算笔账——抢破头的神盘已无价格倒挂“买到即赚到”的盘只剩这些

武汉焦点原创 2019-08-07 13:18:08
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今年夏天,武汉楼市推盘热烈程度和天气有得一拼,7月初至8月第一周,共开盘65个。一个值得关注的变化是,神盘们再次加推时,一二手倒挂基本消失。

今年夏天,武汉楼市推盘热烈程度和天气有得一拼,7月初至8月第一周,共开盘65个。一个值得关注的变化是,神盘们再次加推时,一二手倒挂基本消失。

过去两年,新房因为限价原因价格低于同板块二手房,“买到即赚到”的信念是支撑武汉楼市热度不熄的动力。

现在,我们选取15个公认套利空间的神盘,比照最新一二手差价,结论是算上装修和产品差价,仅剩常青花园/琨御府/四新片区的招商樾望城投四新之光还有大幅倒挂空间,其他片区的新房,买房逻辑要从投机式打新转为价值投资。

以下数据综合贝壳网和吉家网数据,截止2019/8/6。

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15个在售盘里,剔除装修差价仍存在大幅倒挂的,仅剩常青花园恒大御景、保利新武昌、城投四新之光、琨御府、联投光谷瑞园五个,各个都是“千人摇”的神盘。

剩下的楼盘,倒挂主要原因是毛坯优势,算上装修溢价,光谷、四新、后湖的倒挂基本抹平,光谷东的新盘普遍在18000以上,高于同区域二手房价,当然产品迭代后比朗诗里程更好。

至于一二手差价在500左右的,倒挂几乎可以忽略,因为大型小区不同楼栋之间的定价有差异很正常。与位置、光照、景观都有关系。

比如东原启城新推楼栋紧邻三环,而一期的二手房离地铁很近;福星华府本期楼栋夹在姑嫂树高架和三环线之间,前期K1和K3地块的二手房仅临三环线,且对口大兴第一实验小学,在二手房的定价模型中,在售房源不利因素多是扣分项,价格还不如前期的二手房,相当于价格已经“正挂”。

总体回头来看,2017-18年入手的神盘,普遍兑现了“买到即赚到”。

因为制造武汉一二手倒挂的核心因素有:

1. 17-18年初推盘少供不应求,新房买不到转向二手市场,推高二手成交量和价

2. 高地价造成高房价的预期传导到二手房市场,二手房东心理期望值高

3. 新房备案价被压制

现在三个因素都发生变化:上半年武汉推盘251次,开盘次数是近两年最多;新建商品房成交98230套,不日光成常态,高价盘和远郊盘需分销;上半年武汉土拍成交90宗,总面积490.4平方,成交量和成交楼面价相比去年同期明显上涨;新房备案价松动,“一城一策”新规拟允许5-10%涨幅;

简单粗暴的结论就是:未来武汉新盘进入卖不完是常态的阶段,“面粉价”更贵会抬高新盘房价;热门区域备案价将允许一定涨幅。

大行情变了,买房要尽快走出追逐倒挂红利的惯性思维。

对于买房者来说,一二手倒挂消失,最大的影响不是投资买房赚得钱会变少,而是未来买房,防止亏损的安全垫没了。

早些时候,一二手房之间1-2000的价差,至少可以在房价几年不涨的情况下,保证两三年后交房你卖出时稳定赚到差价的收益,起码可以对冲利息,保证不亏。

现在闭眼买的时候已过去,买房选对板块和项目很重要,否则站岗几年再吐血出货也不是没可能。目前,贝壳上二手房房源超过10万+,而去年一整年全市二手房销售不过8万套。考虑未来你打新抢来的房子如何卖出去落袋为安,比臆想赚到多少钱更关键。

毕竟二手房反映最真实的市场供需和板块价值,现在买新房前最保险的做法是对周边对标的二手房做个调研。

对比全市热门小区一二手房价和成交周期,武汉好转手的房子的共性:中心城区核心地段为主;单价15000-20000的次新房。

以上述15个小区及邻居楼盘的成交情况为例,贝壳和吉家数据累加,今年1-7月成交最多的是福星惠誉东湖城,一期共成交10套,二期共成交41套;

其次保利时代,共成交50套,广电兰亭时代成交27套,其中东湖城和广电兰亭时代也是贝壳网对武汉小区成交排行榜前10强。

至于保利时代为什么没进前10,只能说大光谷片区交易量太大,保利时代单价较高限制了交易活跃度。

全市成交最频繁的20个盘,有10个楼盘在大光谷区域(关山大道/金融港/民族大道/庙山),四新两个,武昌的积玉桥/南湖/罗家港三个,汉口的二七/长丰/盘龙城/常青花园四个。

最短成交出现在白沙洲的保利新武昌和大光谷的保利时代,买家砍价3万两天成交。

所以从二手房成交倒推,武汉新房最稀缺/需求最大的区域以大光谷片区为首,其次是武昌中心城区,再次为汉口的三环周边。

全市20个热门二手楼盘的成交价格,单价平均在20000元左右。其中单价越低的楼盘,购房者的价格抗性越大,几百元的差价就能影响成交热度。

比如四新相邻的两个楼盘广电兰亭时代和华发未来荟,后者在二手市场的单价高400-500元,今年以来成交量仅11套;招商公园整个小区6期的二手房源,上半年一共卖出18套,隔壁的卧龙墨水湖边上半年成交21套,因为成交单价低1500元+。

除了常青花园和四新的毛坯房两个筹码,综合考虑资金成本,淘满二的低价二手房和“打新”的价格差不多。所以,武汉楼市的短炒时代已经走到尽头,未来买房赚到钱,重在区域和产品力的价值投资。

本周白沙洲看房团将于8月10日(本周六)上午准时举行,集合地点首义路地铁站B出口。全程依次参观中建铂公馆、万科云城、景瑞天赋滨江、南益名悦华府,全程大巴接送,更有精美纪念品赠送。

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文章来源:黄峰淘房

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