上个月，武汉二手房成交量11223套，日均成交量超410套，创造近年来历史新高！

武汉的二手房，很久没有出现超一万套的月成交量了。

楼市里，新房和二手房的成交情况作为楼市“晴雨表”，反映着楼市走向。它们共同瓜分武汉楼市潜在购房需求这块“大蛋糕”，按照武汉每年历史成交情况看，一般新房成交量是二手房成交量的2倍多。

进入2022年下半年，武汉中心城区二手房成交第一次超过新房。武昌、江汉、江岸这样资源丰厚的老牌中心城区，二手房逐渐成为区域的主流选择。

为何越来越多的购房者将目标转移到二手房？

01.今年二手房有多火？

3月，武汉二手房全市成交量11223套的成绩，环比上涨约65.5%，同比涨幅高达约112.5%！

（注：数据来源武汉房地产市场管理中心）

3月武汉市二手住房新增挂牌房源15271套，环比增加15.67%，同比增幅20.71%。武汉存量住房最为活跃的5大行政区（江岸、汉阳、武昌、洪山、东湖高新区）的新增房源挂牌量为8130套，环比增加18.10%，占到同期二手住房新增供应总量的53.24%。

一季度的二手房成交面积来看，卖得最好的区域分别是洪山区、汉阳区。洪山区成交面积为37.95万平方米，占全市14.9%。汉阳区成交面积为25.77万平方米，占比10.12%。

截止2022年底，武汉全市二手房挂牌量14.7万套，而新房库存量接近18万套，两者库存量已经非常接近。

二手房市场，已经逐步摆脱“新房附庸”的身份。今年3月，二手住房交易量占到全市住宅交易总量的46.15%，较2月份扩大8%。

根据国家统计局的数据显示，2023年2月武汉二手房价格环比上涨0.1%，这也是武汉二手房在17连降后的首次上涨。

从成交量上升到价格回升，二手房要翻身了？

02.为何开始选择二手房？

二手房自然有一些弊端，如信息不够透明、交易流程繁琐等。但有更多理由让购房者的选择倾斜：

1、 政策利好的推动。

过去武汉的二手房被新房压制，流通性并不强，现在却开启了绿色通道——全面施行二手房“带押过户”！

以前卖房需要找第三方帮忙过桥，现在不用赎回，可以直接买卖。从交易、过户到发放全新的贷款，全程不需要解押，带押过户从交易端最直接降低了二手房的交易时间、成本、风险，加快了二手房的流通和成交。

2、供应充足

从房产网站上看，武汉市二手房挂牌数据有超14万套，房源量充足，户型选择多，还有不少占有利好资源（学区、商业、交通等）的成熟居住区。

3、购房需求+价格优势

去年底积压的一部分购房需求，加上一季度市场回暖后部分新盘陆续官宣收回折扣，而二手房价格连续17个月下跌后，即使环比微涨，价格也相对便宜，对于有真实居住或者上学等需求的购房者来说，性价比也非常重要，不少购房者转战二手房市场。

4、安全感

二手房所见即所得，自身品质、物业服务水平、小区内部园林维护、项目周边配套、对口学校等因素都是确定的，对于经历过延期交付、交付暴雷等楼市动荡的购房者来说，二手房更有“安全感”。

03.哪些二手房更受欢迎？

拼房姐姐汇总了武汉15个区域热门的二手房小区，以近90天内成交量的排名为参考。

（以上数据统计周期为2023.1.12-4.12共90天）

以上各区的“人气王”小区有哪些共同点？哪些小区更受购房者亲睐呢？拼房姐姐总结来看，主要有三个方面：

1. 价格门槛低的小户型

在二手房市场里流动的房源，100㎡以下的小户型占了一半还多，成交周期较短流通性强。

价格因素是非常重要的考量因素之一，小户型面积小总价低，降低了上车门槛，所以小户型成为了刚需的首选，也方便后期置换变现。

2. 新房库存少的热门地段

像新房屈指可数的武昌区，聚集了众多高薪打工人的“世界光谷”东湖高新区，还有配套和交通逐步兑现的刚需四大天王之一的白沙洲，这些区域人口多、购房需求大、在售待售新盘选择少、新盘中小户型也不多，二手房市场上的房源成了抢手货。

3. 优质学校资源

在二手房源中，学区房是实力“硬通货”。在各区的成交榜单中，武昌区的水域天际，因对口南湖一小、南湖二小和南湖中学，单价3万+依然成交量拔尖，比一街之隔的小区房价高5-8千一平。东西湖区的常青花园第二社区，虽然位于三环外的远城区，但有主城区学籍，对口常青一校小学部和常青第一学校。

总结来看，有活力的区域+有流通性的产品（小户型）+资源优势（教育/交通/商业资源），成为二手房快速出货的必要条件。

不过，成交量高不一定代表就是最好的小区，它或许能反映出小区的优势，例如地铁口、低总价、小户型、周边配套成熟、具有性价比等值得选择，或许也能呈现某种市场的选择趋势和卖家/买家的心态，比如业主流动性大、租户多等。

同样的，成交量很小也可能是社区各方面都很好，业主自住率高自留导致。

04.武汉二手房会涨价吗？

既然武汉房地产市场行情热烈，新房二手房都红红火火，那武汉二手房价会涨吗？

目前，全武汉二手房挂牌量已超过14万套，平均去化年限为5-6年。其中东湖高新区，汉口江岸区，汉阳钟家村、王家湾等主城区，去化周期基本在4-6年左右的时间。

而江夏区、东西湖区、黄陂区、蔡甸区、新洲区等远城区或是关注度较低的区域，去化周期普遍在8年甚至是10年以上。

如此庞大的二手房库存量，在武汉市场上以价换量仍是市场主流。

不仅如此，根据贝壳和安居客数据：武汉10年甚至20年以上的二手房，占市场总量超过50%。

由此看来，二手房14万的库存里，至少有一半都是过了10年房龄“老房子”，价值每况愈下，这些房主们比购房者们的更着急出手，抬价？不存在的。

步入4月以来，不论是新房还是二手房，武汉楼市的整体行情出现了下滑趋势。不排除个别优质房源涨价，短期内二手房大市场想要普涨，可能还有点难。



05.选购二手房的建议

最后，如果当下在武汉想要选择二手房，拼房姐姐有一些小建议：

区域来看，刚需置业可关注白沙洲、四新、江夏等；改善置业考虑带优质教育的武昌、江岸等。

小区来看，首先关注房龄，尽量选择10年以内的小区，5年以内的次新房更好，无论是小区品质还是户型设计能跟得上时代。其次，品牌房企依然优先，比如保利、万科、龙湖等，物业服务有优势。

户型来看，三室户型功能性强，使用周期较长，90-110㎡的紧凑型三房流通性也比较好。

价格来看，二手房的价格由市场和卖家来定义，自主性较强竞争也激烈，如果房子有劣势，会被买家商量压价，在同小区还有不少其他房源出售的压力下，或许能讨个好价格。

END.