联投中心憋了7年,依旧踏不进滨江豪宅的神坛

武汉购房指南 2019-04-17 17:50:48
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联投中心憋了7年,依旧踏不进滨江豪宅的神坛

2010年,产品君的母亲大人开始在汉口筹划置业,江那头的积玉桥爆出了一个“地王”, 8755一平米,天了噜,武汉天地也才1万5出头。很快,2011年“国五条”横空出世,比起当下留有余地的调控政策,那才是个狠角色。保险缴费年限满2年、二次转手等5年、首套首付5成,一剑封喉。2015年限购限贷陆续松绑,武汉楼市星星之火正待燎原之势,联投中心2016年激流勇进,蓄客期长达1年半,死不开盘,直到2017年12月,联投中心终于开盘了。联投中心憋了三个周期,一叶三秋,从联投拿地到开盘,这片叶子正式落地,花了整整7年,是不是要给武汉楼市放个大招?

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5号线在建,门口的工地有损来访的好感,联投中心作为“三朝元老”,越是岁数大,越是要面子的,示范区不来一通尊荣感和仪式感,拔高调性,怎么行走江湖?

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联投中心整个示范区依托江南园林的韵味,通过狭长的格栅走廊,留出了足够的心理过渡时间。

正中间古松的框景法,很好地起到了承上启下的点睛作用,瞥到拐角处,开阔的视线与之前相比,人的心情顿时豁然开朗。

悠步水光之中,两侧的烟波缭绕,徐徐散开。

整个展示区的风格,产品君有种似曾相识的熟悉感。联投中心合作的景观设计公司,与重庆东原1891长江印同出一处,而这个项目据说是重庆东原动用全球资源,缔造的中国西部首个藏品级传世豪宅。

很可惜的一点,联投中心江对面就是武汉关,把售楼部做成两层,本来是为了让看房者提前体验一线临江的视野,但门口的工地+蓝色围挡,煞了风景,并不能成为加分点。

好景撑不过10分钟。

这个“油炸豆腐块”拼成的交通图,突出了联投中心在武昌滨江板块里的稀缺性,产品君承认它屈指可数的地位,这是客观事实,可这张图也是真的丑。

“一条大河波浪宽,风吹葱花香两岸”。

这张图暴露的是,武汉很多同价位楼盘不自知的审美掉线。

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提到“内环”、“滨江”、“房价破3”,妥妥的江景豪宅啊,可联投中心不是,它的标签是“国际化城市综合体”。

前半句“国际化”,产品君虽然心里祝福武汉未来步步高升,但就目前来看,武汉搭不上;后半句“城市综合体”,产品君倒觉得联投自我定位和认知够实诚。

产品形态应有尽有,高大上的甲级办公写字楼、酒店,瞰江的商业体、住宅,“综合”除了望高,还要就低,还建公租房自然囊括在内。

联投中心由两个地块拼接而成, P(2013)131地块占地约5万方,P(2010)150占地约10万方,容积率4.5,总建面约27.5万方。

地块拼接,有着天然的隔离区,再细看可以发现,两个地块近江的面宽很大,这是地块的先天优势。

还建公租房是拿地的限制条件,尽管拉低了整个圈层的档次,但得益于地块的天然屏障,把这种损失降到了最低。

参考地价和产品形态,不管是联投还是购买联投中心的,于双方而言,都有一定好处。

联投中心一期建面约7.08万方,1栋46F的超高层+2栋32F的还建公租房,为了保持商品房圈层的纯粹性,还建公租房应该放在哪个地块上,一目了然,二三期才是联投中心的重中之重。

门面担当,就是A系列一线临江的3栋超高层,这应该是准备最后出手的王炸产品。

玻璃幕墙+铝板拼接的外立面,起码比刚需还要刚,至于价格,不用想,虽然现在的行情不好,以后谁说得准?

依照现行3万2的单价,联投中心完全等得起。

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地块的楼栋以行列式布局,C1-C3、D1-D3这6栋楼是西南朝向,一楼是6米的架空层,一线临江的A系列是西北朝向。

为了照顾后两排的瞰江体验,从A系列到D系列,楼间距逐渐变大,D1距离D2约85米。

在售地块的园林,采取按照住户年龄段分区的做法,很常规。需要注意的是,由于车行道紧挨C1,为了减弱噪音的影响,联投中心在C1做了入户连廊。

联投中心的展示区和园林景观,均由美国SWA景观设计公司操刀,它的另一个作品是江夏的雅居乐花园。

这家公司涉及城市标志性建筑和豪宅的设计经验丰富,是很多大牌房企的常客。

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联投中心目前主推C1户型195㎡,C2户型211㎡,D2户型165㎡,纯板式楼,独梯入户。

公摊面积大,可能会接近29-30%,交房时间最早的一批,也要等到2020年年底甚至2021年年初。

整体看,户型都有3开间朝南,甚至还有4开间全朝南,保证了采光。内环大平层惯用主佣双入户、正向玄关、大横厅,这些体现豪华度的要素基本齐全,但舒适度稍欠火候。

165㎡的三房两厅两卫,就是重灾区。

首先是卫生间,使用面积不仅小,窗墙比也小,采光较弱,如上图红色方框所示,卫生间的分布与实际使用需求不匹配,如红色虚线所示。

165㎡注重公区空间的阔绰,挤压了次卧的收纳空间,除了主卧具备相当的宽敞度,其它次卧的使用面积约12㎡,这是普通120㎡都能做到的尺度。

而195㎡所倾向的角色明显不同。

这是目前唯一一个四开间朝南的户型,8米的阳台,主打居家舒适度,非常适用于三代同堂的二胎家庭。

户型里出现了独立的储藏室,而且儿童房也有独立的衣橱,紧挨着主卧,而北向书房适合用作老人房,既临近客卫,又方便照顾小孩。

211㎡是边户,进深略长,整个客餐厅公区约45㎡,坐拥10米的观江视野,无论舒适度还是奢侈度,算得上武汉同类产品里数一数二的

一般公区是日常活动区,如果主人有贵宾来访,书房可作为第二接待室,独揽面宽3米的阅江面,既保证商务接待的私密性,也表现了主人对客人的重视程度。

双入户动线合理,不管是主人还是佣人,回家时可以直接进入厨房放下采购物品,不必绕过整个公区,省时省力。

挨着厨房的次卧套间可违佣人房,基本上划定了佣人的日常活动范围,与主人的动线范围分开。

除了主卧套间肯定主人公的绝对地位,北向次卧套间的设计也难能可贵,避免了与佣人共同使用同一个卫生间的尴尬,照顾到来访客人的体面度。

南向主卧套间有一个非常显著的特色,卫生间的使用空间非常大,超过10个平方,这不就是活生生的“你的房间可能还没有别人的卫生间大”吗?

消费得起211㎡的阶层大多有出席公共场合的社交需求,而很多大平层的主卧经常忽视男性。联投中心近10个平方的衣帽间,很得体地平衡了男女双方的收纳需求。

淋浴区和浴缸分开,双面盆的设计很体贴地照顾到男女双方各自的洗漱需求。

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不过,你拿豪宅的标准来考量武汉的联投中心,产品君也替它难言。

豪宅的车位比一般是1:1.2-1:1,就这一条就摘掉了联投中心妄图上位滨江豪宅的优越感,但元老就是元老,进击滨江豪宅的上进心没丢。

一本联投中心捂盘史,三个武汉楼市周期,“三朝元老”宝座,舍它其谁?

这也在情理之中,当年拿的地不卖出近3万的价格,纯粹打破牙齿和血吞,开发商又不是慈善家,“捂盘”是用时间换空间,换一个更好的利润空间。

不得不说,即使限价,也挡不住联投中心3万2一平米(含4000元/㎡装修费)稳赚的势头。可再怎么端着,“三朝元老”依旧上不了滨江豪宅的神坛。

来源:微信公众号楼市产品说

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