光谷在武汉楼市关注度一直相当高，自2019年以来，这里也涌出了不少新盘，但是鲜有毛坯，今天就介绍一个毛坯纯新盘，这就是中建星光城。

区位情况

中建星光城位于东湖高新区，具体位于光谷三路与三星巷交互处北侧，限购。

小区位上，中建星光城北侧是何刘街、九峰街·德欣里社区西苑、九峰街同安里1期、九峰还建社区1期3区等；

南侧是三星巷、光谷生物城二期、鸡公山公园等；

西侧是光谷三路、人福国际健康城、当代铭山筑；

东侧是孟新街、九峰街·明畅里社区。

周边光谷三路

周边三星巷

营销中心外

营销中心外

周边人福国际健康城

关于土拍

2018年10月24日，中建三局斥资16.55亿摘得东湖高新刘家咀地块，楼面价2944.35元/平。该地块位于东湖新技术开发区光谷三路以东、何刘路以南、三星路以北、紫兰路以西，土地面积169303平方米，为纯住宅用地。

2019年1月9日，中建三局刘家咀地块获得建设用地规划许可证，据查阅，武汉鹏展置业有限公司为中建三局房地产开发有限公司100%控股。2019年2月1日，武汉鹏展置业有限公司报建中建三局刘家咀项目，地块案名确定为中建星光城。

下面是中建星光城，即P（2018）113号地的地块要求：

地块要求：

1、该项目应按照市政府办公厅转发市体改办等部门《关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见的通知》（武政办[2004]173号）文件要求和还建用地的规划设计要求、代拆（征）规划控制用地的规划设计要求，落实该村的还建用地建设和规划要求的代拆（征）用地。

关山村城中村改造刘家咀包还建面积不大于351600㎡（按武政办[2009]36号文要求，含居住配套建面约14000㎡；按武政办[2010]166号文精神，还建项目中奖励还建建面约为56300㎡）；还建用地位于楚平路以东、龙王咀中路以西。

说明：中建三局有落实该村的还建用地建设和规划要求的代拆（征）用地的要求，但还建用地并不在中建星光城的楼盘位置，而在洪山区南湖楚平路以东、龙王咀中路以西。

2、该用地应配建两所9班幼儿园，每处用地面积不低于3780㎡，建筑面积不低于2730㎡，配套幼儿园由开发建设单位（土地竞得单位）建设，建成后其用地及产权无偿移交给东湖高新区管委会相关部门。

3、该地块须配套体育设施建面约0.09万㎡。

4、要求配套商业服务业设施占住宅及其配套设施总建面的4%。

项目情况

中建星光城规划在2019年的5月份就已公示，但是仅公示了其中KT1地块，即紧挨着光谷三路的西侧地块。

中建星光城总建面约56万方，其中已经公示的KT1地块占地约75681.24㎡，总建面约335522.46㎡，计容建面约241914.44㎡，其中住宅建面约229595.19㎡，配套商业建面约5900.42㎡，另带有一所幼儿园，建面约2744.45㎡。

KT1地块的容积率在3.2，规划有12栋住宅，小区的绿化率在30%左右，KT1地块有1991户，规划机动车位2896个，全地下车位，其中新能源停车位579个，普通停车位2315个，另外非机动车位1292个。

小区园林上，南侧6栋与北侧6栋之间有规划的中央绿化走廊，另外整个小区有4处集中的儿童娱乐区，两个地块各2个。另外小区还规划有星光跑道，下楼就能健身休闲。

另外，相对于周边光谷三路、三星巷，小区整体有做抬高处理，更显尊贵感，另外即使身在一楼，私密性也会有一定的保障。

中央绿化走廊沙盘示意图

KT1地块11#附近儿童游乐区沙盘示意图

KT1地块1#附近儿童游乐区沙盘示意图

中建星光城预计7月首开，首推1、2#，前些天过去看到1、2#已经建了几层，尚未达到预售条件，开盘估计要等一段时间。

户型分析

首推的1、2#，均为2单元，1#均为两梯四户，2#两梯四户、两梯两户，层高2.9米，户型主要是建面约97、107、120、128平全三房户型，面积段还是市场上比较主流的，跨度也不大。

下面是户型的分布情况，其中97平的户型数量最多；另外128平的户型最少。

建面约97平户型（三房两厅一卫设计）：

该户型设计上还是相当不错的，户型整体动静分区，三开间朝南，南向阳台除掉空调机位开间接近6米，活动空间相当充足，主卧带有全赠送的飘窗，每个房间都较为方正，最值得一提的就是卫生间设计，虽然一卫设计，但是卫生间有两个马桶，而且相互独立，避免了早高峰时抢卫生间的尴尬。

建面约107平户型（三房两厅两卫设计）：

该户型有两个亮点，1、百平边户，在市场上还是相当少见的；2、107平的户型做到南北双阳台设计，同时南向阳台进深有1.9米，保证日常晾晒和休闲不冲突；

另外，整体南北通透，没有过多的走廊浪费空间面积；餐客厅一体，一入户显得空间比较阔绰；三个卧室分布在挂角的位置，各自有一定的私密性，但仅一个主卧朝南；由于是两单元之间的中间边户，因此，主卧的卫生间采光有一定的影响。

建面约120平户型（三房两厅两卫设计）：

该户型同样是边户，户型整体动静分区，南向阳台开间超大，有7米宽，活动空间大，采光也比较充足；餐客厅一体，空间上比较开阔；主卧套间设计，可以容纳衣帽间，还带有卫生间。

建面约128平户型（三房两厅两卫设计）：

该户型主要分布在2号楼的一个单元，户型整体南北通透，三开间朝南，入户餐客厅一体，空间开阔，南向阳台开间接近6.9米，连接客厅与次卧，主卧套间设计，可以容纳步入式衣帽间和一个卫生间；另外厨房的空间仅6.5㎡左右，不算大。

区域交通配套

中建星光城紧邻光谷三路，距离三环线约1.8公里，从高新大道立交可以上三环，另外周边还有高新大道、森林大道等。目前高新大道在道路升级，自驾去中建星光城需要绕行到光谷四路——九峰一路——孟新路——三星巷。

高新大道效果图

门口的光谷三路，双向6车道，比较宽敞通畅。

地铁方面：最近的就是地铁11号线光谷生物园站E出口，距离约800米，从E出口沿着光谷三路一直向北走就能到中建星光城，这个距离还是可以接受的，即使步行也不会太辛苦，另外，11号线可以在光谷火车站换乘2号线。

公交方面：周边有780米范围内有两个公交站点，主要有518、750、913、301路公交车，可以去武昌火车站、光谷广场、街道口、葛店、花山等方向。

区域生活配套

商业：中建星光城本身是带有一定的商业配套，可以满足基本的日常生活，另外周边的话，主要是奥特莱斯（已开业）、中粮大悦城（待建）等会近一些，建议开车过去，估计10多分钟就能到。

另外中建星光城坐11号线比较方便，基本去11号线、2号线沿线商圈都比较方便，比如去光谷广场估计半个小时左右。

医疗方面：光谷中心城三大医院都在中建星光城的周边，同济医院(光谷院区)、省妇幼光谷分院、同济儿童医院（光谷院区）等就在周边1公里范围内，医疗水平在整个区域内都比较突出。

同济医院(光谷院区)

省妇幼（光谷分院）

教育方面：周边距离最近的就是光谷九峰排名前列小学（约1.2公里，距离首开1、2#）、光谷排名前列初级中学（约780米，距离首开1、2#）等，即原来的光谷九峰中学，目前已经重新挂牌改名，当然不仅仅是改名，每年拟引进3-5名骨干教师，对口片区范围也扩大，并尝试小班精细化管理模式。

光谷九峰排名前列小学

正在改名的光谷九峰中学，拍摄于2019年6月19日

光谷排名前列初级中学，已改名

自然环境上，中建星光城隔着一条三星巷就是鸡公山公园（在建），另外周边还有九峰国家森林公园等。

关于价格

关注光谷的楼盘其实是整个区域都关注的。看中建星光城，其他盘也一定会去了解。肯定有发现，整个区域购房门槛正在提升，最近，区域内主要活跃的就是龙湖光谷城、碧桂园云玺、碧桂园云境、光谷创新天地、当代铭山筑（商墅）等。但是除了商墅，高层清一色全是带装修，而中建星光城首开毛坯，首付、总价门槛一定会比区域其他盘更低，月供压力也会更小。

同时中建星光城的户型建面约98、107、117、128平，是市场上比较主流的面积段，面积不大，三房四房都有，总价、首付门槛的跨度也不会很大。

目前活跃的新盘，备案价格基本在15000元/平左右，另外光谷创新天地在14300-16300元/平，光谷未来城备案价在16500元/平。

同时参考中建在武汉的其他项目，卖毛坯一般会比区域内带装修毛坯备案稍高一些，中建星光城大概率会参考区域备案均价，目前对外报价在16000-18000元/平不等，具体多少以实际为准。

优劣势分析

优势：

1、品牌房企。中建星光城是中建三局开发，楼盘质量上比较有保证，中建星光城是中建三局“城系”代表作。

2、近地铁。中建星光城距离11号线光谷生物园站约800米左右，步行上是可以接受的距离。

3、毛坯。毛坯不管在哪里都是相当热销的，不用担心装修品质，买毛坯房，最直接的就是首付门槛、总价门槛会低很多。

4、户型设计突出。中建星光城的户型设计还是相当用心的，98平的一卫有两个马桶，和两卫一样的功能性，还能保证其他房间方正宽敞。107平南北通透+双阳台，这一般在在百平户型上相当难得。

劣势：

1、周边还建小区比较集中。中建星光城的周边的还建小区相当集中，但相对而言，居住氛围会比较浓厚，一般还建小区集中的区域生活配套成熟。

购房建议：中建星光城对于光谷刚需而言，其实是个蛮好的机会。毕竟目前区域内基本都是装修盘，像中建星光城这样的毛坯相当稀缺，首付、总价门槛、月供都能低一些，为什么不呢？而且，中建星光城也不仅是毛坯一个优势，离地铁近、大社区、户型设计不错、周边医院、商业、学校全部都有，综合比较是不错的。

中建星光城周边还有中粮光谷祥云，位于高新大道以南，118平户型起步，带装修，门槛会相当高一些。另外，中粮的大悦城的商业运营确实比较出色，但是住宅方面的代表作却不算多，品质尚待观察，营销中心开放后可以去了解对比一下。

文章来源：楼市武汉