春节后武汉楼市,真的留给购房者的时间不多了吗?
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春节复工以来，武汉楼市似乎暗合牛年的寓意，昂起了高高的牛头，各个售楼部传来的消息，都是认购和购房者登记一片大好！彷佛楼市的“春天”真的来了！
某自媒体的一个截图也在地产朋友圈广为流传，其内容无外乎春节后的楼市火爆，用彻底爆发这个词渲染了今年开春楼市的火热程度！甚至提到，留给购房者的时间不多了，新一轮的价格刷新开始了。甚至有人还说，武汉楼市又会迎来一个类似2016年的高点！彷佛2021又是一个牛得不能再牛的地产牛年！
各位，别激动，我们先用事实来说话！
根据武汉市房地局的备案数据，2月截止到25号，整个武汉一共卖了7246套，可能很多人对这个数字，没有特别直观的感受！我们可以拿疫情之前的2019年和2018年同期2月成交做对比。（2020因为疫情，没有可比性）
可以对比的是，2019年2月是9347套，2018年2月是5785套。虽然说还有个周末，再怎么着，今年2月的销售数据铁定不会超过2019同期吧！
虽然武汉2月的楼市销量，节后明显变热，但显然跟暴涨相比，还是有一定距离吧，只能说介于2019和2018年之间！
我看遍了2019武汉楼市春节前后的报道，也好像通篇没有提到暴涨两个字...... 既如此，牛年楼市走势如何？是否会复制往年万马齐涨的辉煌呢？
古希腊先贤说，“人不能两次踏进同一条河流”，这说明事物是在变化运动的，河水不断的流动，你跨入的河流随时在变，不会简单的趋同。
那么，对房地产行业而言，2021是否能成为又一个2016呢？
我们先来看看中国楼市的规律，这种说法似乎没有搞明白中国楼市的逻辑。
楼市的影响因子是政策+资金+市场三驾马车，三者的博弈决定了楼市格局
我们先看下今年的政策面情况：
2020年底以来，深圳、上海，北京等多地密集出台房地产调控措施，涉及房产交易的购房、供应和中介等多个环节。
购买者方面，各地政策多通过限购和限贷规范购房资格和数量。深圳于1月19日和23日接连发布通知，重新细化家庭购房登记资格问题，通过加强购房意向登记管理，对“假结婚”规避买房限制等违规行为进行限制。上海于1月21日发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，明确严格执行住房限购政策和差别化住房信贷政策，并于1月25日将法拍房纳入限购，明确购买法拍房需具备本市购房资格。杭州也于1月27日发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，进一步明确限购及住房赠与要求。
从供应方角度，各地多以调税、限售和监管促进房地产市场平稳健康。上海1月21日发布的《意见》与杭州1月27日《通知》都提高了增值税征免年限，分别将个人对外销售住房增值税征免年限和个人住房转让增值税征免年限由2年提高到5年，杭州还明确进一步加强住房限售，规定转让时限。
各地政策还对中介明确提出监管要求与规范。成都1月25日发文，严查违反调控政策、加价销售、哄抬房价等违规行为；上海与北京分别于1月27日和28日以会议和官微发文的形式明确将约谈和检查中介机构；
有人可能会说，这是其他地方的政策，和武汉没有关系，相反可以吸引被限制的资金到武汉来买房！此言其实谬矣！
与去年的楼市调控不一样的是，近段时间以来，数个楼市热点城市齐刷刷地给楼市“打补丁”，可以说，这一波楼市调控的态度非常明确：热度必须降下来，也不允许随意传导。
现在在“房住不炒”的大政策背景下，高层态度就是坚定不移的。调控是国家一盘棋，没有任何一个地方可以独善其身！
目前武汉楼市逐渐升温，一旦武汉楼市出现过热的苗头，当地政策一样大概率会和全国其他城市一样，起到“踩刹车”的作用！
我们再看下资金情况，近期全国楼市调控政策出现了一个明显的新趋势，就是在融资端进行收紧。比如1月以来限制银行房贷的总额，提高房贷的利息，清理违规进入楼市的各种贷款等等。总体上就是降低楼市杠杆的长度。
如今年1月底，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，要求各家银行于2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。
2月20日，北京银保监局在官网上表示，近期，针对北京房地产市场出现的一些投机炒房苗头，金融管理部门主动出击、密集亮剑，严密防范信贷资金违规流入房地产市场。
相对于2016初政策和金融对楼市春风化雨的呵护，今年调控和贷款政策不是说说而已，已经在动真格。
房地产业是一个资金高度密集的行业，没有金融杠杆的助力，楼市还有暴涨的撬动基因吗？
武汉近期的明星项目不少，上周末某武昌中心豪宅，一个周末下午就成交10套！后湖二环附近的某项目，预计3月初开盘推出300套，目前蓄客已到500多组......近期这样的消息不少！
但至少从目前武汉整体备案数据来看，这只是部分明星项目的情况。
从市场结构来看，武汉楼市供大于求的现状没有根本改变！
2020年，武汉楼市住宅新增供应2176万方，存量去化周期达10.8个月，这说明武汉楼市供大于求，存量房不少！
那么2021年情况又是如何？截至2021年1月末，已批准预售尚未网签的商品住房171758套，面积2025.61万平方米。1月新建商品房销售23438套，用1月的这个销售去化水平来除以库存的话（二月的销售去化量最多也超不过9000套，还低于这个平均数），武汉市至少需要七个月左右才能消化完现有库存！
而在2016年，古田、沌口、白沙洲、光谷北、光谷东这样的区域库存去化周期仅为1.4-3.1个月，区域库存启动告急预警。
根据一般规律来看，一旦市场上存量低于3个月，才会出现供不应求的显著局面，房地产库存才会启动告急预警机制！
尽管目前楼市整体人气提升，预计从三月开始，库存去化速度有所加快，但是整体上还是供大于求，买方市场格局没有改变！
我们再来看产品供应端，2020年武汉土地出让金达到1901亿元，超过2019年的1766亿元，位列全国第八。
根据楼市武汉监测数据显示，楼面地价超过万元的地块高达26宗。随着房企开发加速，这些项目也将快速入市。
2021年武汉将迎来地王入市年，如此多的新房集中入市！根据供求规律，类似2016年这样房价齐齐大涨的机率应该不大！
基于国家政策面，资金面抑制楼市过热的大基调，基于目前武汉楼市的库存和供应决定的市场供求关系，2016那样炒房暴富的年代一去不复返。
那么武汉楼市今年会不会看涨？答案是肯定的，但是应该是“慢牛”，而不是类似2016年的疯牛。
我们看到，宽松货币政策全球蔓延，各类资产价格普遍上涨，最近有色金属，铁矿，煤炭等大宗产品价格持续上扬，房产作为一种保值增值的资产，只要这种格局不变，包括房屋在内的资产价格一会定继续看涨。
而当我们再聚焦到武汉这个点上，武汉一直在实行宽松的人口引进政策。大城市人口的增速红利肯定也会带动住房需求。相比较这两点大趋势，（至少在今年内）整体仍不改楼市上行的势头。
具体到区域和个盘上，今年预计走出分化行情，很有可能出现“一半是海水，一半是火焰”的局面，片区冷热不均，楼盘冷热不均是常态，那么消费者在合适的适合应该如何选择？
1. 不要单纯的看区域位置（市场认可度高的区域心理距离小于实际距离）
买房时要注意，不是越靠近内环的就越贵！以硚口区为例，它离武汉内环的距离，远远近于光谷到内环的距离。但是硚口的房价一直都没涨起来，比如硚口宗关水厂一带的几个项目，单价三万左右带装修的，卖的都不是很好。其实楼盘品质不差，也是大开发商。但大家就是对这个区域不认可，历史上硚口卖高价的盘，都被市场教育了。而光谷区域，就算是相对便宜的光谷东，也不乏单价2万多的楼盘，这个源于对于区域成长价值的认可，和产业配套的强劲支撑！
2. 买龙头盘，买规模盘，尤其买规模楼盘的首期
楼市演进到现在，各种经验和教训告诉我们，买房就像炒股一样，要抓热点，抓龙头！尤其是成规模，成体系的楼盘，今后的升值空间都会比小体量的盘大很多！比如当年的复地，百瑞景这样的大体量多期的开发楼盘，增值幅度远远大于同区域其他个盘；
尤其是超级大盘一期首开，更值得买，因为这样的楼盘一般都是低开高走，随着配套的完善，人气的聚集，越到后面价格越高，前期业主可以享受楼盘增值的红利！如绿地天河国际会展城这样的超级大盘，1月首开就获得了有眼光的购房者的认同！
3.买房后角度考量居住便利性，选同片区学位和交通硬件好的楼盘
在房住不炒的大前提下，刚需和改善型购房者，更多的会看重居住的生活和便捷程度。在大片区里，这种更好满足业主教育，医疗，生活，交通等各种便利的楼盘，往往更值得购买，升值空间也大。以南湖为例，同样隔着一条马路的项目，因为对口学校的不一样，价差一平方在5000元以上。同样，关于交通便利的定义也在改写，同一片区离地铁距离5分钟，和15分钟步行距离的楼盘，显然是前者更受到市场的热捧！上海这样的一线城市，现在谈居住的便利度，都不谈在几环线，而是直接谈离地铁站的距离远。
武汉楼市转热，但市场面买方市场格局未变，再加上有政策面，和资金面的抑制，武汉楼市今年更多的可能是局部行情！购房者大可理性选择！
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