首付30万，2018年在武汉如何买房？

2017年转眼就过去了，这一年武汉楼市异常火爆，放眼武汉楼市一房难求已成为常态。二环的毛坯房均价已超过25000元/㎡，再加上不少楼盘捆绑精装修，进一步增加了客户的购房成本。即便如此，政策上不仅有限购、限贷、限价、限精装，软装加价等，因为一房难求衍生出的行业特色，收取数额30-80万不等的茶水费。但不可思议的是，很多客户即使符合购房的条件，也交了相应的茶水费，却不一定能抢到房。30万在武汉买房？也许在很多人看来，就是一个笑话！

我们不妨从武汉市的人口、配套建设和房地产政策三个方面来预判2018年的市场趋势：

一、首先从人口来看，武汉作为国内准一线城市，人口数量庞大，截止到2017年，人口总数已达到1091.43万人。很多行业都是基于人口为市场，房地产也不例外，人多当然需求就大，人需求的房子多，当然房子的价格就会偏离它本身的价值而越来越高。

自2017年10月11日武汉市实施“进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策”以来，留汉大学毕业生一个多月落户超过5万人。目前这一数字仍以每天2000至3000人的速度增长。近年来，又有不少武汉校友回汉投资，用 294个项目、13014亿元的项目签约额回报武汉，校友经济占据了武汉招商引资半壁江山。12月21日，武汉市房管局网站发布《武汉市房票（人才住房劵）使用管理办法（试行）》，非武汉户籍个人可凭房票购房，房票可等额抵付购房款。这些政策给武汉创造出更多的就业机会的同时，也会带来更多的外来人口流入，所以2018年武汉房价继续上涨的概率非常大。

二、除人口因素外，轨道交通对房价的影响也越来越大。有数据表明，轨道交通对近郊物业和远郊物业的价值提升分别达到25%和15%。武汉的轨道交通发展速度也是相当惊人，2016年末，武汉轨道交通线路总长度达398.30公里，比上年增加30.20公里。武汉2017年轨道交通日客流量将达349.5万人次。预计至2020年，武汉将形成“主城联网、新城通线”的轨道交通格局。“一年两条线的建设力度，年静态建设投资高达370亿元，相当于一天投下1个亿。

三、为遏制房价快速上涨，武汉市政府相继出台各种政策，如限购、限贷、限首付、限精装修价格等，虽然武汉房价上涨势头在数据上得到一定遏制，然而成交均价仍然持续走高。

武汉商品房成交均价（2017年1-12月）

武汉二手房市场行情也毫不逊色，除武昌区、江汉区和硚口区外，其他各区的新房二手房都出现了倒挂。在政府调控力度加大、房管局与物价局的严格限价的情况下，新房的价格严重低于实际预期；而二手房在职业者的追捧下，价格持续走高。

随着人口不断涌入，轨道交通飞速发展，各种调控政策持续高压，2018年的武汉房价必将继续保持上涨趋势。

在如此火爆的市场下，30 全能够在武汉买得到的，可能也就是中心区小面积公寓，或是武汉远城区，四环五环以外的地方购买住宅。关于两者，我们应该如何选择呢？ 

首先，从北、上、深等一线城市发展规律，城市经济发展的支撑，交通的发展、公共配套的完善等资源，从规划而言，首先考虑的都是中心区域，所以城市的发展都是内环发展醇熟之后，才考虑外扩发展，而郊区或远郊发展则均属于长远规划，具有较大的不确定性。

其次，从投资角度来说，李嘉诚的投资经验告诉我们一个投资论道理，就是“地段，地段，还是地段”。地段决定了未来的投资回报率。守住中心，是投资的排名前列要素。房产的远期升值空间远高于一般理财产品，而且还可以抵消货币的通胀。与普通住宅相比，公寓产品面积小，总价低，准入门槛低，是一个很好的进入机会。

第三，从自住角度来说，居住的舒适性是必须要考虑的。交通决定了你上班的成本，生活配套的完善度决定了居住舒适度，属于居住基本条件，如果选择远城区，人烟稀少，远离市区，就失去了生活的乐趣，而这些市中心公寓能够达到更高品质居住要求。

对于拼搏在武汉的年轻人而言，如果要在武汉远城区购买一套刚需住房，又需要多少钱呢？我们不妨在武汉三镇各选取一个三环线以外的楼盘来算算价格，按项目供应的最小户型面积、首付三成、贷款30年计算：

以上三个住宅楼盘案例，不考虑大多数银行利率上浮10%-30%、通胀等因素，30万根本就付不起首付。武汉高校学生留汉打拼，落地生根，在如今看来只能屈服在高房价之下了。那对于在外拼搏，努力奋斗的青年，他们真的没有出路了吗？当然不是！住宅的大面积，高月供，高首付，让他们望而却步，因此更多的年轻人将眼光放在了面积小，总价低，中心区的公寓。一般住宅的首付，几乎可以全款购买相同地段的公寓产品了。

我们不妨看看一线城市的公寓市场情况。有数据表明，2017年北京公寓市场的消费人群以26-35岁间的80后为主，其占比达58%，超过其他所有年龄段人群的总和， 这一群体已逐渐转变为目前社会的中坚阶层，公寓已能满足租住者的大多数需求，因此，许多潜在购房者选择公寓。可见公寓产品在一线城市已经展现出了良好的发展态势。

而在政策上，国务院厅于2016年已印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后文简称《意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，公寓产品投资机会已经来临。

政策利好一：40年公寓或可享民用水电

来源：《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》

允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

政策利好二：国务院支持允许商改住

通过土地性质的调整，商改住产品按住宅标准设计，除土地使用年限外，与普通住宅区别和差距都大大缩小，这也就意味着公寓产品未来的优势会更加突出。

政策利好三：政府鼓励购买40年公寓

新政对于40年公寓的重大利好主要体现在两个方面，一是对于购买40年产权公寓等商住房的支持，二是对商业去库存的支持，换句话说就是对持有40年商办那部分人的支持。

政策利好四：40年产权到期不收回

根据《城市地产管理办法》第二十一条和《物权法》排名前列百四十九条规定，土地使用年限届满自动续期，费用不超过5位数。另外，2016年12月深圳《宝安日报》报道，深圳排名前列批40年产权的物业到期，一套价值645万的商业用房，续期20年，仅补缴了4.5万元的费用，相当于市值的0.7%，相对房价就是毛毛雨。

公寓因为其面积小，总价低，得房率超高，多为地段中心区，配套设施完善等优势，受到人们追捧，准入门槛较低，不管是对于年轻人过渡自住，还是作为给子女的婚前财产，还是作为投资品，都是非常不错的选择。

公寓在层高足够的前提下，还可以分隔成两层使用，这就相当于出一套的钱，就能享受两层的空间。所以，在首付不多的情况下，买中心区的公寓自然是上上之选。

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