大风越吹楼市心越荡!武汉一大波生力军在路上......
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这两天被大学生新政刷屏了吧?
无差别落户,买房租房还能打折,感觉一大波学士、硕士、博士正在袭来。
武汉楼市的生力军已经在路上。
你问我大学生怎样才能买房打折?
把那条刷屏的微信给开发商看,就能8折。
开个玩笑,但估计很多人笑不出来。
因为今年买房极其痛苦,总结一下就是——
买得起的买不到,买得到的买不起,茶水费不想交,一次性付款没实力,摇号又没关系,买二手房各种税费中介费服务费,还不如交茶水......
再来一波新人,你觉得会怎样?
1
看下今年上半年武汉楼市成交量,其实比去年同期减少明显。
但没有人会说楼市降温,成交量小不代表需求弱,而是供应少。
供应为什么少?这个话题太复杂,哥就不多嘴。
哥说的供应量少,是特别概念,是武汉自己跟自己比。
如果放到全国看,武汉依然是供应量较大的城市。
有图为证——
230万平方米,9月武汉商品住宅供应面积,全国排名前列。
几乎是那些号称“楼市四小龙”南京、合肥这类城市的4~5倍。
但就是这么大的供应量,武汉楼市的主基调依然是“一房难求”。
与北京、深圳等城市15个月左右去化周期相对,武汉消化周期已经降到一个很低的水平,也就是说武汉楼市的销售速度很快。
供求关系失衡,是开发商傲娇的资本。
所以我们看到各种捆绑,能看到各种便秘式开盘,“内控”成为买房人最痛恨的术语。
除非你想通人为什么活着,
否则痛苦会持续一段时间。
2
所以很多群里,有人对武汉大学生新政,本能表示排斥——又找接盘侠。
类似武汉这样楼市持续火爆4、5年的市场,除非老城区被拆干净了,否则一定是有大量外地导入人口买房。
外地人口买房比较多,是好事还是坏事呢?
分情况。
一种情况,当年的鄂尔多斯,现在的重庆,都是外地人比较青睐的买房目的地。
只要手中有钱,哪里都是鄂尔多斯。
后来的故事,大家都知道。
还有一种情况,不排除部分投资客,但更多是在本地有正经工作。
这也是我们经常说的,楼市短期看金融,中期看政策,远期看人口。
武汉净流入人口特别值从2009年的74.45万人、2010年的141.27万人增至2014年的206.49万人、2015年的超过230万人。
几乎每年增加一个中等城市人口规模,楼市当然充分享受红利。
所以,外地人口导入,楼市需求量提升,是城市发展的结果。
而汉阳,就是武汉楼市享受城市红利的缩影。
为什么汉阳已经持续多年成交量武汉TOP1?
2016年,汉阳以4.02万套的成交量名列武汉各区域商品房成交量之首。
作为一个人口净流入的城市,新武汉人撑起武汉楼市大半边天,汉阳因为价格优势,正在完善的基础设施,已经成为武汉承接新人口转移的重地,这是城市大运势在房地产的映射。
3
人口净流入速度太快,买房难度会加大。
哥也很期待即将推出的所谓“房地产长效机制”,问题是,现在怎么买?
尽量找相对供应量大又有潜力区域。
作为汉阳标杆性项目,预计较快今晚,保利香颂将启动认筹并很快开盘。
而一次性拿出1248套房源,是今年武汉单次开盘规模之最,户型横跨87~130平方米。
1248套是什么概念呢?
今年10月,武汉预计有80个新盘开盘,其中汉阳入市的房源有5200套左右,接近上半年销量一半。
也就是说,保利香颂的供应,达到汉阳整体供应量的1/4。
对于大家更关注的价格,在正式开盘前,都不会有准确的释放。
但大家参考下片区均价,毛坯预计1.5万以内,对应2500元全装。
从哥得到的反馈情况看,保利香颂无一次性付款优先的幺蛾子,整体推盘规模较大,摇中房源的几率较高。
从刚需、首改的角度而言,百万方大盘,靠近地铁3号线四新大道站,通过东风高架、二环线、鹦鹉洲大桥前往武汉三镇都比较方便,距离王家湾商圈2站距离,基本要素OK。
4
你可能会说,哥我对汉阳置业没兴趣,我想买武昌和汉口。
没问题,接着往下看。
买房除了当下的热闹,还有远方的升值。
即便纯的不能再纯的刚需,买房也有30%的目的,是升值吧。
所以下面也许对你有启发。
武汉楼市有风向标意义的开发商吗?
曾几何时,万科、保利、福星惠誉,是风向标。
大浪淘沙,再问武汉刚需市场谁主沉浮?
恐怕仅剩保利。
远的不说,就说最近6年。
2011年上轮调控启动,保利心语率先扛起价格调整,宣告楼市寒战到来;
2013年,保利时代怒涨2000元,表达对光谷价值被低估的不甘;
2014年,武汉撕开限购大幕,一丝光明已经隐约穿透黑暗,保利闭门清仓,现货甩卖,拿到需求释放排名前列波红利;
2016年初,网上流出保利时代“房价2万”事件,无论当时如何评说,回头看,却是这轮武汉房价大震动的起点;
……
2015~2016年,保利时代几乎引领关山大道的房价,这背后的逻辑,是保利对区域价值被低估的判断,是对光谷上升潜力的提前量。
而保利香颂一次性拿1000多套房源,逻辑又是什么?
保利香颂享受的是城市人口红利,提供承载的平台。
至少透露几个讯息——
1、城市人口净流入趋势不变,市场需求足够支撑大规模供应;
2、开发商便秘式开盘,是指望价格备案有松动,但从大开发商动作看,这种可能性极低,至少年内可能性很低;
3、单纯依托汉阳区域购买力不足消化,武昌汉口的置业溢出越来越明显;
5
保利之所以每次营销战略调整,都能先市场一步,源于这家开发商,特别现实。
武汉的开发商有几大流派,分别是急政府之所急派、精致的利己主义派,现在加了一个新流派——一线城市就是这么盖房子派。
保利属于哪一派?
实用派。
看着人家做豪宅,看着人家做城中村改造,这么多年下来,保利从来不搞地王、不搞商业体、不搞豪宅。
就是拿地,盖房子卖,再拿地。
但是保利香颂,以及保利大都会,都是非典型保利。
大都会是挑战高端住宅,而香颂则是挑战综合业态运营能力。
现在三环以内地块,纯住宅几乎没有,30%商办配比起步,大量项目“被综合体”,未来,在武汉不会做综合体的开发商,一定卖不好房子。
所以香颂127万方规模,商办业态57万方,保利这次下了血本,也担了高风险。
没办法,这个区域是政企联手打造的2049战略先导区,号称第五代人居蓝本。
什么叫人居蓝本呢?
通俗的说,就是关注人与城市的关联,逐步实现产城融合的规划理念。
为了实现这个目标,保利请世界大师下手,聚合高级写字楼、高端酒店、水景商业街、符合型住宅等多种业态,内部构建生活-休闲-工作区域,实现实现“产”+“居”+“消费”一体化的生活状态。
6
咦?房哥怎么拿这种软文的说法来忽悠我呢?
那种所谓人间天堂的描述,试问武汉有多少开发商畅想过,连住在盘龙城,我都有一步跨进中环的赶脚,你就别闹了好吗?
哥觉得大家说的也没错。
保利香颂当然有缺陷,周边缺乏成熟配套,自行配套体量大,但还在建设中。
但哥一直在说,买房就是忍受缺陷的过程。
你要有实力,一步到位壹号院、武汉天地、华侨城,还有什么好BB的呢?
前面说过,保利这类规模化开发商的核心竞争力,是战略。
动不动10盘联动,战略失误就全面惨败。
而保利的战略,具象到操盘,核心体现在投资眼光。
从来不抢地王,不背黄金地块的超高溢价,就靠潜力区域支撑起多年销冠,靠的就是这。
你不得不承认,越是大开发商,越是对城市投资机会把握越准。
想当年万科、保利深耕光谷的时候,有多少拿地如探囊取物的本土房企,只把目光锁定汉口核心区?当有一天恍然大悟,光谷东都没有汤喝。
哥嘲笑开发商,但不建议购房者把开发商当傻瓜。
无论是杨春湖,还是汉阳2049先导区,当你深入了解政府关于区域的规划,他们对城市基础设施投入的决心,你才能理解这块土地未来的潜力。
无论是新港长江城,归元片改造计划,还是越秀、龙湖、华润、远洋、万科这些大牌开发商的进驻,汉阳能长期坐上武汉片区销冠的宝座,一定有原因。
大家都看到好的,拼实力;大家看不到的东西,拼眼光。
最后一句话,你还记得当年黄家湖畔的心语吗?
若有意了解更多保利香颂信息,
项目地址
汉阳区龙阳大道与四新大道交汇处(地铁3号线四新大道站)
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