遍地“卖预期”的武汉,不谈想象空间,才是真良心
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HuangFeng's Original No.56 ☞
我的朋友买房哥,最近的楼市心得:
一手皆浮云,决战在二手。
意思是不要执着过去的数字,要看未来5年的政策,未来5年的价格,未来10年的租金;
总之,你买进的价格不完全叫房价,到市场上的交易价,才是真房价。
不论你接不接受,买房界始终活跃着一群人,投资客;
无论你承不承认,再刚的刚需,买房多少都有投资心理;
很多买房人,热衷买洼地,买预期,买潜力,时机成熟,找到接盘侠,卖出去,赚一笔。
目前的武汉楼市,放眼一望,要买洼地,大有可为啊!
毕竟,山的那边湖的那边,大把的开发商在“卖预期”。
当武汉人还在感慨,那些年被称为乡里的地方,已经变得比武汉还武汉了,一个新概念又破门而入——“XX新城“;
什么是“XX新城“?
就是城市的犄角旮旯,边缘地带,开疆辟土,搭桥修路盖房子,再把产业引进来,造城。
我们可以看到,武汉的东南西北,有各种“XX新城”,每个方位都不一样,规模都空前巨大,潜能都无可比拟,前途不可限量,像是四大神兽,镇守着大武汉,是谜一样的信仰。
至于到底有没有?啥时候能看见?
谁知道呢?就是这么玄乎。
但神就是神,只为相信的人存在。
这些人迹罕至的地方,比产业先进去的,是开发商,什么都缺的时候,最不缺房子,什么都没有,但是有想象空间。
新城的大饼,小部分是喂给不锈钢需的,剩下大半,都是给投资客的。
那些预期,究竟要多久实现,真的不好说,很大程度上,你都是在押宝,毕竟城市的发展不是简单的摊大饼,总有地方先富起来,有地方落后一些。
我有个熟人,14年的时候就琢磨着买房,在众多洼地里挑了葛店,单价4000+,总价40+万搞定一套房,坐等升值;
5年过去了,房子涨了吗?
涨了——
挂牌价6500,无人问津。
直到现在,葛店还是武汉的洼地。当初如果买花山,买盘龙城,买蔡甸……
不想了,买房人的字典里没有如果。
你在低价买的房子,区域带不带得动,以后有没有人高位接盘,其实很要运气的。
那么肯定有人要问:
你说了半天,我也没搞清白,我想投资怎么买?
如果不愿意赌一把,求稳妥,那么必须赢在起跑线,比如城市核心区,没有悬念,很保值。
当然,这样买也有很多局限,比如房价贵,没房票,未来接盘门槛高……
谁说投资只有转手卖掉呢?
谁说投资非得买住宅呢?
这个时候,公寓是绕不开的标的。
毕竟它是类住宅,相比住宅,虽然有诸如产权年限,商水商电,不通天然气之类的差异,但它的回报率和投资逻辑,和住宅也完全不同——
买住宅,坐等升值。
指望滴水买进,涌泉相报。
买公寓,因为商办产品的高额税费,所以转手卖掉,特别不是玩公寓的正确姿势。
正确使用方法是,细水长流。收租金。
这个时候,地段和产品,都相当重要。
为啥?
未来再有想象空间也没用,投资公寓等不起。
就必须所见即所得,区域利好立马兑现。
再说直白点,就是流量大,租赁需求旺。
这就对地段的要求很高,当然,不同的地段,也要匹配不同需求:
比如在成熟的生活区,居住需求大;
如果在商务区附近,就有很多办公需求;
在交通枢纽周边,有大量流动人口,就会产生短租民宿需求。
作为一个公寓产品,三个需求任选其一,回报率都会比较可观。
在武汉,有的区域,可以兼具上面三个条件——汉口火车站,武汉CBD周边。
这里有新房,也有公寓产品,远洋汉口中心。
作为老汉口核心区,这里的生活配套很成熟,周边地铁2、3、7号线,未来还有规划中的12号线;
同时,二环线、汉江大道城市快速路从这个区域内交汇,公共交通或者自驾都非常方便;
紧邻汉口火车站和金家墩客运站,城际交通也十分便利,人流量很大。
远洋汉口中心区位图
更重要的是,这里还是武汉CBD,据统计,这里有1500+家企业,很多中小型企业也会选择在这里办公,因为商务氛围浓厚,然而打听一下CBD的写字楼租金,很多创业型公司就想匿;
对这些希望享受到CBD配套和资源,又想低成本运营的企业,距离CBD800米范围内的汉口中心就是不错的选择。
许多企业选择入驻写字楼,有面子,是很重要的因素之一。远洋汉口中心,采用全玻璃幕墙外立面,拥有5A级写字楼的外观,进入大堂,9m挑高,大方气派,商务感和现代感都很浓厚,很符合办公需求。
远洋汉口中心效果图
再看它的具体产品。我们见过大多数公寓,都是4-5梯,20+户的筒子楼布局,走在楼道里,空间逼仄,高峰时段电梯很难等;
而远洋汉口中心,选用7T21布局,平层分布上,有了更多的合理空间,交房入住以后,为人们进出,提高了效率。
远洋汉口中心平层图
公寓面积段分布在40-150㎡,选择面广,并且设计3.8m层高,有了更大的发挥空间。
对于周边工作的白领,讲究居住舒适度和私密空间,不愿意合租,如果整租一套两居住宅,对单身或者两口之家,有点奢侈。这样的小面积公寓,作为第二居所或者临时居所,可以满足目前需求,同时兼具投资属性,为白领们提供了多一种选择。
目前,武汉租金较高的地方就是武昌区和江汉区,平均达到40元每平,所以这里作为白领公寓,未来的收益,现在就看得见。
短租民宿,是公寓常常被大家忽视的一个功能,但它的收益恰好是较高的。
在成都,杭州,重庆这样旅游业发达,城市个性强的城市,短租民宿很受欢迎,相比酒店,它们在个性化、舒适度、私密和便捷方面有明显优势;
相比普通住宅,小面积公寓租金收取可以更灵活,按日结算,价格上也有一定程度上浮。
你看,在网站上查到的即使非高峰时期,一套公寓民宿的价格,比便捷酒店要高,并且在火车站这样的地段,也更紧俏。
所以,未来在远洋汉口中心,改造成民宿,收益也相当可观。
当然如果你想省事,图简单,这里的3-7楼,未来会做酒店,如果买这里,虽然收益比不上民宿,但会比较省心省时。
所以,在远洋汉口中心这样的核心地段,优质匹配居住、短租、办公三大功能,自带资源和流量,才是高性价比的好产品。
再加上项目2019年底交房,相当于准现房,能够更快兑现收益。
说到这里,我心中的小算盘开始啪啪算起账:
输
买一套40㎡小公寓,首付35万起,贷款10年,利率上浮40%,月供在4000元左右;
项目有专门运营的酒店,可以和小业主签租赁协议,租金水平75元/㎡·月;
这样一来,每月租金收益基本可以覆盖房贷,这笔算完全算得过来。
10年左右可以收回成本,以后的收益净得,随着区域的进一步完善和升值,未来的租金水平还会提高,每月作为家庭的额外收入,作为孩子的教育基金,或日常生活支出,完全足够。
在这个“卖预期”时代,公寓产品,有远大的想象空间,不如成熟区域内现成利好,毕竟收益稳定,即买即用才是王道。
远洋汉口中心鸟瞰图
更重要的是:
远洋汉口中心当前推出10套特价房源,
单价13000元/㎡起,
优惠截至2019年5月31日。
商办产品遍地坑的刻板印象,是时候转变了,远洋汉口中心这样性价比的产品,不贩卖想象空间,只有性价比和回报率,才是真良心。
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来源:微信公众号黄峰淘房
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