2010年，产品君的母亲大人开始在汉口筹划置业，江那头的积玉桥爆出了一个“地王”， 8755一平米，天了噜，武汉天地也才1万5出头。很快，2011年“国五条”横空出世，比起当下留有余地的调控政策，那才是个狠角色。保险缴费年限满2年、二次转手等5年、首套首付5成，一剑封喉。2015年限购限贷陆续松绑，武汉楼市星星之火正待燎原之势，联投中心2016年激流勇进，蓄客期长达1年半，死不开盘，直到2017年12月，联投中心终于开盘了。联投中心憋了三个周期，一叶三秋，从联投拿地到开盘，这片叶子正式落地，花了整整7年，是不是要给武汉楼市放个大招？

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5号线在建，门口的工地有损来访的好感，联投中心作为“三朝元老”，越是岁数大，越是要面子的，示范区不来一通尊荣感和仪式感，拔高调性，怎么行走江湖？

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联投中心整个示范区依托江南园林的韵味，通过狭长的格栅走廊，留出了足够的心理过渡时间。

正中间古松的框景法，很好地起到了承上启下的点睛作用，瞥到拐角处，开阔的视线与之前相比，人的心情顿时豁然开朗。

悠步水光之中，两侧的烟波缭绕，徐徐散开。

整个展示区的风格，产品君有种似曾相识的熟悉感。联投中心合作的景观设计公司，与重庆东原1891长江印同出一处，而这个项目据说是重庆东原动用全球资源，缔造的中国西部排名前列藏品级传世豪宅。

很可惜的一点，联投中心江对面就是武汉关，把售楼部做成两层，本来是为了让看房者提前体验一线临江的视野，但门口的工地+蓝色围挡，煞了风景，并不能成为加分点。

好景撑不过10分钟。

这个“油炸豆腐块”拼成的交通图，突出了联投中心在武昌滨江板块里的稀缺性，产品君承认它屈指可数的地位，这是客观事实，可这张图也是真的丑。

“一条大河波浪宽，风吹葱花香两岸”。

这张图暴露的是，武汉很多同价位楼盘不自知的审美掉线。

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提到“内环”、“滨江”、“房价破3”，妥妥的江景豪宅啊，可联投中心不是，它的标签是“国际化城市综合体”。

前半句“国际化”，产品君虽然心里祝福武汉未来步步高升，但就目前来看，武汉搭不上；后半句“城市综合体”，产品君倒觉得联投自我定位和认知够实诚。

产品形态应有尽有，高大上的甲级办公写字楼、酒店，瞰江的商业体、住宅，“综合”除了望高，还要就低，还建公租房自然囊括在内。

联投中心由两个地块拼接而成， P（2013）131地块占地约5万方，P（2010）150占地约10万方，容积率4.5，总建面约27.5万方。

地块拼接，有着天然的隔离区，再细看可以发现，两个地块近江的面宽很大，这是地块的先天优势。

还建公租房是拿地的限制条件，尽管拉低了整个圈层的档次，但得益于地块的天然屏障，把这种损失降到了较低。

参考地价和产品形态，不管是联投还是购买联投中心的，于双方而言，都有一定好处。

联投中心一期建面约7.08万方，1栋46F的超高层+2栋32F的还建公租房，为了保持商品房圈层的纯粹性，还建公租房应该放在哪个地块上，一目了然，二三期才是联投中心的重中之重。

门面担当，就是A系列一线临江的3栋超高层，这应该是准备最后出手的王炸产品。

玻璃幕墙+铝板拼接的外立面，起码比刚需还要刚，至于价格，不用想，虽然现在的行情不好，以后谁说得准？

依照现行3万2的单价，联投中心完全等得起。

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地块的楼栋以行列式布局，C1-C3、D1-D3这6栋楼是西南朝向，一楼是6米的架空层，一线临江的A系列是西北朝向。

为了照顾后两排的瞰江体验，从A系列到D系列，楼间距逐渐变大，D1距离D2约85米。

在售地块的园林，采取按照住户年龄段分区的做法，很常规。需要注意的是，由于车行道紧挨C1，为了减弱噪音的影响，联投中心在C1做了入户连廊。

联投中心的展示区和园林景观，均由美国SWA景观设计公司操刀，它的另一个作品是江夏的雅居乐花园。

这家公司涉及城市标志性建筑和豪宅的设计经验丰富，是很多大牌房企的常客。

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联投中心目前主推C1户型195㎡，C2户型211㎡，D2户型165㎡，纯板式楼，独梯入户。

公摊面积大，可能会接近29-30%，交房时间最早的一批，也要等到2020年年底甚至2021年年初。

整体看，户型都有3开间朝南，甚至还有4开间全朝南，保证了采光。内环大平层惯用主佣双入户、正向玄关、大横厅，这些体现豪华度的要素基本齐全，但舒适度稍欠火候。

165㎡的三房两厅两卫，就是重灾区。

首先是卫生间，使用面积不仅小，窗墙比也小，采光较弱，如上图红色方框所示，卫生间的分布与实际使用需求不匹配，如红色虚线所示。

165㎡注重公区空间的阔绰，挤压了次卧的收纳空间，除了主卧具备相当的宽敞度，其它次卧的使用面积约12㎡，这是普通120㎡都能做到的尺度。

而195㎡所倾向的角色明显不同。

这是目前少有一个四开间朝南的户型，8米的阳台，主打居家舒适度，非常适用于三代同堂的二胎家庭。

户型里出现了独立的储藏室，而且儿童房也有独立的衣橱，紧挨着主卧，而北向书房适合用作老人房，既临近客卫，又方便照顾小孩。

211㎡是边户，进深略长，整个客餐厅公区约45㎡，坐拥10米的观江视野，无论舒适度还是奢侈度，算得上武汉同类产品里数一数二的。

一般公区是日常活动区，如果主人有贵宾来访，书房可作为第二接待室，独揽面宽3米的阅江面，既保证商务接待的私密性，也表现了主人对客人的重视程度。

双入户动线合理，不管是主人还是佣人，回家时可以直接进入厨房放下采购物品，不必绕过整个公区，省时省力。

挨着厨房的次卧套间可违佣人房，基本上划定了佣人的日常活动范围，与主人的动线范围分开。

除了主卧套间肯定主人公的特别地位，北向次卧套间的设计也难能可贵，避免了与佣人共同使用同一个卫生间的尴尬，照顾到来访客人的体面度。

南向主卧套间有一个非常显著的特色，卫生间的使用空间非常大，超过10个平方，这不就是活生生的“你的房间可能还没有别人的卫生间大”吗？

消费得起211㎡的阶层大多有出席公共场合的社交需求，而很多大平层的主卧经常忽视男性。联投中心近10个平方的衣帽间，很得体地平衡了男女双方的收纳需求。

淋浴区和浴缸分开，双面盆的设计很体贴地照顾到男女双方各自的洗漱需求。

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不过，你拿豪宅的标准来考量武汉的联投中心，产品君也替它难言。

豪宅的车位比一般是1:1.2-1:1，就这一条就摘掉了联投中心妄图上位滨江豪宅的优越感，但元老就是元老，进击滨江豪宅的上进心没丢。

一本联投中心捂盘史，三个武汉楼市周期，“三朝元老”宝座，舍它其谁？

这也在情理之中，当年拿的地不卖出近3万的价格，纯粹打破牙齿和血吞，开发商又不是慈善家，“捂盘”是用时间换空间，换一个更好的利润空间。

不得不说，即使限价，也挡不住联投中心3万2一平米（含4000元/㎡装修费）稳赚的势头。可再怎么端着，“三朝元老”依旧上不了滨江豪宅的神坛。

来源：微信公众号楼市产品说