HuangFeng's Original No.46 ☞

现在都流行反转。

随便一部剧，情节急转直下，令人欲罢不能。

谁说现实生活不是呢！

比如每次踩盘，多数时候我都能体验一把激情反转——

置业顾问介绍完明星户型，我都会优雅点头，帅气的脸上伴随着姨母笑，表示认可；

不过，这还没有ending；

等到看完其他产品，我的微笑就僵住了，像这样→

并伴随着内心os：卧槽，什么玩意？！

NO.1

同一个小区内，开发商用明星产品表演了高水准，用bug告诉你，他有多随便。

举几个例子：

先说说白沙洲性价比之王，保利上城，都说这是人人想买，但没人想住的神仙盘，原因有很多，户型奇葩算排名前列个；

说他户型都不好，那也是以偏概全，人家也有做得不错的：

先看这个78㎡，在目前的武汉楼市，算小户型无疑，功能区面积和动线设计，都是合理的，这个户型我打80分，有没有人反对？

好，没有，我们接着说。

这个131㎡三房户型，四开间朝南，大尺度阳台，主卧套间设计，还有步入式衣帽间，无论从功能区分布还是舒适度，都算优秀。

那些“上城黑”，到底凭啥黑呢？

你等着，我要开始变型了：

上面分别是90、102、110㎡户型，手枪型，开间进深比失调型，缺角，总之经典的奇葩户型，这里应有尽有。

再看同片区今年新入市的产品，品牌、价格、品质都很是那回事的景瑞天赋滨江：

看这个140平户型，横厅设计，四开间朝南，大尺度阳台，主卧套房，少有的缺点大概就是内走道设计，空间有点浪费，但总体来说是个优秀的四房户型。

这个上海来的老房企，有没有失手作品？

这个130户型真的让人看了无fuck说：

不只刚需产品是这个做派，改善项目也是一样德行，下面是中建大公馆105平户型：

方正紧凑，套房设计，得房率高，总面积不算大，是个可以很好控制总价的刚改户型。

想要更舒适，这个户型还有升级版：

138平大三房，相比很多项目将140左右户型做成小四房，中建大公馆选择做舒适度更高的大三房，客餐厅南北通透。

看到这两个规规矩矩的户型，对中建的好感度迅速上升，然而

桥豆麻袋，转折来了

。

。

。

115和124的户型，看得我满脸黑人问号，有种走错片场，穿越到保利上城2.0的错觉。

NO.2

为什么好好的小区，明明有水平设计出方正通透的户型，还会bug百出？

不是这一届设计师不行。

相反，他们在“把户型塞进楼栋“这件事上，尽力了。

谁不想户型方方正正，让强迫症患者极度舒适？

现实情况不允许呐——出现这些bug较大的原因，就是高容积率——

开发商较大限度利用容积率，让每一平米都卖出钱。

武汉是一个高容积率城市，普遍在3.5以上，甚至4.0以上。这么做的好处，就是压制地价，压制房价，武汉的三环内，用50%的国土面积消化80%常住人口，靠的就是高容积率。

这么做的弊端，就很多了：品质不够，楼间距窄，园林发挥空间小；

还有较大的坏处——对户型造成毁灭性摧残。

😱

优秀户型方方正正，奇葩户型各种作妖：进深长，不规矩，凹凸有致很妖娆。

由于建筑规范有一定限制，对采光日照有要求，不允许有暗房，并规定了楼栋的总面宽，这么在这些前提下，充分利用容积率？

最简单粗暴的办法就是，把所有面积都利用起来，将销售面积较大化，这势必就造成户型排布的时候，像摆积木一样，奇形怪状，紧紧匝匝。

高容积率已经很可怕，可怕的是还要把容积率用到优质；

比以上两点更可怕的是，用毫无技巧的方法，填充容积率。

看看别人城市高容积率的做法：

增大户均面积

从标准层消化容积率的途径上来看，可以有增大梯户比、增加户型进深、增大户均面积三种手段。

但增大梯户比容易降低住宅的舒适度，增大进深又容易导致通风不畅，因此适当增大户型，是解决容积率的一个好方法，不过这就对产品力和销售力带来双重挑战。

上海这个项目，就是通过增大户均面积，减少梯户比来消化容积率。

东西围合布局

楼栋沿着基地外圈周边进行围布，这样可以在中部形成宽敞的绿地和舒适的空间，日照、通风和视觉环境相较传统布局也有提高。

这是成都的一个项目布局，容积率3.6，在增大总体进深的同时满足日照条件，改善地区的小气候，使居住的舒适感更强。

在武汉，同样容积率，我们通常这样干😫：

货比货要扔，房比房得炸，就是这么令人上头。

NO.3

不过，同一个小区里，选择什么户型做明星，什么户型垫底，开发商是抓阄决定的么？

当然不是。

虽然没太用心做产品，但营销，他们是认真的。

有没有发现一个玄机：

这些项目，往往把最小和较大户型，做成明星户型，中间面积段，就比较随意了，不太像亲生的崽。

为啥？

小户型，总价低，靠量取胜，除了总价吸引人，产品还得说得过去，再说刚需不等于小白，他们调房子的眼光很犀利的，毕竟这是他们未来生活的少有居所；

大户型，总价高，用什么说服有钱人买单？还得是产品。

所以这两种面积段，必须谨慎面对。

剩下的，只能牺牲中间面积段，在明星产品和品牌效应的掩护下，靠缘分，卖给那些大户型买不起，小户型不够住的人。

另外，我们看到越来越多这样的组合：

中间户，大面宽，半通透

+

端头户，短面宽，长进深

比如2T4，像这样的2组户型组合

在规定的楼栋开间内，如果平摊给2-3户，都能做到大面宽，摊给4户甚至更多，就一定有户型开间窄；

更重要的是，在产品力上打平衡，不至于有产品缺陷太明显，不好卖，怎么取舍，交给买房人，反正我就这样，你看着办。

NO.4

在武汉有没有所有户型都优质的产品？

不瞒你说，有的。

很装逼地说，看到这样的产品，仿佛看到匠心之光。

比如，仁恒公园世纪：

三开间朝南，动静分明，主卧套房做到了南北通透；并且看过样板间就知道，厨房和洗手间的开窗面积很大，是很多同面积段样板间的两倍；

储藏室的位置，如果按照市场上大多数设计，那个空间会成为卧室的一部分，但仁恒没有这么做，特意隔离出一块空间，让家里有了一个公共空间可以收纳工具物品，作出一点创新和改变，让家庭空间多了一些实用和体面。

正荣紫阙台：

这个四房户型，做到短进深，四开间朝南，让室内采光和通风效果会非常好，并且这样的优势，呈现在每一个面积段的产品中：

东湖金茂府：

非常典型的十字轴功能分区。社交空间，客餐厅分布在纵向。

而在十字轴横向，对称分布四间卧室。公共区域和相对隐私的区域，互相不打扰，保证休息和娱乐空间的相对独立。

南北双向阳台，通透采光，并且右边138户型，还做到主卧套房的南北通透。

这几个项目，容积率分别4.08，2.11，4.55。

低容积率，就是把更多的空间用来做无用的事情，浪漫就是要浪费；

高容积率指标下，做好户型确实不容易，用明星产品掩护垃圾户型，靠销售技巧填产品力的坑，显然对武汉人太草率了。

高容积率不等于垃圾产品；

高容积率+产品力，

营造的是有居住氛围和品质的小区；

高容积率+敷衍塞责，

才是我们的居住质量始终不能升级的原罪。

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来源：微信公众号黄峰淘房