌克拉公馆目前1、2号楼在售,5.2m层高,47-82平毛坯房,均价约15000元/平米,如果是11500元/平,那就是降了3500一平!但具体情况小妹还不太情况,有知道的说声!

3、星河2049——降价47元/平

18000元/平方米

江岸温馨路与景秀街交汇处(汉口城市广场旁) 查看地图

2019年07月下旬 70年

暂无 全部户型

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星河2049位于汉口后湖版块,7、11号楼这两天才拿的预售证,这批房源价格相比前期降价47元/平,整体价格18171元/平,建面约88-171平。

前期已经有1、2、4、10号楼已经拿了预售证,从楼栋位置来看,7和11号楼也并没有比前面4栋的位置好多少!不过项目已经涨过一次价了,这次降了一点点,影响并不大!

4、洺悦芳华——降价1300元/平

15700元/平方米

经济开发区芳草一路15号,汉阳客运站C出口 查看地图

2019年06月30日 70年

三居 四居 |106-141 m² 全部户型

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洺悦芳华位于经开区,楼盘体量不大,5号楼先拿的预售证,161-165平,均价约17000元/平;3号楼是一样的户型,但是均价约15700元/平米!这两栋楼都是洋房,位置差别不大,区别在于前期带了黑科技,后来没用了,所以这个黑科技值不值1300一平?如果不值就是降了1300!

5、泛海国际芸海园、金科城——精装修变毛坯

要说精装修变毛坯,最知名的还是红星天铂和当代云谷,这两个改得相当成功,改了之后口碑不错,尤其当代云谷能迅速清盘!

金科城

金科城

在售

19011元/平方米

洪山友谊大道和仁和路交汇处(地铁4号线仁和路附近) 查看地图

2019年07月14日 70年

三居 四居 |111-140 m² 全部户型

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就相对坎坷点了,精装修、毛坯切换了几次,最终是卖的毛坯,但还是难日光!前期过2万的价格,如今三期金科·玺玥15号楼已于7月14日开盘,110-140平米毛坯房源,均价约19010元/平米!

泛海国际芸海园

28350元/平方米

江汉中央商务区黄海路(体育公园旁) 查看地图

2019年06月29日 70年

二居 三居 |101-176 m² 全部户型

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两年前开盘就是卖的带装修房源,更夸张的是,毛坯虽然只有27000元/平,但是带约6000-6400元/平米装修!如今卖毛坯,9号楼约175平、11号楼约208平,已于6月29日开盘,均价约28350元/平,现余少量房源在售。

6、新影华翔城——降340又涨了回去

6800元/平方米

新洲双柳陶家大湖畔(湖北大学阳逻校区向南两公里) 查看地图

2019年07月13日 70年

三居 四居 |88-134 m² 全部户型

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新影华翔城位于新洲双柳,350万方超级大盘,前期约6820元/㎡,后来降到6480元/㎡,如今又涨回了6820元/㎡!小妹只能解释一句,楼盘太大了,可能不同楼栋的差别在开发商眼里真的比较大吧!

7、武汉绿地城——年中促销降价

8800元/平方米

汉南马影河大道 查看地图

2018年10月13日 70年

三居 四居 四居以上 |95-247 m² 全部户型

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武汉绿地城前期均价约9380元/平,4月底推二期三区的时候价格就是约8800元/平,其中含1880元/平装修!年中促销最高可优惠8万,而且还有很多一口价特价房源,连8800元/平的均价都没有!绿地城和新影华翔城一样,也是个超级大盘,大盘在价格上变化幅度确实会多点!

8、武汉江山——30000元/平变23000起!

这也是个比较轰动的降价,据说是工程抵押房,但是实际价格确实是降了!青山一线滨江豪宅,户型大,各方面装修真的可以用豪来解释,但是户型一般。一路卖下来一路降,最后可以一成首付35万起!之前可能135万首付都搞不定吧,前期业主真是要吐血!不过据说现在已经清盘了!

9、金地中法仟佰汇——尾盘降价收尾

金地中法仟佰汇的最后2栋楼拿预售证的时候,相比前期房源有一点点降价,前期9100,最后9072收尾,变化不大,不过目前已经卖完了!

10、滨江金茂府——打响汉阳滨江区抢滩武汉第一枪

待定

汉阳晴川大道与两湖路交汇处 查看地图

2019年上半年 70年

二居 三居 四居 |97-143 m² 全部户型

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预计8月首开,放风价23000元/平(精装),本次仅推售一栋楼,96、130平两种户型。

虽谈不上降价,但金茂府的江景及品质,也算低开了。

从上述情况来看,这些特价房源,价格和以往销售均价相比,差价不少便宜吗?真便宜!从价格来看,这些特价房的价格足够低、差价足够大;而且,房源方面,除了部分不太好卖的大户型之外,很多楼层、户型都还不错的房源,也在特价名单中。这是一个非常重要的信号。

前段时间,有幸跟业内一位大咖喝茶聊天,对于2019年下半场的楼市,交换了意见。说是交换,主要是大咖在说,我以学为主。尽管那个茶馆的停车费不便宜,却收获颇丰。

刚刚过去的7月份里,大家看到的特价房只是部分开发商对于市场、对于市场预期的小小的试探,这些只是开始。接下来,你会看到更多的特价房出现。凭什么这么说?

第一、未来2-3年内政策不会有大的放松,全面放宽属于自作多情。利率额度双双收紧北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书(2019)》,核心是坚持“房住不炒”定位,保持调控政策的连续性和稳定性;大连发布止涨令,接下来房价不能涨,也不能跌破5%;合肥新政,群访3次以上,开发商禁止拿地、预售、网签;开封斗胆取消限售,次日便被紧急叫停;陕西建设厅下发《关于进一步做好住房城乡建设领域稳投资相关工作的通知》,整治市场乱象、打击捂盘等市场行为;洛阳,限价升级,备案价不得超过4月份……落地到武汉呢,会怎样?

第一、2019年的武汉,是马上要开军运会的武汉,一切为稳。所以,接下来到军运会之前,武汉的楼市政策,没有大的波澜。

第二、房企停止拿地富力迅速被传不再拿地,总部在广州的合景也表示要暂缓拿地,紧接着雅居乐也被曝三季度开始,要降价销售。而这,可能只是刚刚开始。

第三、今年的特价冲业绩,会来得更早。现在的开发商,都是职业经理人制。

干一年,是一年,拿一年的钱。业绩、目标完成率,对于他们收入,是直接挂钩的老婆孩子在老家,孤家寡人在武汉,不冲业绩,年底怎么向老婆交待。聚焦到武汉市场,上半年销售金额TOP10房企排名中,累计销售金额出现了不小幅度的下降。

2018年上半年为622.19亿元,而今年上半年变成547.26亿元,降幅为12%。这意味着什么?房企业绩压力巨大,下半年大多都会用特价房来跑量冲业绩,而且会比往年来的至少要早1-2个月。而这些,对于买房者来说,都是好事儿。

因为房价被强压稳住,最直接的效果就是保护刚需,给刚需购房者留下了一波买房的好机会。

硬菜来了,过去的已经过去,错过的房子跟错过的人一样,回不来了关键在未来。下半年,哪些区域会出现特价房?会有房价下调空间?如何预判?

一要看供需、二要看城市发展红利。依照这两点,接下来,要重点关注武汉这几个区域:汉阳滨江板块滨江金茂府用了一栋楼,自作主张的替整个板块,定义了价格你一栋楼、我一栋楼,十余个项目,就是十几栋楼,下半年的汉阳江滩,起码是人气很旺的。

汉南板块传统的汉南区,竞争愈加激烈,因为恒大来了同一个区域,有碧桂园、绿地、恒大,也是荣幸了三个擅长造城的开发商,在汉南要造三座城城一来,价就稳其次是小军山板块,海伦小镇终于要清盘了由中建壹品澜庭接过衣钵,成为掌门更有统建、印江山、新港等一众副掌门,掌门争夺,旷日持久,价格怕是一时半会,起不来汉口横店板块不限购的横店板块楼盘扎堆、同质化严重、竞争激烈有一说一,同为四环外板块,横店的生活配套较汉南、郑店、葛店等区域,还是成熟许多。起码开车5分钟,能够吃上麦当劳。不久前,地铁7号线前川线开始招标,预示着改变板块命运的大业务,妥妥的。

汉口阳逻板块

周六早上,金茂悦营销中心开放。

预计本月首开,毛坯洋房放风价9000多元/平。

整个板块的供应量,还是很大的。华发、万达、中铁、百瑞景、电建,好买不贵,就是这里了。

汉口东西湖板块

三店片区,东原阅境于7月28日首开,均价16000元/平(精装),去化67%。自从启城被封为白沙洲神盘后,日光成了必然、不日光成了偶然。

三店,东原的首开房源,没有日光。

不是说产品不好,而是区域竞争太过激烈。

葛洲坝、华发四季、佳兆业悦府、富力,都是不按套路出牌的主。

金银湖片区,武昌的那个华侨城,来汉口了。

58.8万方,2329套住宅,体量不小。加上中建壹品澜荟、花样年碧云天、金拓银湖时代、金银湖1号院等项目,片区供应井喷,低价首开几率大。

武昌青菱板块

名悦华府确定毛坯首开了、景瑞天赋滨江也回来了,旭辉江悦府、江山境、新城、美好、新力,体量没有最大、只有更大

未来这里会不会美好不好说,但是价格还是有机会捡漏的。

黄家湖板块

4月25日,美的、融创、金茂拿下黄家湖的三块地,总建筑面积约68.84万方。

加上五矿、保利军运村、万科等项目,区域内除了房子、就是房子

尽管军运会对于区域面貌有相当改善,但是狼多肉少,价格是王道。

葛店板块

这个区域,是最比较惨烈的。

东南面有梧桐湖用更低的价格在抢投资客、东面有光谷东来拖住刚需客

加上锦绣香江、中建、中海、万科都是大块头,烟雾弥漫。

写在最后:都说军运会过后,武汉的房价要涨,我认同一来,从这几天的人才政策看,还在进一步降低门槛二来,军运会投资1400亿+第四轮轨道交通投资1400亿,合计2800亿的城建投资,武汉的未来,会焕然一新三来,武汉市三环内的神盘,一个接一个告别。招商1872、樾望、首地云梦台、福星华府等等。让在三环内低价上车的愿望,逐渐渺茫。三环内的房子,不便宜了;便宜的,只有去三环外了。涨多少、涨多块我以为,还是稳步上扬。

文章来源:Q小楼

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