金银潭“摊”上的,是常青花园近10年的滋养

武汉购房指南 2019-04-17 14:57:08
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按武汉的常规尿性,交付三五年的小区,都是一将功成万骨枯的下场,但常青花园是一个活生生的传奇。

按武汉的常规尿性,交付三五年的小区,都是一将功成万骨枯的下场,但常青花园是一个活生生的传奇。

建面超过200万、入驻人口近10万,这种体量和人口容纳量,号称武汉地产界的“航空母舰”,一点都不过分,即使饱经风霜十余载,整个住宅区的精神面貌和居住氛围,分分钟吊打那些交付不过三五年的。

恒大常青花园从诞生之初就备受期待,自成为网红盘以来,后台点名的不少,希望产品君写一写。

从常青花园到金银潭,产品君要是没住个七八年,还真没发言权。

1

作为看着常青花园从4-5K涨到20K的人,产品君后悔没从娘胎里早出来5年,什么逆天改命、屌丝逆袭、身价暴涨,都是别人家的买房神话。

产品君就是别人口中错过低价上车的货。

恒大常青花园新房由于限价,二手房倒挂最高近5K,被逼成了人人疯抢的神盘,重新启用乒乓球摇号的,是它,置业顾问佛系收收资料的,也是它。

就剩最后2栋楼了,如果价格变化不大,产品君也考虑想再来一套。

只要在常青花园住过的,都知道,地铁风还没刮起来的时代,公交称王。

2008年的常青花园,公交网络就已经遍布武汉三镇。武昌最远的可以到青山、雄楚大道,汉阳去钟家村也是不在话下,相比猛吹板块高歌的当下,常青花园靠着交通、商业、学校三大类“花式”配套,一直都是循序渐进地自然生长,顺其自然的后劲总比揠苗助长来得坚实。

常青花园很幸运,是新世界兢兢业业打下的底,江汉区北三环的从无到有,造就了这个开发商和这个片区的口碑,同时,它也是对面金银潭买房外溢群体眼里的香饽饽。

如果没有常青花园近10年的滋养,金银潭可能不会这么受关注。

2

一条金银潭大道,足足6公里长,不过几十米宽,横亘在江汉区和东西湖区中间,就像一条生生撕开的三八线,管你是金银潭,还是铜铁滩,花钱也上不了常青花园的岸。

那个美联…奥林匹克…内什么…巴塞罗那…普罗旺斯…花园(以下简称“美奥”),emm……产品君一度怀疑这个开发商是举着火炬来开奥运会的,买他家房子的全是运动员。

诸如此类的,不知道还有没有人记得古田的蓝光林肯公园,这个楼盘骨子里透着不羁放纵爱自由的摇滚灵魂,开发商莫非是林肯公园乐队的死忠粉???

美奥进场金银潭,长达几年,都活在常青花园的阴影里,有一种被老大哥支配的恐惧。

产品君记得,当初看房团进场,来人第一句大多逃不过:“买这里的房子能读常青花园的学校吗?”置业顾问只能苦笑摇头。

作为整个武汉新城区先“富”起来的,金银潭当仁不让,历尽千帆,等来了城市化的浪潮,可以说美奥才是金银潭的亲生儿子,一荣俱荣。

它也很不容易,当初金银潭大道还是条被渣土车轧得连亲妈都不认识的水泥路,不下雨,置业顾问风尘仆仆地上班,下雨了,置业顾问也是一步一个脚印地踩着泥坑下班。

2号线,2012年12月28日才正式建成通车,永旺梦乐城还只是一场幻乐之梦,在2016年之前,美奥的价格被压得死死的,然而常青花园的二手房向万字头发起了冲击。

亲生儿子拿地早,地块也很大,总建面130万方,分6期开发。美奥的五期只剩下最后一栋楼,廉颇老矣尚能饭否?

别怀疑,越秀逸府还是美奥从怀里捂热了才拿出来的。

3

隔壁的金地北辰阅风华,产品君瞅着它,是既可怜又可恨。

这块地大不,占地不过4万方出头,5栋小高层板楼,4栋高层,是北辰2017年拿的地,拉上武汉的老主顾金地联合开发。一听“阅风华”,就能感受到一股浓浓的中式风,据说是金地旗下新出的产品系。

可怜它地价破万, 3K的装修是2K5的档次,加上毛坯备案价1万8一平米,限价的苦,只能往肚子里吞。要知道新中式要做到位,细节打磨和物件造价,可比阿呆可烧钱。

可恨的是,阅风华系列作为金地在武汉推出的第一个新产品,所谓的新中式风格并没能走出一条花路。临到头了,有一种明明是8毛钱的螃蟹,却上赶着1块2的池子的即视感。

产品君相信,如果不是成本卡得太死,金地是想做个好产品的。

金地作为地块的操盘手,也很精明。

根据产品君多年以来的默默观察,金银潭大道一直很缺常青花园那样的小高层和板式楼,前期都是刚需盘扎营,而阅风华的4栋板式楼是非常吃香的,首期开盘的去化也证明了这一点。

它的园林造景也有一定新意。

大门进去后,是个非常典型的围合式前院。

正对面是一面长长的景墙,人流从景墙两边的侧门进出内外,既有避免小区内部景观一眼看穿的保护欲,又有“我家大门常打开,开放怀抱等你”的大家风范。

不过买8#9#的要注意了,一楼没有架空层,阅风华前面挨着的空地也没有出具体规划,如果后来要起一座大楼,估计采光要被挡得严严实实的。

4

金银潭大道上,除了本家干房地产的,还有临门一脚跨界的,比如地铁时代常青城。这是道上有名的诈尸盘,从出生就是,蓄客一年多,就是不开盘。

这个建在地铁上的房子,一开始,去看房的人都担心,房子下面是空荡荡的地铁,会不会垮。

后来蓄客期久到人神公愤,舆论导向转而变成“地铁集团领导和员工都内定了”,关于预售证批不下来的坊间传闻隔三差五就来几回,长期霸占东西湖热搜榜第一。

距离地铁时代常青城再次出山,武汉楼市已经变了天。

5

产品君想聊聊香港置地和“武汉首富”卓尔的项目——梦想特区宏图里。

说实话,初见这个名字,就应该门清是个远郊盘,因为梦想都是遥不可及的。

最初引起产品君注意的,是宏图大道上2011年不限购不限贷的商住小公寓。8根方柱列阵,画风清奇,硕大的红色横幅,醒目张扬。隔了几年,香港置地才开始接手宏图里的地块。

宏图里卖的是什么,就是这里最缺的。

它位于金银潭和盘龙城之间的过渡地带,对面的海洋世界从开业到整顿,一直都雷声大雨点小,倒是“极乐汤”常常跑出来刷存在感。

武汉客厅,后围一圈的古玩城、卖茶叶的、印刷场的,一度非常尴尬,附近楼盘要开盘的来这里,小明星开演唱会的也会来这里,真的就成了武汉的“客厅”,有朋自远方来,不亦乐乎?

这里有多缺商业,从宏图里的商服比例就看得出来。金银潭大道两头两重天,不能完全指望常青花园和永旺梦乐城,估计卓尔也是带不动,才拉香港置地上车的。

6

说到产品,产品君是很期待血统纯正的“港式精工”的。毕竟粤派开发商进武汉这么些年,空喊口号做出来的“港式住宅”“港式特色”,打了太多次脸,老是糊弄买房的没去过香港,这怎么得了?

有人咨询产品君,金地北辰阅风华和梦想特区宏图里,应该买哪个?产品君觉得,宏图里应该得了便宜卖个乖。

一个驻守金银潭东头,一个遥望金银潭西头,同样是精装修,价格相差达4-5K,有人就不服了:凭什么?凭的就是宏图里的地价便宜,怎么玩都不亏本。

美联的气候已成,居住氛围浓厚,金地北辰阅风华也是个纯住宅,和美联共享华师小学,在配套综合力上占尽天时地利;宏图里则是手握3条轨道交通,整个地块以商服为主,香港置地在商业运营上是很有手段的,虽然目前是渣土车的常客,但未来可期。

如果强行户型对比,产品君觉得有失公平。两种不同的产品,自然差异性也非常大。

阅风华的户型最大的特点是,没有任何过道,属于不容许面积浪费的典型。

3间卧室分布户型的角落,这种户型强调住户的个体,毕竟房子里动静稍微大点,隔离都听得见。

这是宏图里2#的户型平面图。4A139㎡,4B146㎡,4D146㎡。

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香港置地的最大特点是,所有户型动静分区,不管你是115㎡,还是204㎡。为了照顾204㎡,也只有它享受了独梯入户的面积赠送。

模板都是动静分区的路子,只不过给产品君最大的感受就是“挤”。

项目的公摊并不高,21%左右,由于北向连廊+高容积率,所有卧室的空间被大大压缩,146㎡的主卧套间只做到了120㎡的空间感,很难体会大平层的享受。

倒是装修的性价比找补了回来,给你一个还是要买它的理由。

板式楼的舒适度是阅风华首开的先天性优势,这是整个片区小高层板式楼的稀缺性决定的。只有等到阅风华后面5栋高层的户型出来了,户型设计孰优孰劣,才能终见分晓。

这里,产品君要聊聊“港式精工”的简约、高效、现代

首先,住宅外墙是大片铝板和落地玻璃,这是单价1万4的楼盘中难得的修养,当然也是香港作为成熟现代都市常见的外立面用料。

接着是小区内部景观。

宏图里住宅有6栋楼,围合式布局,不同于光溜溜的一通大草坪,港式景观通用大片的硬质铺地,有什么好处?

中式园林曲径通幽,内敛讲究,左拐右拐,得绕一大圈才能入户,而宏图里小区视野范围内随意穿梭,硬质铺地,有一种视线内快速可达的高效和便捷。

从进门的阳光草坪、到中央水景会客区,再到最后的休闲玩乐区,精致丰富有层次感,简约不单一。

香港置地很大胆,破天荒地设计出超200的大平层,这是目前整个金银潭最大的户型,有点匪夷所思。产品君猜想,应该是香港置地基于整个地块转型发展的可能性,预想出居住人群更新换代后的潜在需求。

金地北辰阅风华和梦想特区宏图里之争,可能是汉口外溢人群选择分化最明显的选择。

来源:微信公众号楼市产品说

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