武汉楼市,房子只需要“70分”

武汉购房指南 2019-06-19 11:10:00
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所以现在,某种程度,70分产品就是最高性价比选择

在武汉干地产,做到70分足够

在武汉买房,70分也是临界点

这可能让大家很炸毛

穷人不配住好房子吗?

一般来说,实话永远都会让人炸毛

下面,哥开始讲道理

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哥这个公众号,讲行情讲市场也讲行业八卦

唯独不讲道德善恶

如果你没有决定大多数人命运的能力

讲道德非常廉价

讲规则,就是我们普通人的上限

我们回到主题

在武汉楼市,买“70分”的房子,性价比最高

分低了,不行

分高了,值吗?

01

武汉开发商,非常擅长做70分房子。

这个分数段,是武汉最主流产品。

这完全取决于武汉楼市“基本面”。

首先,哥大致给你盘算下,武汉楼市基本保有量。

拆迁户。

武汉2017~2022年旧改规模,5000万方,1000万方/年。

也就是差不多10万+户家庭,房子被拆了。

这里面刺激的购房需求,7~8万套/年。

结婚。

武汉每年结婚登记,8~11万对。

当年购房需求,3万套/年左右。

 

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产业人群。

包括什么招商引资,大学生留汉,新武汉人啥的。

5万套/年。

这三大类加起来,需求就达到15万套

这就是武汉楼市的“基本盘”。

这三类人没有发生大的变化,武汉楼市的支撑力就持续存在。

他们是开发商行走武汉江湖的命根子。

大部分流量盘能不能成功,就看周边能聚集多少“三类人”。

没错,他们是“刚需”。

很多人对刚需有误解,认为他们就是找套房住。

不是,他们并没有这么单纯。

他们真实心态是

——我自住兼投资

 

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哥解释一下就是——

我先住几年,要住的开心。

等我不想住了,这套房还得跑赢大盘,为我鞠躬尽瘁死而后已。

这就需要平衡两个维度考量:

1、  我自己要住的舒服。影响我住的舒服的因素是什么?

2、  10年后,这套房子能否匹配尽可能多的接盘侠?

我们来论证下,为啥“70分”是买房满足两个需求的临界点

02

如果纯粹自住,当然房子越完美越好。

刚需就不配80分、90分的房子?

配配配。

但问题是,产品力多10分,可能就需要支付30%的溢价。

尤其是很多购房者,对所谓产品力认知,非常感性。

这导致很多楼盘,做出很多“虚构产品力”,你一定要擦亮眼。

有的楼盘,分高,但不值。

我们现在来定义,所谓70分房子是什么样子?

决定产品溢价的因素,又有哪些?

首先是区域城市属性+配套+稀缺资源+地铁。

这些是硬指标,楼盘必须具备1~2点,否则就是不合格。

然后,进入产品,看整体规划呈现。

比如这个鸟瞰图。

哥敢保证,有水有地势起伏,产品绝逼有市场。

开发商做这个项目,大致如下思考过程:

容积率很低,有足够空间做高低配;

引入水系,加分景观卖点;

为安全性考虑,做一批“高性价比产品”走流量,二线滨水弄一波洋房/叠拼;

这是最常见的产品思维,所有的“产品力”,全部来自土地指标天赋——容积率。换任何一家开发商来做,底线也是这个样子。

哥说的意思,大家明白吗?

如果有容积率、自然景观这些硬加分项,任何开发商做的都大同小异。

冲抵到房价里,是OK的。

但问题是,大部分同板块项目,不会有特别突出的土地天赋。

比如,四新。

你看,无论哪个项目,建筑朝向、排布方式甚至立面颜色,都一个模子。

你打开“上帝视角”,所有楼盘都在排排坐吃果果。

有多少差异?

没有。

不用看园林,不用看建筑外立面,以上就决定项目基本得分。

及格。

户型实用,朝向好,没有BUG户型,再加10分。

70分楼盘出现。

下面,一些心思活络,或者地价成本过高的开发商,开始冲击80~90分。

这个80分,可能更多是看起来像80分。

大家就要多个心眼。

03

土地指标确定,规划平面确定,户型确定,就已经确定楼盘基础定位。

户型不是越大越牛逼,而是面积段与房间/功能的匹配。

120平做3房的项目,大概率比120平做4房的项目,定位更高。

在户型功能上突破难度很大,大部分开发商所谓“差异化”,就体现在——竞品都做100平,那么他就做120平,以面积段彰显鹤立鸡群。

单单靠面积段,还不够溢价,开发商还要玩附加值。

所谓“附加值”,武汉开发商基本往四个方向靠——

景观园林+自带配套

精装水准

社区运营/物业维护

示范区

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景观园林+自带配套

现在楼盘园林的颜值都非常高,但如果换算成成本,是典型以小博大。

自带配套,对配套不足的板块,具有很明显实用价值。

哥的观点是,如果开发商在这方面溢价,可以接受。

社区运营

最近刚刚兴起来的溢价手段/支撑房价体系,到底运营好不好,对业主是否有实际价值,还需要长期观察。

所以,大家看心情选择,哥没办法给出结论。

精装

这是溢价重灾区。

市场的主流理解是,品牌越好,精装越值。

可谓正中开发商下怀。

开发商的操作方式,包括但不局限于,用更好的马桶,贴更贵的瓷砖,买更贵的浴盆,智能家居……

开发商的核心目的,赚大客户采购的差价。

更缺德的是,做更精美的示范区

现在武汉很多售楼部,动不动投入成本过亿,有什么目的?

当然就是震撼客户,给你留下“品质”的印象。

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那么,现在这些附加值溢价,可以达到什么程度呢?

白沙洲,两个基本同地段楼盘,差价超过1500

更离谱的是后湖,旁边楼盘卖1.6万,另外一个楼盘敢给客户报2.5万。

用产品颠覆地段”,不是没有先例,但这绝对不是房地产市场的常态。

武汉楼市的问题,是现在选择面太小,客户目标板块过于集中。

由于中心城区价格高,供应少,不同支付能力的客户,都被挤压到边缘板块。

典型如白沙洲。

武昌内环二环价格太高,导致刚需和改善,都关注这个板块。

这就给开发商“摸鱼”的空间,这里面不是有客户支付能力强吗?

OK,我量身定做“品质”。

04

如果纯自住,且有支付能力,“千金难买我开心”。

买豪宅的有钱人,愿意花800万、1000万买大平层,或者花上千万买别墅、独栋、叠拼。

这个时候,定价的核心,不是开发商想卖多少钱,而是买家觉得出多少钱合适?

人家根本没考虑出手(基本也卖不出去),恨不得都当传家宝世袭。

问题是,武汉主流人群,购房目的不纯粹——

自住+投资。

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那么你就要考虑——

产品交付10年,这种溢价/品质/差价,能不能等比例传导至二手房?

开发商有本事把这些附加值做成溢价卖给你,但你没有本事,通过二手房销售,把这些溢价转嫁给接盘侠。

决定二手房价格的因素很多,城市改造,物业运营水准,甚至业主层次。

10年前,南湖和沙湖,还算是对等的购房板块。

10年后差价如此大,关键在城市级配套已相隔千山万水,楼盘品质只占其中一小部分。

另外,高溢价盘、郊区名媛盘,接盘侠极少。

武汉所谓改善,纯粹就是想住舒服或者追求个性化,有多少?

一年2万套左右。

每年140平以上产品成交占比多少?

大概不到5%。

武汉所谓的享受型购房,个性化需求,占比非常非常低。

开发商如果讲情怀,做代表城市的顶级产品,最后发现,特么目标客群太小。

偶尔做两个撑门面可以,但绝对不是主流,风险极高。

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开发商都不敢做小众化产品,你敢买,还指望靠你个人之力高价卖出去?

就是痴心妄想。

不管在哪个市场,二手房最抢手的产品,都是城市属性高+总价控制最好的房源,是武汉三类购房者能够接受的“门槛最低”产品。

05

哥碰到很多针对具体楼盘的咨询,购房者就是对缺陷死抓着不放。

其实哥想说,你能给这个项目打70分,就OK,我们绝大多数人,没有能力追求完美。

我们买房,选择余地很小,最终落入瞄准范围的,只有1、2个盘。

比如两口子都在汉口核心区工作,他们承受极限在1.5万*100。

这个价位的选择余地看似很大,甚至可以买到大平层+一线湖景房。

汉南。

这个时候,就需要做一道单选题。

效率优先?品质优先?景观优先?

大部分刚性买房,依然是效率优先,兼顾城市属性——生活便利度。

如果不考虑二手房,目标板块就锁定

杨汊湖——吴家山——盘龙城——金银潭。

吴家山地价最早破万远城区

目前房价略微有点尴尬,还在等城市化跟上房价的灵魂。

不考虑吴家山,那么他整体置业往北走,就是主攻方向。

因为他们能承受的总价150万,盘龙城、横店可选范围很多。

但是呢,他们又不甘心。

这个思路很对,如果有150万承受力,尽量选距离核心板块15公里左右区域。

最终,目标范围,缩小到如下。

落入这个范围的,只有3个项目。

A盘1.4万带装修

B盘1.3万带装修

C盘纯新盘。

评价这3个项目——

该有的,他都有(地铁,距离主城区很近)。

你想要的,他们也都没有(美感+神户型)。

假如你未来要出手,你自己演绎一下接盘侠的画像。

他在哪里上班?他有多少钱?他会往哪个方向外溢?他为啥溢到这里?

如果跟你思考过程一模一样,他看到最后,就只能锁定你的小区。

当初开发商卖你的那些附加值,别人恐怕看都不看一眼。

对我们普通人来说,“品质”是非常感性的概念。

售楼部漂亮,示范区音乐对胃口,置业顾问比较漂亮,都可能变成“品质”,最终体现到溢价里。

这种“品质”,远远没有距离,地铁,城市配套项目落地,来得实在

 

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而在当下的“备案价”机制下,这些恰恰不是定价的核心元素。

你距离地铁1公里,他距离地铁300米,备案价远远达不到70%差距。

但对你的生活影响巨大,也对接盘侠的思考影响巨大。

最后,哥总结一下。

产品力,当然非常重要,只是现在有点走偏,尤其对刚需产品。

大部分产品力转换成溢价,全部是一次性让新房买家自己吞掉埋单,很难转嫁到二手房销售中去。

按照大部分人买房“自住+投资”目的,吞噬的是不动产持有的价值。

真正的产品力,是什么?

是户型功能创新,社区级公共生活设施配套,是装修人性化+耐用+易改造.....

有机会,我们再单独谈。

所以现在,某种程度,70分产品就是最高性价比选择。

文章来源:武汉买房

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