产品多方位升级演变 光谷楼市“硝烟四起”

亿房房产 2017-12-29 16:42:00
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说起武汉楼市,似乎正在玩一个填字游戏。一整块填字格内,主城区的部分已经填满了答案,甚至包括周边的成熟板块内部,也已经星罗棋布。主城区和周边板块的衔接带,目前大部分都已经处于补齐的状态。比如像武昌和江夏的交汇处,因为光谷的成型,而填补了这片少有。

说起武汉楼市,似乎正在玩一个填字游戏。一整块填字格内,主城区的部分已经填满了答案,甚至包括周边的成熟板块内部,也已经星罗棋布。主城区和周边板块的衔接带,目前大部分都已经处于补齐的状态。比如像武昌和江夏的交汇处,因为光谷的成型,而填补了这片少有。

而光谷得益于国家政策扶持、自贸区、生物城、光谷火车站、地铁等各种规划和基建项目层出不穷,光谷无疑成为武汉最受瞩目的板块之一。

 

—— GDP屡创新高 光谷发展进入快车道 ——

近7年东湖高新GDP增长情况:

2012年,光谷“一轴六心”规划出台,其中,“六心”指构建光谷综合服务核心、鲁巷城市副核心、花山、左岭、流芳和牛山湖四大支撑核心等六个公共服务核心。2014年东湖高新管委会整体搬至光谷五路新行政中心,配套行政,商务、服务、商业和医疗等设施相继建成和运营。 

 

—— 土地储备充足、 地价不断走高 ——

 

光谷近年的发展,从其土地出让市场也可见一斑。

    

 ▌2013年8月6日旭辉集团经过487轮竞拍,击败招商、中海、保利、金地等8家知名房企,以13.46亿元高价夺得武汉光谷一宗纯住宅用地,成交楼面价3859元/平。

 ▌同年9月,四川蓝光和骏实业股份有限公司经过177次竞价,以总价6.46亿元竞得武汉光谷一住宅用地,楼面价4750元/平。

 ▌2016年1月26日,绿地拿下光谷P(2015)170号地块,楼面价4048.5元/平。

 ▌2016年3月24日,长投集团旗下的湖北省房投斩获P(2016)006的光谷东纯住宅用地,楼面地价4415.2元/平,刷新了此前由绿地创下的4048元/平米地价记录。

 ▌2016年7月8日位于光谷九峰的P(2016)060商住综合用地,被中城地产以12.789亿元夺得,楼面地价8687元/平。

 ▌2016年7月8日,正荣拿下P(2016)059号地块,楼面地价15966元/平。

 ▌2017年8月3日,联投拿下光谷P(2017)057纯住宅地块,楼面地价10000.42元/平。

 

光谷区域成为众商家必争之地,地块溢价水平不断创新高。

 

—— 产品多方位升级演变 光谷楼市“硝烟四起” ——

 

光谷片区近年来成为各大品牌房企明争暗斗的“战场”,片区“楼市硝烟”四起,势必要在光谷一争高下。如今的光谷板块无论是开发商、产品、成交量都有质的改变。

开发商:从当年的少数几家本土开发商,到如今云集了包括万科、金地、保利、招商、中海、中建、旭辉、蓝光、绿地、瑞安等大牌房企。

从旭辉、蓝光、北辰、到如今的康桥,光谷似乎已经成为外来房企进入武汉的优选区域。

产品:从光谷2016年和2017年成交户型占比来看,光谷板块将彻底告别刚需市场。80㎡以内的产品系列已经退出,100㎡以上的中等面积则是未来的主流趋势。由此可以看出,光谷板块目前已经是初级改善置业客户心中的理想之地。

楼盘布局:是从大围合到如今的高低层组合;产品从毛坯到精装,从刚需盘到如今的品质盘,都是光谷产品升级变化的表现。

 

成交量:成交均价一路上扬,2017年供应不足。

从近6年光谷区域商品住宅量价走势来看,光谷成交均价呈直线上扬,且在2017年成交均价达较高峰;其次,从成交量来看,从2012年至2016年呈现阶梯式上涨,而进入2017年,成交量下滑明显,主要与区域的产品供应量下降有关。

 

可以看到,无论是区域发展、房价、区域形象,光谷都交出了一份优秀的成绩单。

 

在对光谷的区块判断上,地产商显示出了比购房者更强的预判能力。

今年4月18日的地拍中,康桥地产力退万科、恒大、平安、越秀、阳光城等一众知名房企以2.68亿拿下编号P(2017)032号商住用地。最终由郑州康桥地产溢价74.74%成功竞得,总价为26768万元。该地块位于流芳新城内的居住板块中。

 

根据规划,流芳和花山、左岭、牛山湖等重要功能区域构建新光谷4大支撑中心,规划建设流芳新城。流芳承担关山科研集聚区的公共服务职能,重点建设综合性服务设施。光谷新中心的建设将推动流芳尤其是流芳东部的开发和升级,流芳发展进入快车道。

 

—— 15载深耕中原落子光谷 康桥地产布局全国 ——

  

成立于2002年的康桥集团经过15年深耕中原的发展,业务聚焦中东部省会、环北京、长三角、珠三角等城市群,累计开发项目40余个、销售面积1200万方,拓展社区1500余万方。

 

作为全国性的开发商,好产品是硬道理。康桥地产多年来一直深耕产品,有着灵活的产品策略和市场敏感度。2016年康桥地产转型升级,从“景观、建筑、物业、体验、研发”五个方面,打造5+好房。

 

2017年12月7日、8日,鄂州市国有建设用地使用权拍卖,出让P[2017]004-011号8宗地,其中P[2017]005号鄂州梧桐湖地块,被康桥地产5.2亿拿下,楼面地价7174元/平米。

 

不止武汉城市圈,近来康桥也加快了布局全国的步伐。接连落子武汉、鄂州、惠州、西安,一步步彰显着康桥地产布局全国的决心。

 

至今,时隔8个月,康桥首打产品------康桥知园即将问市。作为进入武汉的首打产品,康桥知园位于武汉市东湖高新区。

该地块周边情况比较

 

项目周边配套:项目紧邻地王项目,周边产业配套日趋成熟。

 

在商业配套:同兴生活广场、紫星广场、光谷世纪广场、佛祖岭永旺梦乐城等;

 

交通配套:轨道交通2号线南延长线(建设中)、轨道交通9号线(规划中)、有轨电车T1线(即将开通)、光谷火车站(在建) ;

 

教育配套:光谷三小、光谷十四小(规划)、光谷三中、光谷二高以及为明实验实校等;

 

2015年流芳新城周边新房均价7500元左右, 2017年地块紧邻的地王项目上市,目前均价已达16000元/平米;

 

地块周边二手房价涨幅也较大,2015年凤凰社区,佛祖岭社区等二手房价仅5000-6000元左右,目前该小区二手房价已达16000元/平米左右;而天纵水晶郦都以及当代卡梅尔小镇的二手房价均已过16000元/平。

说到项目本身,也是存在诸多看点:

从产品规划来看:值得一提的是,不同于是市场上流行的“高低配”模式,低密度高溢价产品与高密度超高层混搭,康桥知园仅三栋纯板式塔楼依次排开,使高层也能成为低密度舒适产品,前后均无遮挡,视野较佳。

从户型设计上项目为全三房产品,105和125平米,专心打造舒适宜居的品味住宅,对客户进行区隔,客户群体相对纯粹,追求“一步到位”置业的人群和部分改善人群较合适。

125平米三房  精装样板间实景图

 

105平米的三房空间布局合理,实用性强,功能齐全。户型全部为2梯4户连廊设计,通风通透,前后无遮挡,全天候采光,视野好。公摊少,利用率高,户型尺寸更加舒适。

从产品特性上来看:康桥知园也秉承了其一贯注意园林细节的打造。

参考郑州项目:康桥悦榕园(实景)

 

从项目入户,就可以看见超宽的楼间距,前排阔绰的前门广场,两边并排整齐的花卉园林及小品装饰,在市场上确实少见。

整个建筑规划项目景观分布为一环连七院,发掘出“高山流水遇知音”独特的荆楚文化,以“院藏山水之境,再造水运桃源”的理念,打造出依水隐贵不事张扬的新中式景观。整个园林规划尊重自然原生,并与建筑交相呼应,相辅相成,形成一个系统化的整体。

 

从产品细节来看:细节之处彰显态度,在康桥知园上可以说展现的酣畅淋漓。

走进康桥知园样板间,从入户门挂钩,到卫生间紧急呼叫按钮,到根据住户行为轨迹设计的插座、感应夜灯等诸多细节设置,处处体现着康桥的匠心。详尽的楼书、实际交付样板间与精装样板间同时展示,在武汉市场上目前都是相对少见的。

 

康桥知园出现,是整个光谷区域产品升级的代表,同时,也体现了消费升级和需求的分化。而当前用心深耕产品的房企并不多,对于购房者来说,康桥知园称得上是良心产品。

 

目前,康桥知园正在VIP诚意登记中,近日即将开盘。

康桥知园户型图:

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