昨日，老欢后台有粉丝咨询，说最近在看江汉区的二手房，发现二手房定价好随意啊！明明两个楼盘隔的也不远，开车就三分钟的路程，但是价格却差5000元/平。

出于好奇，老欢特意去查了下这两个项目的二手房价：万科汉口传奇房价2万3左右 ，福星惠誉福星城房价1万8左右。

(万科汉口传奇二手房价) 

（福星惠誉福星城二手房价） 

万科的品牌溢价虽然明显高出一截，但不至于单价相差5000元/平两者距离也就1.7公里。究其原因，真相只有一个！学校！！！

看完下面的两张图，你就明白了！ 

（福星城对口长港路小学） 

（万科汉口传奇对口红领巾二校） 

红领巾学校是江汉区重点小学，红领巾小学位于武汉CBD附近，红领巾二校是一所新建学校。目前教育局划片入学政策中，红领巾二校优先接纳万科汉口传奇小区业主，可以算是该项目二手房定价法宝；长港路小学则是江汉区一所普通小学。 

另外，万科汉口传奇还自带一所初中，学校规划为24班，目前在建中。因为没开学，没有升学率，老欢也不好评价该学校到底好不好，但至少有一点可以肯定的是建在小区地块，小孩子后期读书接送方便；福星城对口的初中是实施的多校划片，可以选择新华下路中学和七十一中学，距离小区都较远。 

可见，两个项目二手房价差别高达5000元/平，主要就是因为对口学校的不同，万科汉口城传奇还包含小学和初中；这也充分证明了老欢之前提到的溢价因素，学区房能溢价高达15%。

所以，今天给大家收藏的是“一步到位”学区房，即九年制学区。 

正因为学区房有如此高的溢价率，因此不管是为孩子读书还是投资，此时买学区房错不了。而当下市场，会产生两类痛点：排名前列、学区房市场过热，导致房价涨幅过大；第二、学区房虚假宣传过多，导致维权事件频发。

虽然学区房价格偏高，但在不能让孩子输在起跑线的心理下，家长们还是会花重金去购置能对口名校的楼盘。那么问题来了，怎么才能减少买到学校“货不对版”的楼盘几率呢？

学区房咋买 才能不“坑爹坑妈”？

武汉市面上的学区房虽然火热，但同时维权事件也是屡上头条，为什么会这样呢？因为你家孩子能上什么学校，不是楼盘说上就能上，而是由每年教育部的入学政策和学校招生要求决定的，而这种政策是具有可变性的。 

排名前列、教育局划片对口。新房交房后，需要由教育部统一来划片入学，也就是说买房的 业主孩子最后能上什么学校，要交房后才能最后确定。因此，售楼部的对口学校说辞并不可信，就连二手房对口学校每年也是有可能调整的。 

第二、学校招生规定。对于一些重点学校，由于关注的家长太多，入学要求也是五花八门。如武昌南湖第二小学入学资格就有规定：2025年以后入学孩子双证办理迁入时间需要六年以上。 

（南湖二小招生公告） 

老欢来解读下南湖二小这个招生政策：

排名前列、如果你是2019年9月1日-2025年8月31日内有入学需求的家庭，要求双证办理迁入时间必须在2018年8月31日之前。 

第二、如果你是2025年9月1日有入学需求的家庭，要求双证办理迁入时间必须在 2019年8月31日之前；如果你是在2026年9月1日有入学需求的家庭，要求双证办理迁入时间必须在2020年8月31日之前，后面以此类推。 

如果没有提前关注南湖二小的招生简章，虎爸虎妈们的百万买房款都将打了水漂。那么，在买学区房路上怎么才能避免少入坑呢？ 

老欢的建议是：购买那些自建学校或者已签约名校的楼盘，后期能入学的几率大。但这并不是完全保证对口，最后还是要看教育局政策及学校招生规定。今天主要讲一步到位。

这些自带学校楼盘名单 购房者必须收藏 

美联奥林匹克花园五期——自带华师附中美联实验学校

美联奥林匹克花园五期位于东西湖区常青北路和奥园东路之间，属于金银潭片，自带华师附中美联实验学校。

该学校是华师一附中汉口少有分校，依据招生范围分为敏行学院与博雅学院，均为九年一贯制教学。敏行学院是满足辖区内公办体制义务教育对口入学，博雅学院则面向全省招生。 

该学校可免费提供1600个学位给辖区内对口适龄儿童，可容纳45个班级，对口范围是美联奥园小区，并规定每户房产5年只享受一次入学机会；另外约有1600个学位是面向全市招生。 

（华师附中美联实验学校2018年招生公告） 

美联奥林匹克花园是个大体量房源，上个月开盘推出五期地块110、117、140平精装房源，均价约16700元/平，含2500元/平装修，共124套房源，目前还有少量房源在售。 

该项目虽然位于三环外，但是整个片区配套还是不错的，有地铁2号线、金银潭永旺及华师附中美联实验学校，交通商业学校都很比较完善，生活居住氛围浓厚，片区房价约16000-17000元/平左右。 

（项目周边配套图） 

美联奥园五期地块距离永旺梦乐城约1.5公里，距离2号线金银潭站约2公里，相比前几期地块，五期地块距离区域公共配套较远。不过，项目南侧就是华师附中美联实验学校，距离很近。

虽然项目学校优势明显，但是周边环境不利因素较多，有高架、高压线、驾校等，购房者还是需要了解的。 

东原启城——已签约武珞路小学分校+华师一附中分校 

东原启城位于洪山区烽胜路与白沙五路交汇处，属于三环内的白沙洲片。作为大武昌房价较便宜的区域，因为房价低关注火热，涌现出不少一房难求的神盘，如保利上城、保利新武昌、东原启城等等。 

在这些神盘队伍中，保利上城和保利新武昌是因为占据地理优势，是该片区离武昌中心最近的楼盘，再加上准地铁口的交通优势，每次开盘场面都很壮观。

东原启城则是临近三环线项目，区域位置上不如前面两个盘，但学区优势明显，目前已确定将引起武珞路小学分校和华师一附中分校。

除开上面的学校优势外， 东原启城临近地铁5号线白沙洲五路站 ，该地铁线路是由青山开往白沙洲，沿线经过徐家棚、积玉桥等区域，预计2021年通车，目前高架部分已全部贯通。 

东原启城预计9月底推出7号楼100、113、131平精装房，11月将加推10、13号楼，均是110平以上的大户型，预计精装价约15000元/平。该项目今年开盘五次，房价从13500元/平涨到了14400元/平，涨幅900元/平，这次开盘是又要涨价？ 

如果东原启城下次开盘真涨价了，会影响它的去化率吗？老欢认为基本影响不大，因为即使涨到15000元/平，还是三环内白沙洲较便宜的楼盘，在加上两大名校的溢价性，注定了该项目上车的难度。 

新城桃李郡——将引进一所“985工程”及“211工程”院校的附属学校 

 新城桃李郡位于东西湖区轻轨1号线径河站旁，是由新城控股在2019年1月竞得的东西湖P(2018)190号地块。 

该地块拿地时就有要求：必须在该地块东侧引入一所经区教育主管部门审核同意的“985工程”及“211工程”院校的附属学校（不少于36班学前教育、60班小学、48班初中及36班高中）。也就是说，新城桃李郡项目不仅有小学中学，还有高中，可以说是12年一贯制学校。 

（新城桃李郡地块规划文件）

新城桃李郡属于东西湖吴家山新城区，片区内各项规划在逐渐落实中，如轻轨1号线通车、东西湖政府中心搬迁、协和东西湖医院营业、武汉军运会分馆五环体育中心等等。虽然区域价值正在提升，但是学校和商业仍然是硬伤，未来整个片区教育必将依赖新城桃李郡的学校资源。 

除了上面说的12年制学校外，新城桃李郡还有一个优势在于临近轻轨1号线三店站，距离约350米。1号线是由汉口北开往泾河，中途经过古田、循礼门、大智路及堤角等区域。

在学校和交通两大利好形式下，新城桃李郡就一定能卖的好吗？在老欢看来，旁边的佳兆业悦府对该项目将产生很大的威胁，去化率或将会受到影响，为什么这么说呢？

新城桃李郡是个纯新盘项目，预计9月首开100-130平精装房源。吴家山新城区近期入市项目有华发四季和东原阅境，前者毛坯价13500元/平，后者精装价16000元/平。老欢预估，新城桃李郡的入市精装房价格应该在16000元/平左右。 

隔壁佳兆业悦府有着片区排名前列网红低价盘之称，由于拿地较早且便宜，高层精装价才12900元/平，低于片区其他楼盘3100-5600元/平。若购买100平户型，总价将比其它楼盘少个31-56万，这样的高额差价肯定还是有市场的。

（新城桃李郡周边楼盘均价）

华发越秀悦府——自建临空港排名前列学校

华发越秀悦府位于黄陂区庆云路与航城东路交汇处，该项目拿地时就规定需建成一所48班九年一贯制学校，并引入省（市）级示范小学或初中。

（华发越秀悦府自带学校） 

目前，华发越秀悦府学校已命名为临空港排名前列学校，这也是该片区少有一所九年制学校。楼盘自建的学校，竣工后肯定是会先满足本小区业主孩子入学，这一点肯定是比周边楼盘占优势。

(临空港排名前列学校在建中) 

华发越秀悦府项目是纯新盘，预计9月首推的是3、5号楼90-115平精装房，预计均价在12000-14000元/平。该项目属于黄陂横店限购板块，由于有地铁2号线及低价优势，受到关注较多，片区均价为10300-13100元/平左右。

相比同片区的其它楼盘，华发越秀悦府项目优势在于大品牌、临近地铁2号线航空总部站、自建临空港排名前列学校以及有小户型入市，符合刚需购房者的需求。项目劣势在于周边有加油站，临近楼栋住户或将会受到空气污染影响。

另外，华发越秀悦府这个九年一贯制学校，因为并不是名校资源，后期溢价力将会大打折扣。再加上片区楼盘较多，还有一桥之隔不限购横店楼盘威胁，竞争较大。华发越秀悦府后期开盘去化何，主要将取决于入市价格。

目前，该片区卖的最贵的是中城新时代，虽然毛坯备案价高，但是也不敢以高价入市，自动将装修标准降到1600元/平，相当于装修打折，变相优惠，但是开盘房源仍然没有售完。可见，该区域购房者对价格比较敏感。

综合点评： 

学区房这个概念，其实就是房地产市场的衍生品。因此有“就近入学的”划片政策，不少开发商利用这个打擦边球，出现了很多所谓的“伪”学区房。

对于购房者来说，怎么才能购买到靠谱的学区房呢？主要有三点：

排名前列、研究该片区近几年划片政策，尽量选一些长年都归属于该校范围内的、离学校更近的小区。

第二、关注学校的招生简章，确认是否有落户时间及其它要求。

第三、优先选择一些自建学校或确认将引起学校的楼盘，未来会比周边其它楼盘入学几率更大。但是这也不是完全保证能入学，因为每年学校入学名额有限，有些楼盘体量太大，当入学人数超过学校入学名额，或将会有调整。

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文章来源：老欢咵房