这是一个在武汉市汉口江岸区较大的住宅项目之一；

它的体量有４００万方，几十栋房子；

这个项目位于当前武汉最炙手可热的区域——“长江新城”概念区；

它的名字叫“幸福湾”

我们希望通过一个典型区域，一个特大规模的楼盘，折射出，时下武汉楼市到底有多“狂热”。

幸福湾项目位于江岸区堤角片区和谌家矶片区的交汇处，比邻长江。

它和青山片区隔江相望，由天兴洲大桥相连，属于当下炙手可热的片区——长江新城。

楼盘优势如下：

1、体量大，该项目一共有400万方的体量，涵盖住宅、写字楼、商业体、4.0版本的现代科技工业园。

2、三环线以内，比邻二七滨江商务区，属于武汉市政府接下来5年重点规划的区域——长江新城。可以说利好明显。

3、交通优势明显。地铁1号线和21号线就在小区不远处换乘。从小区前往后湖、黄陂、阳逻、汉口中心城区、武汉天地都非常方便。

4、自驾出行也非常方便。解放大道延长线正在修建，和三环线的天兴洲相连，因此未来去青山区比较容易。

小区和二七长江大桥也比较近，驾车上二环去武昌核心区也很便利。

5、整体户型从70多平到100多平，两梯四户。户型本身还不错，属于性价比还可以的楼盘（从自住刚需角度来说）。

楼盘可能存在的不足：

1、周边医疗、教育配套并非其强项。虽然打出了育才二小，但是那毕竟是新校区。作为一个新建的小学，师资力量有待考量。

俗话说，十年树木百年树人。不是说，你打出育才系列，你的教学质量就一定能在短期内变得很优秀，一切需要时间去打磨。

2、周边叫的响的国际商业购物中心暂时还没有。尽管开发商自身规划了商业，后期也会引进大型超市，但是是否能运营好，有待考证。

当前，武汉有很多商业性的地产项目其实运营的并不理想，这都会给后续区域优势造成影响。

3、开发商属于武汉市本土的开发商，较为擅长做城中村改造，目前还不是全国性的一线品牌开发商。

因此，从后期管理、楼盘运营、物业服务上面是否能够达到和跨区域的全国一线地产企业相媲美，还有待观察。

该楼盘预计本月开盘，现在登记认筹中

预估均价17500上下

评价完楼盘后，我们进入正轨。聊聊当前武汉楼市到底有多“狂热”。

1、从过去“我要来看房”变成“还有没有房卖”。

最近，“有一”团队的楼市调查员在调查江岸区幸福湾这个楼盘时，看到很多客户一进售楼部，首先问的排名前列句话是：“还有房子卖吗？”

置业顾问的回复是：“还有！9月开盘。但是，认筹的人一般是房源的一倍，一半人可能买不到。”

2、根据置业顾问的介绍，去年年初，这个地方起步价毛坯房还有8000多的房子。现在虽然打出装修概念，预估均价已经到了每平17500元上下。

这概念就是，一年翻了一倍，100%的上涨。也许在楼市火爆的当下，人们已经忘记了“风险”二字。

的确，随着武汉城市地位的提升，“长江新城”概念的提出，价格适度补涨是应该的。

但是这种爆发式的上涨，早已脱离了其他物价水平，已经脱离了人民币自然贬值的轨道（这里说的贬值不是针对美元）。

上述两个细节虽然都出现在同一个楼盘，但也是当下武汉楼市的一个缩影。

如果从感性的角度去认识，你会发现，这种情况和当年的中国股市非常像。

一开始，大家都非常疯狂的购买，然后疯狂的涨，从2000多点，可以飙升到6000多点，甚至有人预测会突破8000点。

最后的结果是无数散户落败，大亏。

只要国家信用在，中国楼市就不会崩盘。但是，这并不代表没有巨大的风险。

为什么说，巨大的风险还是存在，且听“有一”团队分析：

1、我们单从幸福湾这个项目进行分析。楼盘位于江岸区堤角附近，已经离三环线天兴洲大桥和黄陂的汉口北版块非常近了。

楼市暴涨前，这里早就通地铁了，那时候，却只卖不到1万元。

仅仅一年多时间过去了，一个长江新城概念的横空出世，在楼市大涨的双重因素下，价格就跳涨了。

说白了，从投资的角度来说，这一片的确会升值。

但是，开发商已经通过不断提价，将未来好几年的上涨空间全部给稀释掉了。

也就是说，开发商觉得房子好卖，为什么要让这个上涨的利润给消费者呢，自己能多赚一点不好吗？

如果你以17000元一平买进，扣掉所有的税费、利息等成本，请问你卖多少才能赚呢？

如果你以2万元一平出手，谁会接盘呢？接盘的人再卖多少，才能赚呢？

你会说，刚需接盘。这就是我们要说的第二个问题。

2、大家真的以为武汉的刚需很多吗？给大家算一笔账。

我们用理性数据说话。

武汉现有常住人口800多万，流动人口200多万，总人口刚刚破千万。

800多万常住人口中，大部分是武汉本土人。随着时间推移，70后和80后甚至是90头的这一辈人的爷爷奶奶辈相继离世。

这一代人多以独生子女为主。即便他们选择有二胎，影响也不大。他们家里往往给下一代至少留下了一至两套房产。

加之80、90后结婚后，双方父母给他们留的房产至少在3套甚至更多。并且，即便没有留房产，他们自己也已经买房，不愁住。

剩下的200多万流动人口中，大约只有一小半会选择长期留在武汉。

去年，武汉共售出一手新的商品房近30万套。换句话说，一年半左右的销售量就能满足大部分的刚需或者改善型需求的人。

那么前年、大前年卖的房子又被谁消化了呢？2017年卖的房子又被谁消化了呢？

大家一般会看一座城市的去化率。很多人会说，武汉现有的新房只够卖3个月了。

其实这只是一个表面现状。

我们关键要看，房子卖给谁了？如果都是投资客，请问房子的售卖还有意义吗？

我们的楼市调查员在一些楼盘走访时发现，很多购房者均是二套房，甚至采用假离婚的方式购买第三套房。

3、虽然武汉的外来人口肯定会不断增加。

但是大家开车到三环线边上去看看，大量未开发的土地还有很多，尤其是汉阳米粮山立交通往杨泗港那一片区、武昌白沙洲片区等等。

如今，武汉又推出了长江新城。未来这一片除了高端产业以外，大量的商业和住宅地产也会进行规划与兴建。

换句话说，人口的增长或许很难跟上城市建设的步伐。

当武汉各主要区域新房量不断减少的时候，就会进入二手房也就是存量房时代。

那个时候，楼市火爆场面的外衣将会被摘除。每个个体投资者基于自身考虑，大量积压的存量房就会拿出来售卖。

大家说，价格还会涨吗？部分区域会不会跌呢？

4、武汉政府此时限购限贷是对风险的及时防控。如果再不刹车，楼市崩盘的风险就非常大。

综合以上分析  我们建议

1、武汉楼市一定还会涨。但是，我们尽量选择的新房价格应该明显低于周边二手房，否则，你的风险真的很大。

2、一旦后期无法出手，你出于资金的考虑，可能就会低价售卖，好不容易折腾一番，你觉得划算吗？