这周，2020年全国重点城市的新房成交量数据，陆续发布了。

说句实话，即便我把脑浆子挤出来都不会想到——

武汉，能成为去年的全国销冠！

要知道，武汉是在4月份才陆续开放售楼部。

武汉的房，只卖了不到8个月。

但是历经疫情之后，武汉楼市彻底炸了——

7月、8月、11月、12月成交量突破2万套大关！

12月份成交量接近2.8万套，创4年历史新高！

全年新房成交量17.54万套，位居全国住房销量第1位！

但是，别高兴的太早。

今年的武汉楼市，不太乐观。

准确的说，是很不乐观地进入“斗狗式的内卷化市场”。

1

请感受一下，来自全国卖地塔尖城市的支配！

下面这张图，是2020年全国卖地城市TOP10——

从土地出让金额上来看，武汉排名全国第6。

但是，从成交土地的规划建筑面积上来看，武汉排名全国第2，仅次于成都。

武汉4000万㎡的建筑供应中，大约有1600万㎡的新房供应。

按照10个月的上市周期计算——

开年之后，武汉至少有1600万㎡的新房，将像潮水一样抵达战场！

武汉的潜在供应量，大概率能排进全国前三！

库存消化周期，大概率超过12个月以上！

2

新房的主战场，在哪里？

在三四环！在远郊新区！

我们去观察武汉土地成交的分布图，你会发现——

去年武汉的土拍主战场，在三四环；

1600万㎡的新房供应战场，在三四环。

也就是，武汉大部分概念新区落位的版块。

武汉，一直是强省会战略的典范城市。

强省会战略，自武汉开始，也在武汉疯狂生长。

湖北把难以计数的资源和更加难以计数的货币，倾泻在了武汉。把武汉催生成整个二线省会中，扩张较快的城市之一。

反观武汉过去几年的发展，真的称得上“一路画饼、一路扩张”。

每一年，武汉总会诞生几个“概念新区”；

每一年，武汉总会诞生几个“野生板块”。

去年是阳逻汉南，今年是青菱黄家湖，前年是武湖蔡甸……

一座桥、一串地铁、一条快速路、一张少有规划，就能在武汉的三四环线上圈出一个个泡沫。

开局一张图，剩下全靠编。

故事扛起新版块，凭空创造收益率。

伴随1600万㎡供应大潮的来临，三四环线上的新区陆续进入红海竞争中。

大家可以去看看，黄家湖、青菱新城、汉南纱帽、蔡甸、阳逻、小军山、金银湖、吴家山——

哪个不是新盘扎堆，匕首见红？

一条街上放眼望去，满满当当全是售楼部！

截止目前为止，武汉一共有超过350个在售楼盘。

至少半数，都在三四环之间。

武汉特别不是最贵的省会城市，但很可能在售楼盘最多的省会城市。

3

该来的，总会来。

年轻时作过的浪，年老时总要还。

当供应过剩时，没有一块地是无辜的。

从今年开始，准确的说是从去年开始——

这些概念新区的裤衩子，陆续都被冲掉了。

当年的阳逻，多牛批。

一条江北快速路，30分钟进武汉天地；一条21号线，半个小时进汉口。通勤半小时，房价差五倍。

2018年，阳逻的房价一度破万。

去年，近15个新盘扎堆入市，房价跌回9字头。

你咋不中心了？你咋不浪了？

当年的横店，多牛批。

又是拍地王，又是玩精装，房价一度超过黄陂。

去年，中建一品澜郡、天纵御景湾、大华公园华府一大波新盘抵达战场。精装改毛坯，房价跌回9字头。

你咋不精装了？你咋不过万了？

当年的小军山，多牛批。

海伦小镇连开连售罄，一度断供。中建、印江山进场后，把房价一度拉到9000起。

去年，恒大时代新城、依云水岸、渝樾大观一波折扣打下来，房价跌回8字头。

你咋不售罄了？你咋不无货了？

汉南纱帽，去年还能卖到9500元/㎡。

今年，某个臭不要脸着急出货的新盘入市，直接把价格砸到了6500元/㎡。

金银湖，均价一度能冲到1.8万/㎡。

今年，还是一波新盘入市，价格已经跌到了1.4万/㎡。

恕我直言，我从未见过武汉如此内卷的市场。

各路豪杰，在供应过剩的武汉，陆续陷入“斗狗模式”。

四新版块，三大国企在正面吃鸡——

绿地海格公馆、金茂方岛、中铁建御湖，都是大国企、都是地铁盘、都有大商业、都带个学区……

三个楼盘，同时派出置业顾问，互相站在对方售楼部门口，拓客撕逼。

古田北，绿城华润在打价格战——

绿城桂语朝阳，刚释放较新房源的备案价：较高价接近2万/㎡。

隔壁的华润，瞬间丢出特价房：清盘特惠，1.4万/㎡起。

绿城把shi都快挤出来了，把古田北的价格拉到了2万。

华润，一屁股又给坐回到了1万5。

吴家山，在割肉送精装——

吴家山某楼盘，入市稍晚了两个月，地缘客户都被竞品吃干抹净。

这位大哥，狠起来上来就割肉：

送精装，上中介，佣金3个点；只要你敢买，我还敢返佣。

分销大军，包围了整个吴家山的所有售楼部，看到客户就一个冲锋顶上去。

整个武汉，被中介分销大军包围了——

返乡置业，包接送机；犹豫不决，有专人轮番说服；首付不够，有人指导筹钱。

想和家人商量？专车接送家人现场商量！

孩子放学要接送？包接包送还带辅导作业！

武汉的分销、渠道和中介，已经呈现出典型的“海底捞化”。

供应红海里的武汉楼市，已经严重内卷。

卷到地王没利润、精装变毛坯、中介变成海底捞、互相撕逼价格战！

4

面对这样的市场，我们普通人应该怎么办？

三个真诚的建议，献给已经被卷成皮尺的武汉购房者们。

排名前列，请降低预期。

武汉楼市的问题，也是绝大多数二线省会城市的共性问题。

绝大多数的二线省会，谁不卷？

西安不卷？重庆不卷？还是郑州不卷？都卷！

卷的原因很简单——

地，卖的太多了！

静淡市里，自然就出现了供应过剩、竞争红海、市场内卷。

内卷化的市场，很难出现暴击式的大涨行情。

但是，武汉的优势在于——

单核城市、背靠基数较大的一省人口，乃至部分跨省人口；

拥有中部地区较好的教育资源，尤其是高校资源；拥有整个中部地区较好的科技研发资源和产业落地资源；拥有可能是中部地区较好的生态环境资源。

武汉可以凭借教育、产业和生态等三种资源的优势，从广袤的人口腹地中，汲取巨量的购买力，来填充同样巨量的供应。

过去三年，武汉人口增量始终排在中部省会的前列。

只要韭菜多，就不怕镰刀快。

除了需求足够广袤之外，武汉的土地价格也一直保持稳定上涨。

2020年，武汉楼面价平均上涨10%；

2020年，一共有18宗地块打破区域天花板。

有了地价和人口的依托，武汉的房价就不存在大跌的可能。

只是因为近两年的饼画的着实太大，稀释了人口的增量。短期内的楼市行情，被过高的供应和库存拉了胯。

所以，我们在看待武汉楼市的时候，要降低预期。

核心城区，年化10%的收益大概率没问题；

要把武汉的房产，作为长线持有的理财产品。

第二，请回归核心。

不要被1600万㎡的供应大潮，吓破了胆。

武汉的供应大潮，主要冲刷在三四环线上，而核心城区的供应量一直很稀缺。

三环内和光谷核心的市场，与三四环外是两个世界。

汉口3万+的融创玖玺台，开盘当天全部售罄；

2.6万+的福星惠誉星誉国际，更是开盘秒光；徐家棚月亮湾壹号的价格一出，融侨天御卖成了爆款；主城区的天价学区房，频频出现……

三环内和光谷核心的土地，与三四环外更是天差地别。

2020年的武汉地王，7成集中在3环内；

二七滨江的地王，楼面价都拍到了3万起；硚口宗关，3w+已经是板上钉钉；光谷四刷地王纪录，2.5万/㎡的单价板上钉钉；

满足居住需求的完善配套，永恒稀缺的土地供应，再加上成熟的就业产业，是武汉三环内和光谷核心的基本盘。

基本盘不垮，房价永远涨！

2021年的武汉楼市，请盯紧一个环线和两个板块——

一个环线，是武汉的三环线；

两个板块，一个是武汉一城精华所在的“长江主轴”；

另一个是，武汉一城产业所在的“光谷中心城”。

第三，请暂时放弃武汉三四环线上的野生新区们。

别忘了，今年的供应冲刷是1600万㎡。

这里的红海竞争只会更加严重，这里的价格撕逼只会更凶残。

最后，多说几句——

武汉的楼市，只是绝大多数二线省会的缩影。

武汉所经历的，也是二线省会正在经历或即将经历的。

大家谁也别装批，谁也别看谁笑话。

地都没少卖，锅早晚都要背。

武汉楼市的建议，也可以套用到绝大多数二线省会。