这些小区里的bug户型,藏着开发商的什么心?

武汉焦点原创 2019-04-28 10:31:54
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这些小区里的bug户型,藏着开发商的什么心?

HuangFeng's Original No.46 ☞

现在都流行反转。

随便一部剧,情节急转直下,令人欲罢不能。

谁说现实生活不是呢!

比如每次踩盘,多数时候我都能体验一把激情反转——

置业顾问介绍完明星户型,我都会优雅点头,帅气的脸上伴随着姨母笑,表示认可;

不过,这还没有ending;

等到看完其他产品,我的微笑就僵住了,像这样→

并伴随着内心os:卧槽,什么玩意?!

NO.1

同一个小区内,开发商用明星产品表演了高水准,用bug告诉你,他有多随便。

举几个例子:

先说说白沙洲性价比之王,保利上城,都说这是人人想买,但没人想住的神仙盘,原因有很多,户型奇葩算第一个;

说他户型都不好,那也是以偏概全,人家也有做得不错的:

先看这个78㎡,在目前的武汉楼市,算小户型无疑,功能区面积和动线设计,都是合理的,这个户型我打80分,有没有人反对?

好,没有,我们接着说。

这个131㎡三房户型,四开间朝南,大尺度阳台,主卧套间设计,还有步入式衣帽间,无论从功能区分布还是舒适度,都算优秀。

那些“上城黑”,到底凭啥黑呢?

你等着,我要开始变型了:

上面分别是90、102、110㎡户型,手枪型,开间进深比失调型,缺角,总之经典的奇葩户型,这里应有尽有。

再看同片区今年新入市的产品,品牌、价格、品质都很是那回事的景瑞天赋滨江

看这个140平户型,横厅设计,四开间朝南,大尺度阳台,主卧套房,唯一的缺点大概就是内走道设计,空间有点浪费,但总体来说是个优秀的四房户型。

这个上海来的老房企,有没有失手作品?

这个130户型真的让人看了无fuck说:

不只刚需产品是这个做派,改善项目也是一样德行,下面是中建大公馆105平户型:

方正紧凑,套房设计,得房率高,总面积不算大,是个可以很好控制总价的刚改户型。

想要更舒适,这个户型还有升级版:

138平大三房,相比很多项目将140左右户型做成小四房,中建大公馆选择做舒适度更高的大三房,客餐厅南北通透。

看到这两个规规矩矩的户型,对中建的好感度迅速上升,然而

桥豆麻袋,转折来了

115和124的户型,看得我满脸黑人问号,有种走错片场,穿越到保利上城2.0的错觉。

NO.2

为什么好好的小区,明明有水平设计出方正通透的户型,还会bug百出?

不是这一届设计师不行。

相反,他们在“把户型塞进楼栋“这件事上,尽力了。

谁不想户型方方正正,让强迫症患者极度舒适?

现实情况不允许呐——出现这些bug最大的原因,就是高容积率——

开发商最大限度利用容积率,让每一平米都卖出钱。

武汉是一个高容积率城市,普遍在3.5以上,甚至4.0以上。这么做的好处,就是压制地价,压制房价,武汉的三环内,用50%的国土面积消化80%常住人口,靠的就是高容积率。

这么做的弊端,就很多了:品质不够,楼间距窄,园林发挥空间小;

还有最大的坏处——对户型造成毁灭性摧残。

😱

优秀户型方方正正,奇葩户型各种作妖:进深长,不规矩,凹凸有致很妖娆。

由于建筑规范有一定限制,对采光日照有要求,不允许有暗房,并规定了楼栋的总面宽,这么在这些前提下,充分利用容积率?

最简单粗暴的办法就是,把所有面积都利用起来,将销售面积最大化,这势必就造成户型排布的时候,像摆积木一样,奇形怪状,紧紧匝匝。

高容积率已经很可怕,可怕的是还要把容积率用到极致;

比以上两点更可怕的是,用毫无技巧的方法,填充容积率。

看看别人城市高容积率的做法:

增大户均面积

从标准层消化容积率的途径上来看,可以有增大梯户比、增加户型进深、增大户均面积三种手段。

但增大梯户比容易降低住宅的舒适度,增大进深又容易导致通风不畅,因此适当增大户型,是解决容积率的一个好方法,不过这就对产品力和销售力带来双重挑战。

上海这个项目,就是通过增大户均面积,减少梯户比来消化容积率。

东西围合布局

楼栋沿着基地外圈周边进行围布,这样可以在中部形成宽敞的绿地和舒适的空间,日照、通风和视觉环境相较传统布局也有提高。

这是成都的一个项目布局,容积率3.6,在增大总体进深的同时满足日照条件,改善地区的小气候,使居住的舒适感更强。

在武汉,同样容积率,我们通常这样干😫:

货比货要扔,房比房得炸,就是这么令人上头。

NO.3

不过,同一个小区里,选择什么户型做明星,什么户型垫底,开发商是抓阄决定的么?

当然不是。

虽然没太用心做产品,但营销,他们是认真的。

有没有发现一个玄机:

这些项目,往往把最小和最大户型,做成明星户型,中间面积段,就比较随意了,不太像亲生的崽。

为啥?

小户型,总价低,靠量取胜,除了总价吸引人,产品还得说得过去,再说刚需不等于小白,他们调房子的眼光很犀利的,毕竟这是他们未来生活的唯一居所;

大户型,总价高,用什么说服有钱人买单?还得是产品。

所以这两种面积段,必须谨慎面对。

剩下的,只能牺牲中间面积段,在明星产品和品牌效应的掩护下,靠缘分,卖给那些大户型买不起,小户型不够住的人。

另外,我们看到越来越多这样的组合:

中间户,大面宽,半通透

+

端头户,短面宽,长进深

比如2T4,像这样的2组户型组合

在规定的楼栋开间内,如果平摊给2-3户,都能做到大面宽,摊给4户甚至更多,就一定有户型开间窄;

更重要的是,在产品力上打平衡,不至于有产品缺陷太明显,不好卖,怎么取舍,交给买房人,反正我就这样,你看着办。

NO.4

在武汉有没有所有户型都完美的产品?

不瞒你说,有的。

很装逼地说,看到这样的产品,仿佛看到匠心之光。

比如,仁恒公园世纪:

三开间朝南,动静分明,主卧套房做到了南北通透;并且看过样板间就知道,厨房和洗手间的开窗面积很大,是很多同面积段样板间的两倍;

储藏室的位置,如果按照市场上大多数设计,那个空间会成为卧室的一部分,但仁恒没有这么做,特意隔离出一块空间,让家里有了一个公共空间可以收纳工具物品,作出一点创新和改变,让家庭空间多了一些实用和体面。

正荣紫阙台:

这个四房户型,做到短进深,四开间朝南,让室内采光和通风效果会非常好,并且这样的优势,呈现在每一个面积段的产品中:

东湖金茂府:

非常典型的十字轴功能分区。社交空间,客餐厅分布在纵向。

而在十字轴横向,对称分布四间卧室。公共区域和相对隐私的区域,互相不打扰,保证休息和娱乐空间的相对独立。

南北双向阳台,通透采光,并且右边138户型,还做到主卧套房的南北通透。

这几个项目,容积率分别4.08,2.11,4.55。

低容积率,就是把更多的空间用来做无用的事情,浪漫就是要浪费;

高容积率指标下,做好户型确实不容易,用明星产品掩护垃圾户型,靠销售技巧填产品力的坑,显然对武汉人太草率了。

高容积率不等于垃圾产品;

高容积率+产品力

营造的是有居住氛围和品质的小区;

高容积率+敷衍塞责,

才是我们的居住质量始终不能升级的原罪。

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来源:微信公众号黄峰淘房

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