房地产信托通常指的是将信托资金运用于房地产公司或者房地产项目的信托。房地产信托收益相对较高，与政信类、上市公司类、工商贷款类信托相比，一般而言房地产信托的收益要比同期的其他类信托平均高0.5%~1%左右。

房地产信托之所以高收益是因为房地产企业融资成本相对较高。之所以房地产信托融资成本高是因为两个方面的原因。

首先是房地产本身的行业属性使然。房地产行业天然属于对现金流要求极高的行业，无论是前期拿地、建设，还是后期营销、去化，少了钱一天都不行，而房企只有卖了房才能资金回笼，周期较长；其次，也跟现在“房住不炒”的政策相关。房企现金流需求大，只好高息融资；最后，也是源于房地产行业的高利润率。因此，房地产信托融资成本高，项目收益高也就成了必然。

那么，如何优选优质的房地产项目呢？这里为投资者介绍几个重要的方面。

一、了解四三二标准

业内通行的“四三二标准”，大体说来就是：房地产公司4证齐全、项目中房地产公司至少要有30%的自有资金、指融资方至少有二级或以上的资质。

四三二标准是银行和其他大型金融机构衡量放款的重要标准之一，因此也一定程度上反映了房产商的再融资能力，是投资者优选房产项目的重要参考。

二、关注融资主体

融资项目融资主体的资质自然是投资者应当考察的排名前列要素。房地产信托背景大致可分为央企、国企、上市公司背景、地产百强和当地中小型房地产开发商。显而易见，不同背景的房产商的管理能力、融资能力不可同日而语。

具有强大背景的房产商一定比稍弱的房产商项目好吗？也不尽然，一个重要的指标就是负债率。房地产是公认的高负债率行业，一般房产商的负债主要包括短期借款、应付账款、应付票据、长期借款、应付债券等。尤其要关注的是短期负债（一年内需偿还的债务）在房地产大周期下行的过程中，现金为王，负债越大、现金越少的房企，违约风险相对就会更高一些。

三、判断融资项目本身能否迅速回笼资金

房产商拿来回购、偿还债务的款项通常都是项目的回笼资金，因此，房产项目本身资质如何，能不能快速流转去化，拿到钱还款就是投资者应当考虑的核心问题。大体上来说，一二线城市比三四线城市项目安全。

四、关注风控措施

风控措施往往是我们考虑项目的最后一步。假设房地产去化不计预期，融资方不能及时还款，这时项目的担保方、抵押物就要派上用场。

假设某房产商的房子钱不能到位，而所属集团提供了担保，信托公司就会向所属集团申请偿还。大型房产商出于品牌、再融资考虑，通常也会内部做好资金周转，需要格外重视的是中小型房地产商的担保方是否有偿还能力。

信托的风控中，往往还有其他抵押措施：例如土地抵押、住宅抵押、商住楼抵押等等，除了是否足值外，抵押物能否快速处理也是我们考虑的重点。例如一栋上海的居民楼抵押和一块三线城市的远郊地块抵押，显然流动性更好的居民楼抵押是更好的选择。

掌握了上述几个方面，大致上就可以判断出一个信托项目是否优质。投资者必要时仍要借助专业理财顾问的力量，帮助自己做出理性决策。

文章来源：经济日报