万科保利理想城市10月5日开放示范区，11月28日K6地块1、3号楼已拿预售证，推出建面约96~130㎡非毛坯房源。

11月30日早9点1、3号楼进行刚需摇号，10点半刚需选房，符合条件刚需客户158位。

万科保利理想城市在建实景图

关于楼栋：K6-1号楼34层，两个单元，两梯四户，一单元27层，中间户型96平，边户户型为113、128平。二单元34层，中间户型均为96平，边户户型均为113平。K6-1号楼33层，两个单元，两梯四户，一单元26层，中间户型97平，边户户型为115、130平。二单元33层，中间户型均为97平，边户户型均为115平。

关于户型：首推464套，其中最小户型96平，较大的户型130平。三房为主，四房只有53套。96、97平小三房数量最多。

关于价格：万科保利理想城市比南益名悦华府更靠近四环线，毛坯备案价10618.14元/平，这一价格略低于南益名悦华府（首开毛坯均价10285，11.16加推涨价，毛坯均价10660），也是意料之中。加上装修，折前带装修均价13118.14元/平。折后均价12600元/平，在青菱片区属于第二低了。相比南益名悦华府，万科的中签率会高很多。

详细测评

万科保利理想城市位于洪山区青菱湖以西，四环线以北，白沙洲区域南侧，由万科、保利联合打造，总投资104.3亿元，占地面积341401平，总体量约116万方，这也是继万科金色城市之后，在白沙洲的第二个百万方大盘。

建设周期约5年，设停车位13837个。已经公示的K6地块，占地约96896.73平，总建面约460863.11平，计容建面约336999.18平，其中住宅建面约319468.99平，约3094户，建筑密度16.72%，绿化率30%，自带两个幼儿园，一个6班，一个9班。

其中容积率约3.48，规划有13栋23-42层的高层和超高层，大部分楼栋是南北朝向，其中2、11、12号楼是东西朝向，楼间距在55-67米，还算是比较开阔的。除了10、11、12号楼，基本都是两个单元。

土地拍卖

2018年3月20日，P(2018)026号地块（洪山区卓刀泉村二期C包）、P(2018)027号地块（洪山区卓刀泉村二期D包）均被武汉林岸置业有限公司摘得，两宗地成交楼面地价都差不多3000元/平。其中P(2018)026号地块成交价16.181亿元，楼面价3013元/平，P(2018)027号地块成交价18.68亿元，楼面价3003元/平。

P(2018)026号地块

主要是K3和K6地块，K3地块位于杨林三路与青菱湖西路交汇处西南部，K6地块位于杨林三路与青菱湖西路交汇处西北部，K3、K6地块各需要配建一所9班幼儿园。

P(2018)027号地块

主要是K4地块，位于杨林四路与南郊路交汇处东北部，地块内应配建三所幼儿园，其中包括一所6班幼儿园，一所9班幼儿园，一所12班幼儿园。

区位交通

万科保利理想城市k6地块，位于洪山区四环内，具体位于洪山区杨林三路与青菱湖西路交汇处，紧邻四环线，环线贯通的话交通会有一定的改善，目前交通出行基本依靠自驾，从武昌站出发，不在高峰期的话，30-40分钟可以到。

地铁方面，虽然地铁28号线（金口线）规划从青菱新区中穿过，不过该线路是武汉第四轮规划中排名前列条被砍掉的线路，短期内修建无望。而且项目比较靠近四环，这边也没有公交线路，所以青菱片区短期内都需要依靠自驾。

周边的楼盘并不多，主要就南益洺悦华府（10660元/平毛坯）、鄂旅投书院世家（带装修11800元/平）、爱家名校华城（前期毛坯小高层11500元/平）、万科保利联投理想星光（江夏区）（装修13300元/平）。

区位商业生活配套

商业方面，目前青菱片区配套还不太完善，规划配套还需要时间来守。较大的配套就是洪山区规划的青菱西岸，属于商业（商务）区的 " 云帆街 "，属于生态旅游发展区的西岸生态旅游区和长江湿地景观带。

教育配套方面，万科保利理想城市还配备有多所幼儿园，项目预计引进华师附属中小学。另外，周边还有多块规划的教育用地。

项目价格

按业内比较通行的计算方式——保本房价=（楼面价*1.1+建安成本）/0.88。

假设毛坯建安成本按2000元/㎡计算，那么保本价约6038元/平。目前区域内主要就是南益名悦华府，已开盘三次，都是卖毛坯，前2次均价10285元/平，直接收割了一大波刚需客户，第三次开盘涨到10660元/平。

隔着青菱湖，对面有爱家名校华城、鄂旅投书院世家，前者小高层11500元/平，后者带装修11800元/平。另外距离6公里的三环线附近的青菱板块，新房价格在13500-14500元/平，所以，万科保利理想城市首开的话，价格应该还是参考周边。

项目点评

万科保利理想城市所在的区域内较大的规划就是青菱西岸了，但是具体落实还需要时间去等待，目前区域各种配套暂时比较欠缺。另外区域内的交通目前依靠自驾，四环线通车之后，自驾上会更方便，区域内暂时没有明确的地铁规划。

万科保利理想城市体量比较大，除了此次规划的K6地块，还有K3、K4地块，未来建成称得上是区域内的地标楼盘。至于价格方面，目前区域新盘不多，除了一个南益名悦华府以外，就是项目自己了，毛坯备案价格略高于南益名悦华府。

文章来源：楼市武汉