武汉楼市肉眼可见的信号

搜狐焦点武汉站 2020-04-13 09:26:56
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疫情之下的经济低迷,是无法回避的现实,当这一波需求消化完毕,紧接着天量供应对武汉楼市的挑战,在两方共同作用下,平躺着就是最优局面

城市虽然远远没有回到熟悉的轨道,但肉眼可见的变化已经发生。房地产市场,从来不是开发商一个人在战斗。无论此时此刻你对楼市已经形成怎样的观念,持币观望或者义无反顾入市,都希望你在2020年春天,不会做出错误决定。

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“武汉的钱,突然“便宜”。以下是银行客户经理发来的最新抵押贷利率——

3.56%(1年期)是什么概念?去年这个时候,同样条件的贷款,利率大概在4.9~5.05%。这个利率好拿到吗?哥一个朋友最近刚做一笔,4年期法人经营型抵押贷款,年化利率4%,先息后本。2年前,他以装修名义申请的个人消费贷款,银行给他的利率是7.5%,对于他来说,已经真切体会到资金面宽松破冰。所谓全球央行大放水这么宏大的主题,落到武汉这座城市头上,就是实打实的资金便宜。一周之前,央行宣布定向降准4000亿。这是中国第三次降准,而这次最大的不同,是超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%,上次用这招还是2008年。

注意,便宜的资金,来自以法人名义申请的房产抵押贷款。目前最低3.56%的利率水平,意味着武汉几乎从资金最贵的市场(无论抵押贷款还是房贷利率),一下变成国内资金最便宜的市场之一,几乎和深圳北京处在同样水平。如果这算对灾区人民的特别优待,有很多人已经开始蠢蠢欲动。抵押贷款利率和房价,存在一定关联。要么钱便宜房子贵(深圳),要么钱贵房子便宜(武汉),大部分城市,贵和便宜只能占一头,如果突然占了两头……一定很快会被修正。为啥呢?这个是投资客比较喜欢使用的工具。他们比较常见的操作是,购房时选择一次性付款(二手房),然后再红本抵押,最多可向银行申请房屋评估价7成的抵押贷。也就是说,同样拿出3成现金,当抵押贷利率低于房贷利率基准利率,意味着短期内,比正常申请房屋按揭支付的利息更低。还有的会通过抵押贷将手上全款的房产按7折贷出,作为二套房六成首付,再按揭四成。这样一通操作,直接变成零首付购房,等于全部房款都是找银行借的。 

虽然我们都知道经营贷会严控资金流向,理论上绝不允许流入股市或者楼市,但每一次放出来的钱到底流入哪里?大家心里都有数。资金一定会去他认为最安全收益最高的去处,深圳上海杭州南京这些城市的房地产行情突然启动,本质上就是跟流动性突然充沛有关。银行朋友曾跟哥开玩笑,法人申请经营贷款,如果对资金用途说得头头是道,他们会比较担心,担心他真的准备扩大再生产;如果他对资金用途说得支支吾吾,他们反而会放心一点,估计是去买房子……重要的是,资金开始充沛并便宜,这是很明显的开始。

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相比抵押贷款利率,可能对大多数购房者来说,房贷利率变化更有实际意义。

而房贷利率实际已经在走低,以LPR的名义。

这可以看成第二个信号。

过去房贷利率是做乘法,在4.9%基准利率基础上,上浮10%20%或者30%甚至有40%,武汉长期夺魁全国房贷利率最高城市。

现在新的规则是,做加法。目前武汉新增房贷,差不多是在5年期LPR4.75%的基础上,加上20左右基点,达到4.95%左右。对比去年上浮20%,甚至5.7%左右的利率水平,已经有非常明显降低。1年期LPR持续下调是大概率事件,这是资金面逐渐宽松的必然反映。你也许认为5年期LPR才是直接针对房地产市场的利率,只有这个利率也大幅下调,才认为是真正的“放水”,可以对楼市产生直接利好。如果5年期也大幅度下调,那就根本不是什么信号,而是木已成舟。所以LPR的推出,本身就是通过金融手段变相降低购房成本。至少有一点非常肯定,现在武汉各大银行的房贷一定是宽松的。因为1月份各个银行按照年度确定贷款额度,现在突然流失掉至少1/4时间,意味着一旦回到申请正轨,额度绝对充沛。大概率不会再出现什么排队等待的现象,不止申请会快,而且利率会更低。

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第三个信号,来自售楼部。

你不必相信中介在朋友圈发布的各种夸大其词,也不要武断的认为所有武汉人现在都只会考虑怎么活下去。如果你想获知最真实的楼市,就戴上口罩去售楼部现场看看。

这是昨天上午哥在某个售楼部看到的情景。8张桌子坐了6组客户,沙盘和区位图区域,还有2组客户在看房,样板间也有2组客户。你要知道的确有很多人出于各种原因,暂停自己的购房计划,或者准备持币观望,但依然还有一部分人,出于对通货膨胀的担忧,坚定的把购房当成第一选择。此时此刻,两拨人可以互道一声傻x。“现金为王”是现在在购房者群体中弥漫的一种情绪,先观察观察再说,谨慎永远是对的。但现金为王,有两个前提必须成立,1资金很贵。2买啥啥跌。比如短期内现金供不应求,利率持续上涨,所以你有必要手持现金,尽可能赎回投资产品。很多家庭都出现失业或巨额负债等等情况,都在试图卖资产换现金时,现金就是最大的筹码。情况2,无论什么资产都在亏损,存钱变成王道。哪怕现金也不断在贬值,但贬值总比亏欠更容易接受。如果以上两种情况同时成立,大概就是专家们预测的最坏局面,经济停滞+通货膨胀同时出现。

 

情况1会出现吗?你的资金可能永远短缺,但从银行现在放水以及降低利率的操作看,整个市场的流动性不会存在问题。哪怕你就看现在余额宝的收益率也知道,大家争先恐后赎回现金的情况,貌似并不存在。至于情况2,如果说买啥都亏钱,深圳上海的楼市,显然第一个不答应。而武汉作为典型的二线市场,整体比杭州深圳上海要低一个价值维度,由于长期以来反应比较慢,导致整个市场的周期都不算特别明显。总是不愠不火的局面之下,缺乏市场一致认同的契机。但不管是一线还是二线,你现在如果试图了解最真实的市场,不妨去实地看一看,有条件就去踩踩盘,感受下市场最真实的选择,你就能更深刻体会到货币宽松,正在渗透出来明显的消费行为。

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“最后一个信号,房价。这个是大家最喜欢猜测的,房价到底会涨还是会跌?大部分人坚定看跌,至少口头上坚定看跌。但实际上,哥认为所谓房价涨跌,永远是最模糊,也是最具有欺骗性的。在购房人心目中,和在开发商眼里,在武汉平均房价的数据里,涨或者跌,完全是不一样的概念。我们经常说“房住不炒”,到底是啥意思?他意思就是强行阉割掉不动产的金融/投资属性,只保留使用属性。那怎么才能阉割投资属性呢?参考独栋别墅几乎没有投资价值,你把他使用价值放到最大,在价格里充分体现,就能挤占掉投资属空间。举一个现实中的案例。武汉某典型刚需片,去年下半年需求非常旺盛,整个板块毛坯价格一刀切,12500。按规矩,小高层的毛坯价格会略高,所谓小高层就是16层以下。这种一刀切的方式,永远伴随着诸多不合理。比如18层建筑,是小高层还是高层?18层的居住感受,跟16层接近,还是跟32层接近?但是在一刀切的备案价眼里,18层跟32层,是一种产品定价。明明有更强的使用属性,但价格不允许体现溢价,反而放大他的投资价值。可以很明确判断,这3个月,是房地产卖方的窗口期,很多政策会适当向卖方倾斜照顾,只要你真心想卖,不会设置过多的障碍,包括备案价。所以无论价格是涨是跌,主动权会越来越还给卖方自己把握。如果下一次18层按小高层定价,你承认他涨价吗?有把握的楼盘,价格一定会小幅上升,缺乏竞争优势的楼盘,即便有主动权也不敢随便调整价格,而且有可能降价。其实就是这么简单,但纯粹因为限价催生的价格红利,会越来越少。

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最后,哥依然建议大家,如果想了解武汉楼市最真实的情况,就去售楼部看一眼,比你所有的猜测都靠谱。

哥依然坚持这个判断,这一波楼市的恢复,主要是疫情压抑的买房需求,有一部分已经开始释放,越是性价比高的项目,释放得越快。贷款利率,资金流动性明显好转,都会让需求释放得比较顺利。但有基础不代表一定会演绎成旺盛的供求局面。疫情之下的经济低迷,是无法回避的现实,当这一波需求消化完毕,紧接着天量供应对武汉楼市的挑战,在两方共同作用下,平躺着就是最优局面。(来源:武汉买房)

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