在2022年值得新盘中，绿城留香园赫然在列，售楼部也即将开放，不少购房者将目光投向绿城。谈起绿城，人们首先会想到其追求优质的产品主义和“业主至上”的物业服务。

放眼武汉，绿城从2015年入局，七年时间不到，迅速布局武汉三镇，在售或待售项目达到十余个，刚需、改善、豪宅均有所涉及。那么，被绿城奉为“法宝”的产品和物业，在武汉是否得以全面落地呢？

投诉多、去化平常，绿城在汉成色不足？

近日，位于花山板块的绿城凤起乐鸣迎来交付，交房现场氛围感十足。由项目自建的光谷第三十六小学也挂上了喜迎交付的红色条幅，对业主而言，既充满喜感又有些许无奈。

说起光谷第三十六小学，据了解，早在2019年就有业主咨询该学校的建设情况，彼时东湖高新区留言板曾明确回复：“华中科技大学附属光谷乐鸣中小学计划于2021年建成。”

而实际上，关于光谷第三十六小学建设问题的质疑声音，一直没有间断，直到2021年9月，依然有不少业主在留言板质疑，当初承诺的学校何时开工。

虽说学校开工时间延迟的责任，并不全在开发商，但造成的直接影响是，让不少业主对此心生不满，这与绿城“业主至上”的理念似乎有些背道而驰。

当然，对客户吸引力较大的就是上面说的学校，天时加上地利，绿城凤起乐鸣卖到了18000元/平，价格高出周边项目近40%。

说起绿城凤起乐鸣采用的产品系——“凤起”系，则属于绿城颇具传奇色彩的典藏类产品，在研究机构发布的《全国十大先进豪宅产品系》榜单中位列第二。每一座“凤起”系，都能保持高品位和高品质，堪称城市豪宅的教科范本。

在绿城的大本营杭州，绿城凤起潮鸣位于老城区，紧邻贴沙河，东边套享有非常好的贴沙河景观，周边商业、教育、医疗配套都是杭州的“优质配套”，高层13万的单价，更是为其贴上了豪宅标签。

社区内建设的风雨连廊、酒店式大堂入户门、书吧、共享会客厅，都是基本配置；精装修方面，凤起潮鸣标配了包括冰箱、烤箱、洗碗机、燃气灶等在内的嘉格纳厨电（嘉格纳品牌属于豪宅精装修先进配置）。

绿城凤起潮鸣的产品也很纯粹：高层户型为147-455㎡ ，中式合院为290-420㎡，全部面向高端改善人群。

但武汉的“凤起”，从地段开始就落下了。绿城凤起乐鸣位于武汉四环，周边的商业、医疗、交通全靠规划，少有靠近的学校还需要开发商自建，精装标准也变成了燃气灶、消毒柜、抽油烟机的老板“平替”。

项目自身产品也没有杭州绿城凤起潮鸣那般纯粹，其高层产品面积段在109-142㎡之间，刚需购房者努努力也能够得着；即使面向高端改善人群的叠拼，面积段也不过170-220㎡之间。同为“凤起”系产品，从杭州来到武汉，缘何产品差距竟如此之大？

可以看到，如今的绿城，与“精益求精”的宋卫平时代不再相同。曾经精细打磨的“作品”，在如今的国企掌舵下，一切都要为企业稳健运行让路，产品更像一个“商品”，绿城也从“艺术家”变成了“商人”。

尽管如此，绿城凤起乐鸣当年的确是花山板块热销楼盘。当时绿城凤起乐鸣周边低价盘处于空窗期，同类产品仍在蓄客，绿城填补了花山供应少有。

但运气这种东西并不会一直那么好。

在武汉的刚需板块：四新、古田片区，绿城的凤起听澜和桂语朝阳遇到了“滑铁卢”。在属于传统刚需板块的四新，凤起听澜2019年12月7日首开均价就达到24815元/㎡，对比周边如今也只买20000元/平的项目，让武汉购房者认同产品溢价有点困难。

而在2021年就已开盘的1#楼，如今在房管局上查询，还剩不少房源处于未销售状态，卖成了现房。

而2020年底取得预售证的桂语朝阳，当时项目整体折后均价在17500元/平（含1500装修），而与项目一墙之隔的蓝光林肯公园目前二手房均价在13300元/平米左右。价格差达到了4200元/平米之多。

据武汉克而瑞数据显示，在3月3日开盘项目中，绿城金地凤起听澜推出的3#超高层，均价24319元/㎡（含3500精装），推售面积段为142-183㎡，截至当天开盘结束整体去化率只有3%。与周边同类型产品招商江山和樾相比，比其20895元/m²的均价高出3424元/m²。而今年1月14日开盘的5#楼，去化率也只达到了15%。

如此看来，绿城金地凤起听澜此次加推面积段较大，购房门槛提高，且为同区域内同类型产品中单价较高项目。单价总价计算下来均无优势，因此本次取证平推，去化受阻。

不仅如此，项目所在整体区域升值潜力也堪忧，蓝光林肯公园2016年开盘价12000元/平，4年过去二手房价格仅涨幅1300元/平米。区域升值比较乏力。

从开发品质和自身品牌优势来看，比周边产品价格高可以说是绿城的自信。但地缘性消费客群能否支持这样的高价？又有多少购房者愿意为其买单呢？一贯喜欢打造豪宅产品的绿城去打造刚需，给人的排名前列反应是能“接地气”吗？

比起同行房企，绿城占了业主这一先天优势。绿城粉粘性强，实力厚。所以即使楼市平淡，他们也不用像同行那样费心寻找客户。如今在武汉的项目去化率却未到及格线，更不用谈“绿粉”粘性了。

绿城发展史回顾，还有“初心”吗？

提起绿城，就不得不提起“宋卫平”。作为绿城的创始人，宋卫平对于建筑品质有着优质的追求：建好了发现有瑕疵的地方敲掉重做、巨石与园林风格不符就被当场敲碎。这样行为让他冠上了“地产界乔布斯”之称。当时的项目即使与同类型产品相比价格略高，也有不少人追捧。

而后，在“史上最严”宏观调控下，绿城遇到了危机。2012年6月，九龙仓斥资51亿港元入股绿城，受让24.6%的股权，成为第二大股东。就在绿城落难之时，融创的孙宏斌也在关注事情发展。2012年6月22日，融创以33.7亿获得绿城9个项目的一半股权，双方组建了股权各半的合作平台“融绿”，由融创负责全面操盘。

但随着时间推移，两人观念不同产生分歧。直到2014年12月23日，中交集团宣布出资收购绿城的股份，宋卫平与孙宏斌的“大战”才结束。但同时，绿城也开始了“大换血”。较大影响表现在绿城开发的住宅品质上，国企的掌权意味着企业更追求稳健，原先为了执着于品质的绿城时代一去不复还。

在全国拥有不少“绿粉”的绿城，进入武汉后却给了不少人这样的感觉：“总是对绿城充满期望，但兑现总是感觉差一点。”。宋卫平不在的绿城时代，如何拾回成色十足的“绿”，有点困难。