大风越吹楼市心越荡!武汉一大波生力军在路上......

武汉买房 2017-10-13 06:51:00
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这两天被大学生新政刷屏了吧? 无差别落户,买房租房还能打折,感觉一大波学士、硕士、博士正在袭来。 武汉楼市的生力军已经在路上。 你问我大学生怎样才能买房打折? 把那条刷屏的微信给开发商看,就能8折。 开个玩笑,但估计很多人笑不出来。 因为今年买房极其痛苦,总结一下就是—— 买得起的买不到,买得到的买

这两天被大学生新政刷屏了吧?

无差别落户,买房租房还能打折,感觉一大波学士、硕士、博士正在袭来。

武汉楼市的生力军已经在路上。

你问我大学生怎样才能买房打折?

把那条刷屏的微信给开发商看,就能8折。

开个玩笑,但估计很多人笑不出来。

因为今年买房极其痛苦,总结一下就是——

买得起的买不到,买得到的买不起,茶水费不想交,一次性付款没实力,摇号又没关系,买二手房各种税费中介费服务费,还不如交茶水......

再来一波新人,你觉得会怎样?

1

看下今年上半年武汉楼市成交量,其实比去年同期减少明显。

但没有人会说楼市降温,成交量小不代表需求弱,而是供应少。

供应为什么少?这个话题太复杂,哥就不多嘴。

哥说的供应量少,是特别概念,是武汉自己跟自己比。

如果放到全国看,武汉依然是供应量较大的城市。

  有图为证——

230万平方米,9月武汉商品住宅供应面积,全国排名前列。

几乎是那些号称“楼市四小龙”南京、合肥这类城市的4~5倍。

但就是这么大的供应量,武汉楼市的主基调依然是“一房难求”。

与北京、深圳等城市15个月左右去化周期相对,武汉消化周期已经降到一个很低的水平,也就是说武汉楼市的销售速度很快。

供求关系失衡,是开发商傲娇的资本。

所以我们看到各种捆绑,能看到各种便秘式开盘,“内控”成为买房人最痛恨的术语。

除非你想通人为什么活着,

否则痛苦会持续一段时间。

2

所以很多群里,有人对武汉大学生新政,本能表示排斥——又找接盘侠。

类似武汉这样楼市持续火爆4、5年的市场,除非老城区被拆干净了,否则一定是有大量外地导入人口买房。

外地人口买房比较多,是好事还是坏事呢?

分情况。

一种情况,当年的鄂尔多斯,现在的重庆,都是外地人比较青睐的买房目的地。

只要手中有钱,哪里都是鄂尔多斯。

后来的故事,大家都知道。

还有一种情况,不排除部分投资客,但更多是在本地有正经工作。

这也是我们经常说的,楼市短期看金融,中期看政策,远期看人口。

武汉净流入人口特别值从2009年的74.45万人、2010年的141.27万人增至2014年的206.49万人、2015年的超过230万人。

几乎每年增加一个中等城市人口规模,楼市当然充分享受红利。

所以,外地人口导入,楼市需求量提升,是城市发展的结果。

而汉阳,就是武汉楼市享受城市红利的缩影。

为什么汉阳已经持续多年成交量武汉TOP1?

2016年,汉阳以4.02万套的成交量名列武汉各区域商品房成交量之首。

作为一个人口净流入的城市,新武汉人撑起武汉楼市大半边天,汉阳因为价格优势,正在完善的基础设施,已经成为武汉承接新人口转移的重地,这是城市大运势在房地产的映射。

3

人口净流入速度太快,买房难度会加大。

哥也很期待即将推出的所谓“房地产长效机制”,问题是,现在怎么买?

尽量找相对供应量大又有潜力区域。

作为汉阳标杆性项目,预计较快今晚,保利香颂将启动认筹并很快开盘。

而一次性拿出1248套房源,是今年武汉单次开盘规模之最,户型横跨87~130平方米。

1248套是什么概念呢?

今年10月,武汉预计有80个新盘开盘,其中汉阳入市的房源有5200套左右,接近上半年销量一半。

也就是说,保利香颂的供应,达到汉阳整体供应量的1/4。

对于大家更关注的价格,在正式开盘前,都不会有准确的释放。

但大家参考下片区均价,毛坯预计1.5万以内,对应2500元全装。

从哥得到的反馈情况看,保利香颂无一次性付款优先的幺蛾子,整体推盘规模较大,摇中房源的几率较高。

从刚需、首改的角度而言,百万方大盘,靠近地铁3号线四新大道站,通过东风高架、二环线、鹦鹉洲大桥前往武汉三镇都比较方便,距离王家湾商圈2站距离,基本要素OK。

4

你可能会说,哥我对汉阳置业没兴趣,我想买武昌和汉口。

没问题,接着往下看。

买房除了当下的热闹,还有远方的升值。

即便纯的不能再纯的刚需,买房也有30%的目的,是升值吧。

所以下面也许对你有启发。

武汉楼市有风向标意义的开发商吗?

曾几何时,万科、保利、福星惠誉,是风向标。

大浪淘沙,再问武汉刚需市场谁主沉浮?

恐怕仅剩保利。

远的不说,就说最近6年。

2011年上轮调控启动,保利心语率先扛起价格调整,宣告楼市寒战到来;

2013年,保利时代怒涨2000元,表达对光谷价值被低估的不甘;

2014年,武汉撕开限购大幕,一丝光明已经隐约穿透黑暗,保利闭门清仓,现货甩卖,拿到需求释放排名前列波红利;

2016年初,网上流出保利时代“房价2万”事件,无论当时如何评说,回头看,却是这轮武汉房价大震动的起点;

……

2015~2016年,保利时代几乎引领关山大道的房价,这背后的逻辑,是保利对区域价值被低估的判断,是对光谷上升潜力的提前量。

而保利香颂一次性拿1000多套房源,逻辑又是什么?

保利香颂享受的是城市人口红利,提供承载的平台。

至少透露几个讯息——

1、城市人口净流入趋势不变,市场需求足够支撑大规模供应;

2、开发商便秘式开盘,是指望价格备案有松动,但从大开发商动作看,这种可能性极低,至少年内可能性很低;

3、单纯依托汉阳区域购买力不足消化,武昌汉口的置业溢出越来越明显;

5

保利之所以每次营销战略调整,都能先市场一步,源于这家开发商,特别现实。

武汉的开发商有几大流派,分别是急政府之所急派、精致的利己主义派,现在加了一个新流派——一线城市就是这么盖房子派。

保利属于哪一派?

实用派。

看着人家做豪宅,看着人家做城中村改造,这么多年下来,保利从来不搞地王、不搞商业体、不搞豪宅。

就是拿地,盖房子卖,再拿地。

但是保利香颂,以及保利大都会,都是非典型保利。

大都会是挑战高端住宅,而香颂则是挑战综合业态运营能力。

现在三环以内地块,纯住宅几乎没有,30%商办配比起步,大量项目“被综合体”,未来,在武汉不会做综合体的开发商,一定卖不好房子。

所以香颂127万方规模,商办业态57万方,保利这次下了血本,也担了高风险。

没办法,这个区域是政企联手打造的2049战略先导区,号称第五代人居蓝本。

什么叫人居蓝本呢?

通俗的说,就是关注人与城市的关联,逐步实现产城融合的规划理念。

为了实现这个目标,保利请世界大师下手,聚合高级写字楼、高端酒店、水景商业街、符合型住宅等多种业态,内部构建生活-休闲-工作区域,实现实现“产”+“居”+“消费”一体化的生活状态。

6

咦?房哥怎么拿这种软文的说法来忽悠我呢?

那种所谓人间天堂的描述,试问武汉有多少开发商畅想过,连住在盘龙城,我都有一步跨进中环的赶脚,你就别闹了好吗?

哥觉得大家说的也没错。

保利香颂当然有缺陷,周边缺乏成熟配套,自行配套体量大,但还在建设中。

但哥一直在说,买房就是忍受缺陷的过程。

你要有实力,一步到位壹号院、武汉天地、华侨城,还有什么好BB的呢?

前面说过,保利这类规模化开发商的核心竞争力,是战略。

动不动10盘联动,战略失误就全面惨败。

而保利的战略,具象到操盘,核心体现在投资眼光。

从来不抢地王,不背黄金地块的超高溢价,就靠潜力区域支撑起多年销冠,靠的就是这。

你不得不承认,越是大开发商,越是对城市投资机会把握越准。

想当年万科、保利深耕光谷的时候,有多少拿地如探囊取物的本土房企,只把目光锁定汉口核心区?当有一天恍然大悟,光谷东都没有汤喝。

哥嘲笑开发商,但不建议购房者把开发商当傻瓜。

无论是杨春湖,还是汉阳2049先导区,当你深入了解政府关于区域的规划,他们对城市基础设施投入的决心,你才能理解这块土地未来的潜力。

无论是新港长江城,归元片改造计划,还是越秀、龙湖、华润、远洋、万科这些大牌开发商的进驻,汉阳能长期坐上武汉片区销冠的宝座,一定有原因。

大家都看到好的,拼实力;大家看不到的东西,拼眼光。

最后一句话,你还记得当年黄家湖畔的心语吗?

若有意了解更多保利香颂信息,

项目地址

汉阳区龙阳大道与四新大道交汇处(地铁3号线四新大道站)

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