楼市捡漏大全

搜狐焦点武汉站 2019-09-29 14:51:14
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捡漏不意味着贪便宜,甚至很多能够买到划算房子的朋友多数都是愿意付出的。

这个世界上没有完全相同的房子,所以这个世界上没有价格一样的房子,换句话来说,在各种机缘巧合的前提下,你是有可能捡到比较便宜的房子的,俗称捡漏

那刚好马上就要国庆小长假了,不知道各位在假期里是否有看房买房的打算,那真叫卢俊这个贴心小棉袄不管各位怎么规划

先把有可能的捡漏的房子和大家说说,然后再和大家说说一些注意事项,希望对大家有用

01

捡漏机会比较多的房源有几种

第一种,打折盘

哈,写出来很多人会觉得说着不是废话么。是这么个意思,最近很多人可能也看到一些新闻恒大碧桂园之类的公司在小长假的时候买房打折力度特别大。你问我这种程度的促销活动是真打折还是噱头

我可以告诉大家的是,日常的很多促销大多数都是挂羊头卖狗肉的,这次这种集团层面的活动,基本都是真的

当然,背后的理由也特别简单,整个公司想要在年底的时候抢一波回款和业绩

那你会问,如果这样,最近拿出来卖的房子会不会比较差或者质量不好,这个我真的不知道,需要具体的看项目,但是换个角度去想如果你本来就正在考虑这些项目,那么现在购房就是一个比较好的捡漏时机

第二种,限价盘

这是最近一年出现的现象,就是大多数的一手项目都会有限价的情况,那限价就会有标准,那么不同品质的楼盘可能这个时候就会出现捡漏的可能

比如说2018年出现的翠湖天地和前滩,2019年出现的大虹桥核心区内的几个项目,都是这种情况

这种情况下的楼盘一般比较难找,因为大热的基本都要摇号,买到也要靠运气。所以这一年市场上出现了一种客户就拿着几百万专门在几个热门盘里用来摇号的,反正是碰运气,不如把自己的中奖概率变得大一点

那这种就不是捡漏了,就是财大气粗撞大运的

还有就是需要一些专业度了,有一些相对冷门盘但也确实是高性价比的,比如说青浦大虹桥都是四万出头单价的项目,就有一个盘总价是三百万的,比如说临港一些盘看上去资质平平但是未来可以享受到的利好比别人多的

这种就需要一定比较专业的判断了,不过你不知道也没关系,有问题都可以问我们的咨询师

第三种,退房或者更名的房子

这个呢,就扯的有点远了,也可能有点风险,但也确实存在捡漏可能,就和大家理论交流下

当朋友们深度接触了一些项目之后,可能偶尔会接到一些电话说,内部有一些房源退出来,问你想不想要买

而这些房子也确实比现在的市场价可能要便宜

这是什么一种情况呢,因为一个项目的开发是分批次的,在销售后期的一些房子的时候,前期可能会有一些客户因为贷款或者征信的原因,之前买的房子不能办理贷款或者过户,所以必须要让出来。而这个时候因为房价还是之前的房价,后期开发略涨之后就显得比较低了

很多时候的一手捡漏盘就是这么出来的。

但是后面也会发生一些比较不好的事情就是开发商的营销团队看到了这个机会点,就内部控制一点点的房源,等到第二期第三期的时候再以退房的名义出让,从而问客户索取一定的服务费

怎么辨别呢,你就看几点第一这种退房出来的数量多不多,如果批量的让你可以选的那么一定是假的,第二你看里面的人是否问你收取好处费

第四种,大额首付的购房者

如今买房最能够捡漏的是哪种人,就是拥有房票还能一次性付款的,这种人买房现在就是稀缺资源,大家都围着你转

不论是开发商还是二手房东,你都可以拥有极大的谈判权

先说说二手盘,如果你是这样的,因为对于房东来说如今他们卖房也是置换,甚至需要用你的首付还掉贷款然后才能过户,所以各种手续非常冗长。并且这么多人里面一定有着急用钱的,所以你这种的议价权可以很大

公司知名房姐流沙包和我说,如果全款去看房,上来先7折,然后慢慢还

那么去买一手也同样如此,当然房价空间有限但是一定可以要到最大的折扣,第二也是最关键的一点,你拥有全款的话其实还可以让开发商配合你过户,过户的时间可以延后,如果你需要的话

这个对于置换用户或者房票需要等待才能买的客户,就是极大的便利性了

02

但是呢,捡漏也不是那么容易的。捡漏和恋爱一样,是很能区分智商情商的。真正的买家可不是掏出大把票子,一掷千金的那种土豪,而是像有勇有谋的狮子一样,仔细观察,花最小的力气获得最丰美的猎物。首先,你必须有眼光。你必须是在千万套房里先于别人发现高性价比的那一个,这需要经验也需要智慧,当然还需要一点点运气。

第二,你还要有专业度,能准确估算其真实价值。如果简单地把“捡漏房”归结于“便宜房”那真的是只懂皮毛,和“只买贵的,不买对的”一样陷入误区。

第三,最后还要有经济实力去执行。因为,说再多也没用,这才是真正地“捡到”。这些都是理论上的,实际操作时,捡漏很讲究“天时、地利、人和”

03

时势造英雄时势也在房地产市场造就了很多财富机会。

因为要给后期提价留出空间,让市场产生追涨心理。或者是为了尽早回笼资金。新开盘、尾盘的价格一般会比较优惠。还有年底开发商当年度有回款压力的时候,往往也会降价销售。

然而最优惠的还是那种“台阶差”。我们都知道,很多一线城市城市实行新房限价政策,开发商拿到预售证正式开盘后,售价一般不能轻易调整。这时候,如果该区域突然被划为新区或特区等重大政策利好,那么“捡漏良机”就到了!

高端层面政策利好下,会有大量的人力、资金资源短期倾斜过来,区域内的交通、医疗、教育等生活配套都会迅速成熟,基本上每套房子都在购买的那一刻升值好几个量级。这也是为什么常常会出现二手房价格高于一手房的“倒挂”现象的原因。

比如上海大虹桥地区的几个新盘,目前就处于品质高配套好,但无奈因政府限价比周边几年前的房子还便宜好几千的现象。真有好房一直主张,遇到这类房不要犹豫,看准了应该尽早下手。

有了政策利好,也要有眼光选中区域,选择楼层。

比如某人预测到一个地方即将因为市政工程被拆迁,及时低价购入,几年后获得不菲的赔偿款,捡到一个“大漏”。

再比如,若干年前市场非常抗拒多层楼房的底层,觉得潮湿阴暗、一遇到台风天就容易漫水,通风也不好,在尾盘时,甚至打个七折八折都没有人要。

但是,随着市政工程建设的推进,下水官网改造后,很多大城市的底层房子的潮湿漫水等弊端渐渐消失,加上旧改加装电梯,老年人腿脚不方便的问题也得以解决,而体验式小商业的兴起,也增加了底层房子的商业价值。

当初图便宜买下的人,无意中捡到了“漏”。

要捡漏,也许人脉和勇气与眼光一样重要。

买房要腿勤,也要要“眼观六路耳听八方”。这时候人脉就成为成功的关键了。所以建议需求比较急的人,至少要和十个置业顾问和中介保持联系。

加上他们的微信,关注他们的朋友圈,因为作为专业人士,因为他们很多消息比公开媒体更早,而且特别是市场活跃期,他们的手上的房源信息是最新鲜最直接的。

因为专业,值得信赖。如果和中介和置业顾问成为朋友,甚至结成同盟成为“自己人”,往往比别人更早知道近期市场有着怎样的变化。

最有价值的是即将有哪些促销优惠?类似房子别家挂牌价是多少?哪些房东是真的急着售房,哪些房源只是挂着看看等等。甚至为了成交,有些中介会帮着购房者和房东谈价格谈付款方式,一般都会有意想不到的收获。

04

捡漏房虽好,但也要透过现象看本质。不是所有看上去很美的房子都值得买。

2012年司法拍卖正式触网,截至2019年3月,31个省份超过3400家法院拍卖包括房产在内的司法查封资产。网拍平均成交率约85%。

然而,法拍房有瑕疵描述不精准的问题,而且交付难是公认的。由于“买卖不破租赁”,遇到租客不肯搬走的话,即使拍下也无法入住

好在近年来江苏等省明确规定法院负责裁定过户、剔除权利负担、腾空交付,只要执行得好,竞买人还是可以放心的。工程抵押房,简称“工抵房”,是因为开发商无力支付工程款,用开发建设的房产抵债的房子,抵给承建商。一般来说,只要手续齐全,并在购房合同中列出相关注意事项以及条款,工抵房是可以买卖的。

而且,这种房子往往价格低于市场价很多,理论上来说是个可以捡漏的好标的。但是,如果在此过程中,开发商出现资金问题,拖欠银行或是建筑商钱款,那么购房者就悲剧了,如果房子抵押状态没有解除,这个房子是无法过户的。遇到不遵纪守法的开发商,还会有“一房二卖”的纠纷麻烦。

购房者在买房之前一定要再三确实看中的房子是否被抵押,这点很关键。如果提出想看楼盘预售证时开发商推三阻四,购房者就要注意了,如果开发商不主动出示,可以自己查询。查询了房屋备案登记情况、查阅了抵账合同。真的购买“工程抵押房”的话,就必须与开发商签订购房合同,并且一定于要把约定价格写进合同。买房子时,如果能捡到真正的“漏”,省下一大笔钱当然好,但也不要过于执着哦,毕竟也要考虑时间和效率,再说“投资与风险并存”这是铁律。要想早点买到称心如意的房子,真的需要专业人士的引领。

05

最后说一句,捡漏不意味着贪便宜,甚至很多能够买到划算房子的朋友多数都是愿意付出的,比如说和中介形成稳定的合作伙伴,比如说愿意为看房花足够多的时间,或者和我们的咨询师保持更紧密的沟通,等等反而那种很贪小便宜的,都会被各种话术牵着走,被营销被套路楼市市场吧,说到底都是用脚走出来的看得多的,见识了不同的人和不同的房子,你总归能看到一套性价比极高的房子差不多这样吧,希望大家运气好,也希望大家体力好

文章来源:真叫卢俊

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