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武汉楼市本土中介十连冠

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在你心里，城市是什么？

有人说，现代城市 ，是工业化的桥头堡，一切商品物资流通节点，政治文化的核心，教育和智力的聚集地。

它的光芒吸引了无数渴望优质生活的人。数据统计，2000年到2018年，武汉新增695万人口。

说到城市人口，不得不谈如何在城市扎根的话题，最直接就是买房，因此，一直以来，房价是城市人最敏感的神经。都知道供给和需求的相对关系决定房价，而供给和需求又受到多方面的因素影响，而人口数量就是决定需求的一个重要因素。

读懂一个城市的人口聚集，你就能读懂这个城市的未来发展方向。

那么我们今天就通过百度热力图来看看武汉到底哪里“人最多”。

PS：百度人气热力图，是由手机中百度产品（搜索、地图、天气和音乐）所携带的位置信息合并后生成的 “ 黑科技地图 ” ，用于计算城市里各区域的人群密度和人流量。颜色越深，代表该区域人群聚集度越高；反之，颜色越浅，则代表区域人群聚集度越低。

壹

首先我们来看正常工作日（周四下午4：50）

这是一张三合一的拼接图，从中可以看到在正常的工作日内，有两个范围又大聚集度又高的点：

1、汉口市中心是人气最强、范围较大的区域：

以解放大道、汉正街为核心扩散，南至汉江，北至汉口火车站，东至江汉路，西至同济医院。

其中，以汉正街批发市场、武广、中山公园、协和医院、循礼门船舶广场、同济医院、汉口火车站等为主要区域，人气较旺，形成了一个个深红色的小热力点。

2、武汉第二大热力聚集地是武昌核心区 但整体热度不及汉口：

主要以中北路、楚河汉街、洪山广场、中南路、武昌火车站、街道口为主点，基本上围绕商业中、写字楼或者地铁站来发散。

另外，光谷广场附近也有较集中的几个热力点，主要是各购物广场为中心，如光谷步行街、鲁巷广场购物中心、洪福添美城市广场来发散，且以大学城区域为辅。

3.武汉三镇中，大汉阳的热力最小，主要集中在钟家村、王家湾和武汉摩尔城等商业中心。

被称为“宇宙中心”的光谷中心城，楼市虽然是火热，但由于目前板块内的城建配套大多处于规划建设的阶段，所以城市热力点显然还不够热，整体颜色比较浅。

颜色较深的高热力区域主要集中在同济医院和中国光谷科技会展中心、以及光谷七路站的武汉未来科技城，像联通、华为等企业办公楼明显形成较高热力。

贰

说完了上班时分，我们再来看看晚上11:00-12:00，大致是武汉人睡觉的时间。

对比白天的热力图，明显可以看到一些变化：相比白天，核心区的红色的较高热力点基本都消失了。

不过深夜的市中心仍然拥有全市较大范围的高热力，只是范围比白天有所缩小。

这两年武汉核心区的各种高楼大厦，已然承担起武汉CBD的重担。只不过由于武汉市中心的的商务区与住宅区的界限区分并不是太明显，且核心区空置率很低，要么是老破小（基本在自住要么出租），要么是高档住宅小区，基本也是有钱人在自住，因而武汉的商务区的“烟火”气也比较足。 

另外，不得不说的是，远城区的盘龙城真的让人眼睛一亮，是所有远城区中热力点较高的板块。

不管是白天还是晚上，对比其远城区，黄陂区盘龙城的热力都比较高。

据统计，截至去年12月份，盘龙城常住人口已达50万，人口聚集程度非常高。白天热力主要集中在宋家港站、佳海都市工业园一带以及奥特莱斯广场。到了晚上，虽然核心热度有所消减，但整体热力还比较高，高热力点在巨龙大道沿线且一直延伸到汉口北，这也正好和盘龙城楼盘分布相吻合，成熟的老盘和这两年入市的新盘基本都在巨龙大道两边。

阳逻的热力点主要在阳逻广场为中心的老城区，老城区集中了阳逻大部分的居住人口及住宅楼盘，而受到楼市追捧的阳逻之心人气不足，也确实，目前阳逻之心的二手房很少，主要以规划及建设的新楼盘及商业体为主，可以预见的是再过5年，阳逻将会有新的热力点出现。

对光谷东不太熟悉的人曾好奇：买光谷东的人真的会有人去住吗？晚上的热力点告诉你，当然有。目前光谷东的较高热力点位于高科园路、神墩三路、神墩四路间的楼盘朗诗里程附近，朗诗里程是光谷东的排名前列个楼盘，6年过去了，从无到有，也逐渐形成自己的小“生态圈”。

不过相比其他区域，“宇宙光谷”的晚上还透着丝丝的“冷”。通过热力图，我们可以看出，现在的入住率不足，光谷中心城仍需要时间来沉淀。

再来看看另一个热门板块白沙洲。白沙洲的高热力点分布在武昌工学院、白沙洲大道沿线、青菱立交以南的白沙洲农副产品大市场附近，以及几所大学校区附近，由于白沙洲大量新盘还在陆续建设和待交付状态，整体入住率一般。

叁

由此，我们可以总结分析一下武汉城市片区的发展：

1、武汉市中心空心化趋势不明显，除了不限购的选城区，比如蔡甸汉南新洲等入住率不高外，武汉的主城区像江汉、江岸、武昌核心、光谷等都是主要的居住区域，另外像黄陂的盘龙城也有较高的入住率。

2、武汉主要办公区域：以武昌的中北路、楚河汉街、洪山广场、中南路为中心；汉口的西北湖、江汉路、循礼门、汉正街等向四周辐射。这几个区域拥有着最多的办公楼和商铺，白天汇聚了无数的上班白领。

3.武昌核心像中北路、中南路一带，汉口核心一带，光谷广场一带白天人气火爆，夜晚人气稍显不足但也还是武汉主要的居住区，目前汉口、武昌、光谷的核心区依然是城市人最活跃区域，汉阳核心活跃度较弱。

4.阳逻之心和蔡甸因为不限购，又有地铁加持，确实吸引一大批人在此置业，但其中有不少投资客，加上新房很多在建设中并未交付，所以入住率很低。

5.光谷中心城的前景毋庸置疑，但是目前人流分散，基础生活配套不是很齐全，除个别较早的老盘外，整体人口入住并不高。

但让人没想到的是：黄陂区盘龙城、东西湖吴家山的老城、江夏的纸坊老城虽处远城，但各项生活配套齐全，发展较早，片区人气真的很旺。

通过百度地图热力图在上下班时间的不同，我们发现：在武汉，人们主要活动区域仍是在市中心，西面人口较多。尽管武汉目前的城市板块在扩张，光谷中心城、长江新城、武汉临空新城、蔡甸中法生态城……不断发展，但是商业核心配套、医疗、教育等城市资源以及人群重点仍是在市中心。

那么，未来在武汉买房，我们该买哪里？

1、市中心始终是人口和资源的聚集地。但毕竟土地接近饱和，价格也自然不便宜。但远城多套不如中心一套，有能力就尽量市中心地段，而不是郊区的大别墅。

2、随着城市环线及城市轨道交通网的完善，白天在中心城区工作，晚上回到远城区睡觉，这样的趋势会逐渐增强。对于刚需，如果在汉口工作，黄陂、东西湖是较佳的选择区域，尤其是目前黄陂盘龙城及横店板块，有地铁且目前房价尚且不算太贵。武昌工作的话，可选白沙洲和江夏。江夏已被光谷严重外溢导致价格上涨性价比降低了一大截，而白沙洲是武昌刚需最后的选择。

3、武汉现在是周边多路开花，多个中心齐发展，周边的投资价值和潜力还是有的。但武汉远城区的土地供应相当充足，必须要选未来有竞争力的房子，比如到核心区方便、有政府产业支撑等。阳逻之心虽目前人气较低，但发展还有很大上升空间。

END

（文章内容来源：武汉楼书动态）