武汉楼市分两种项目,这个和其他

武汉焦点原创 2019-07-09 11:27:51
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总的来说,仁恒是一家能够真正沉下心来做产品,比较务实的开发商,从它第一代产品到现在,有很多相似之处,经典的风格都被保留传承,在传承的过程中又有一些细节做出相应的调整,利于产品随着潮流和人居习惯的改变进行升级。

目前,武汉楼市有个“70分临界点”;

这不是我说的,是我的同桌买房哥说的。

因为产品做到70分,性价比最高;

分低了,没竞争力;

分高了,不值得。

很多项目更愿意在营销手段上多花心思,而不愿意用产品力溢价。

所以,武汉人买房子的时候究竟在期待什么?

这里未来会通地铁;

这里是学区房;

这个项目在洼地;

……

当你买房时,究竟在买什么?

01

很大程度上,买房是件容易失焦的事情,我们关心价格、关心成本、关心政策、关心发展空间,往往忽略了产品本身。

这也是为什么,武汉目前产品迭代比较慢的原因——

买房人会先天忽视,而开发商被成本所累。

但这不代表产品力不重要,我们回头看看,但凡用心做产品的开发商,都能在竞争环境里脱围而出。

多年以前,晋和金桥世家就是典型的案例;

最近,也有个楼盘很特别,和大多数神盘的逻辑不一样——不傍地段,不拼区位,拼产品力;即便均价比周边高5000元/平,也能去化超过90%;

在波诡云谲的楼市里,我一直想找个典型的项目,专门谈谈产品力,它的出现,满足了这个夙愿——仁恒公园世纪

武汉人对仁恒这个品牌,不太熟悉,我初次见到仁恒,是上海的仁恒滨江园,虽然是20多年前的豪宅,但远远看上去找不到一处破损的立面,保养得当,装饰得体,气质里透出端庄大气。

▲上海,仁恒.滨江园

他的定位就是高端国际社区,精工细作的宜居住宅。

户型,规规矩矩,注重以人为本的务实设计;

装修,并非盲目采用高端品牌,而是更注重生活实用,打磨细节;

会所,是市面极少数能盈利的之一;

仁恒的老带新的比率50%,老业主复买率30%;

足见得这是“住了都说好”的优质住宅。

所以说到仁恒,并不是谈豪宅,而是一套缜密的制作工艺,和成熟运营逻辑。这些元素在武汉的呈现如何?

我们直接一点,看产品。

02

高容积率,怎么布局?

教科书式示范

这个开发商很倔强,很多维度上,突破了我们的常规认知:

只有低容积率才能做好产品?

仁恒的容积率4.08,由7栋31-48层住宅组成。

看到这个配置,一般情况下,就默默把他拉进了刚需盘的行列。

图森破。

高容积率,怎么带着镣铐蹦迪?

看看仁恒的栋楼排布:

仁恒坚持“硬质景观>朝向>普通景观”,所以为了能最大化景观效果,项目经常使用围合式布局,但这种布局对地块面积和形状的要求很高,在仁恒公园世纪这样狭长的地块上,,显然不合适传统的围合布局,否则大部分楼栋将是东西朝向;

仁恒怎么做的呢?

行列式+围合式,巧妙结合:

长方形的地块既能在有限的地块上,将楼栋合理布局,又能巧妙地留出大面积空地,使部分楼栋组团围合,扩大楼间距,让小区园林和功能区能够完整呈现。

楼栋均为南偏东朝向,最大程度保证了每一户的采光面和景观面。

高容积率,怎么做好户型?

做大户均面积

03

同样地,4+的容积率下,我们看到的户型常常出现两种情况:优秀户型+奇葩户型组合卖,或者清一色的普通户型,要么开间小,要么不通透;

但是仁恒可以让每个户型,都规矩方正,并且有亮点,你品一品,后期将推出165-175㎡户型。

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总的来说,仁恒的户型属于实用型,但你看过它的园林精装细节,就会由衷感慨,这真是一个心藏锦绣的闷骚项目啊!

04

这里有20个细节

你品品

藏在园林和精装里,那些细枝末节的细腻,让人无法只用“匠心”两个字泛泛概括,精细到让人鸡皮疙瘩掉一地。

我挑了其中20个,给你仔细说说:

在园林景观的布局,和功能分区上,除了美观和精致,仁恒还有一个重要的指标,就是能够通过社区功能的打造满足内部居民生活需要。

①园区入口:

由6颗银杏树阵+水景形成环形入口,将内外进行私密性隔离,环岛设计方便落客,车辆可以直接进入地下车库,或绕环岛离开,看不到在小区门口调头的场景;

落客区设置雨棚,这样一到达小区,从下车的那一刻开始,经过大堂,穿过连廊到达楼栋,下雨下雪,整条动线都可以不用打伞;

②阳光地库:

项目的地下停车场运用自然通风采光,地下车库不会阴暗压抑;并且,地下车库没有过于密集的梁柱,采用三车位网柱结构,这样显得车库的空间更加通透,车位宽达2.6m高于市场标准的2.4m,便于停泊各种规格的车辆;

为了保护业主的隐私和安全,在地下二层,专门设置访客车位,通过入口出的车牌识别和限行系统,访客车辆只能进入到指定区域与业主区隔开来;

③入户大堂:

挑高10m入户大堂,背后打造照壁与内部园林形成隔而不离的空间保护私密性,大堂左手部分有会客区,为业主社交提供公共场所,穿过会客厅进入小区。

④会所:

大堂的右手边是会所,不仅功能完备,人性化细节也越来越丰富。设施齐全,覆盖羽毛球场、健身房等设施,既满足了业主的休闲运动需求,又解决了会客社交场所的诉求。

⑤泳池:

仁恒在开发项目的漫长过程中,慢慢形成了以水景为特色的社区景观,在有条件的情况下,大幅的中央泳池成为了仁恒情有独钟的标配,与周边密林、建筑构成了空间不同的层次感;

有一个细节很贴心,由于会所设置落地玻璃,增加愉悦感和舒适度,为了保护隐私,特意在泳池和会所中间的绿化带种植小片竹林,既能将两片功能区隔开,又增加了园林的层次感和多样性。

⑦下沉式阳光草坪、坡地草坪:

使草坪、廊架、水系相互融合又各自独立,形成整体开敞且共享的空间,同时又让公共互动空间,在垂直空间上有错落感;

相比一马平川的草坪,更加刺激了人们去草坪上躺一躺、去坡地上跑一跑的冲动,增加了景观的参与性。

这样完备的园林和功能区设计,实际上不自觉地弱化了外部地段的价值,它的溢价核心产生于产品本身

初看项目只觉得简约端庄,线条硬朗,但走近就会发现,细节处尽是文章,“越是高档的材质,越做不出浮夸的线条”是仁恒的心得,他们坚持用高端材料,打造有质感的产品;

说一个细节,按照正常的程序,应该先土建,再结构施工,然后精装房施工。

但很多项目为了赶进度,难免会交叉施工,就会造成这一层混凝土还没有干透,下一层就开始建了;墙面水泥才抹平,就开始贴砖了;这样做虽然交房时看不出缺陷,但时间一长,就会出现问题,不经久也不耐看。

仁恒有着一套成熟的流程和标准,土建和装修的两张设计图,同期确定现场对比;先模拟再施工,比如石材的安装前,先看实物,一物多样;选定后,再实施预拼接,观看效果;最后,再到现场再看实际铺装效果,非常严谨,一丝不苟。

样板间里的

魔鬼细节

05

如果园林的布局让人对这个项目,有了新认知,当我走进样板间,我深刻的感受到,我对这个项目的认知,还不到位;

这是一个越从远看越养眼,越走近越感到可怕的产品,不信来看看它的工艺和精装——

⑧外墙外保温:

仁恒全部做外保温,相对内保温,不仅节能保温效果更好,并且还能保护建筑主体结构,提高墙体的防水功能和气密性,不占用厨卫的室内空间;

⑨外立面:

采用铝板+阿鲁克系统门窗,这在武汉只有豪宅应用,但在仁恒,早已是标配;

⑩开窗面大:

根据建筑标准,出于节能保温的考虑,武汉的窗墙比应该≤0.3,而仁恒由于外墙保温可以充分做到节能保温,并且采用铝板+阿鲁克门窗系统,窗墙比超出了0.3,在保证节能保温的前提下,开窗面大,通风、采光都更好,业主的舒适度和愉悦性更高;

⑪倒角:

无论是入户大堂的墙面还是室内洗手间、厨房的墙面砖,远看并无特别,走进细看,砖与砖之间拼接处,都做了倒角,触感更平整,外观更质感。

室内的顶灯、射灯和喷淋装置,无论水平和垂直方向,都保持在一条直线上,这不是巧合,是在施工前,就凭经验和复算预留了位置;

经过多年的建筑经历,仁恒总结出一套自己的模型,经过套用和调整,所有的地下管线、墙体通道,都能做到提前预留,在建筑完成后,不会再进行打孔,高度保护建筑的完整性;

在这一点,充分体现了仁恒的用心和耐性,一边制作一边总结,才有一套成熟的心得和标准,融入了时间和精力,打磨品质住宅;

⑬吊顶:

轻钢龙骨双层石膏板吊顶,钢的热胀冷缩性好韧性强,防止吊顶炸裂变形,同时线条更加笔直;

⑭铝合金压边:

吊顶的阴角凹槽里镶嵌铝合金条,留出1cm的空隙,墙纸需要更换的时候,可以不破坏墙体,同时凹槽也完美地遮挡了后期墙纸边角不平整的区域,让外观更体面美观;

⑮厨房台面:

一律没有阴阳角,所有转角处一体化,没有拼接的痕迹,为的就是方便清洁打理,没有死角就不会藏污纳垢;

⑯洗手间:

开窗面大,配有浴缸,每一处台面边缘都和墙砖拼接缝隙,保持在水平直线上,这样的细节处理,整体观感更加简约;

⑰淋浴间:

公卫淋浴间的推拉门的边角处,都进行防水包边,既能防止水溅出,又能减少与门框的摩擦;

⑱窗户边框:

安装在窗台外侧,将窗台部分的空间充分留出,美观的同时,增加了置物空间;

⑲窗台伸出铝板:

用于疏导雨水,防止雨水顺着墙面溅到窗里;

⑳隔音条:

房间门的边框安装隔音条,用于隔绝噪音和保持门缝密封。

从工艺的细节,看得到仁恒对人居建筑的敬畏和对生活场景的揣摩,以上展示的仅仅是市面上少见的部分,至于对踢脚线材质和颜色的挑选、小夜灯、一键离家开关这些早已是仁恒的标配,不做赘述。

从这些标准和细节,仁恒公园世纪承袭了仁恒一贯的工艺和特色:

1、忽视外部条件,仁恒一旦进驻,从规划、建筑到景观、精装都是top,从而有溢价条件;

2、产品面积段选择,160㎡以下户型,只占38%,后期以160—200㎡为主,针对改善人群;

3、以上两项结合,同样的容积率下,使用大户型的仁恒能做出更少的单元数,从而营造更好的景观和视野。

总的来说,仁恒是一家能够真正沉下心来做产品,比较务实的开发商,从它第一代产品到现在,有很多相似之处,经典的风格都被保留传承,在传承的过程中又有一些细节做出相应的调整,利于产品随着潮流和人居习惯的改变进行升级。

他的房价比周边高5000每平,但值得钦佩的是,它的产品能够符合溢价,在产品设计的时候,坚持“房子是用来住的”。

风物长宜放眼量,这个项目终于让我们看到了楼市产品在武汉的一些迭代和精细,面对这样的改变,我内心喜忧参半:

幸运的是,时隔4年,在晋和金桥世家以后,武汉市面上终于又有了值得大声表白的产品;

惊喜之余,不禁要问,下一个让我们期待的产品在哪里?

传说武汉每天都在变,许多板块未来都会蝶变,但我们更期待开发思维也跟着一起迭代,更多聚焦产品,城市在更新,城市里的人,也值得更好的居住体验。

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