鹰眼看市

鹰视角 看区域 

读市场 讲趋势

殷跃建

中国地质大学公共管理学院教授；武汉著名房产专家。

长期从事城市规划、城市土地经营、房地产开发与管理的教学研究。

我的朋友小吴是个外向的文艺青年，朋友圈经常很精彩，去各个地方看雪看星星看月亮，交各种朋友从诗词歌赋聊到人生哲理。

要几风雅有几风雅。

去年，小吴买房结婚了。

然后……，就没有然后了。

因为他整个人，发生了亲妈都认不出的变化，前两天，发了一条朋友圈：

不约！超过5元的活动，统统不约！

发生了什么？

小吴差点唱出来：每天起床排名前列句，先给自己打个气……

紧接着，一串数字蹦出来：

房贷7000，日常生活2500，油费、交通费2000，人情往来1000，物业300，话费200……。谁说房贷占家庭收入的一半，这都占了一大半，日子还不是得过，过两年有了孩子，只怕更紧张；早知道就早几年买房，还能买两套，妥妥的。

你看，一个买了房的成年人世界里，从来没有容易二字。

01

千金难买早知道，尤其在过去十年的武汉房地产，一转身，就是一个黄金时代。

不仅满足了一批炒房客嗷嗷待哺的野心，顺带着也抚慰了前赴后继的刚需和刚改，更重要的是，武汉能一路连胜，进击成为全村希望，大多靠房地产强撑。

不信？看数据——

有个专有名词，“房地产经济合理值”：

也就是房地产开发投资额/GDP的比值在8%-16%之间，房地产开发投资占固定资产投资比例在25%，就是合理的。

超过合理值说明什么问题？

城市发展对房地产的过于依赖。

下面就是武汉近十年来的房地产经济合理值数据：

数据来源 ：南山南工作室

数据在2014年——2016年到达先进，然后呈下降趋势，但仍然高于合理值，这就说明在过去的十年里，武汉的GDP多半都是房地产贡献的，城市发展过度依赖房地产开发。

你可能又要喷我，GDP高就牛逼呗，你还管他是哪个贡献的？

靠房地产带着GDP飞，是走捷径，一套房产交易，少说一两百万，动辄四五百万，很容易出成绩。武汉人要买多少碗热干面，吃多少盆小龙虾才追得上这样的GDP。

但这不是长久之计，过度开发，是会反噬的，在这个问题上，我们有前车之签，在中国地产界摔过跤的老前辈——海南。

过去30年，海南楼市就是一部跌宕起伏的地产行业史。90年代的海南，区域经济砰砰涨，其实就是高度依赖房地产业的“土地财政”。

我特意查了下当年的房价，1991年，海南商品房均价1400元/㎡，到1993年商品房均价逼近了8000元/㎡；

短短2年，翻了5倍，房价开了挂一样放飞自我；

到了1997年，海口房价又跌到1000元/㎡以下；

产能过剩，供大于求，只能贱卖。

意外，但不惊喜。讲真，除了没房的人，没有人是真希望房价跌的。

前些年买房的海南人，大概都气笑了。

前些年炒房的海南人，可能想跳海吧。

接下来呢？调控呗。

限购、限售、限价、限贷，房地产市场专项整治，重点打击投机炒房，不遗余力，矫枉过正。

扯远了，回到武汉。从地产经济合理值来看，这两年我们有回归正常的趋势。

过去，城市发展亏得房地产给力，带着GDP飞，有人关心你飞得高不高，还有人关心你累不累；

未来，不能一直抱紧房地产大腿往前奔，更不能没有限制一直盖房子。

02

武汉到底需要多少房子？

好歹我也是学过奥数的人，算这个容易：

按照武汉市人才引进目标，2021年人口目标1200万人算；

2017年武汉市人口1089万人，缺口111万人；

2018年，人均每年引进27.75万人；

2015年，武汉市住房人均面积37.25㎡/人；

2018年，人均≤40㎡/人；

2020年，预计全市人均住房建筑面积达40㎡/人。

2017年之前买过房的，需要改善换房，后来进入武汉的新人，需要买房；

那么，需要住房面积=1089*（40-37.25）+111*40=7434.75（万方）；

按照，人均40㎡，一个家庭3口人来算；

未来4年内，市场住房刚需需求套数为7434.75万/（3*40）=61.96（万套）

按照供应节奏，市场上每年需要刚需供应至少15万套。强调一下，这些只算了大学生，还不算其他。

而去年武汉新房供应量3388.05万方，不到20万套，这个比例，比较正常。

03

供需合理了，那价格呢？一众小吴这样的朋友，还是觉得房价让人窒息啊。

通常我们的参考标准就是收入，如果你年薪百万起跳，那武汉目前的房价对你来说并没有痛觉，随时可以买，哪里都能买；

对于工薪阶层，大概看看房价，再看看自己的工资卡，随时都要感慨一句：不匹配。

通常，房价收入比在6-8是合理的，也就是说，一个人不吃不喝6-8年的收入，可以买一套房。

如果将10作为合理值的上限，偏离越高，说明房价收入比越高，这是2018年的统计，此时武汉的房价收入直逼13；

贵不贵？贵死了！

难怪每个人身边都几个被房贷压得喘不过气的小吴。

但是贵不代表扛不住，谁不是一边抱怨房价贵，一边咬着牙还贷款呢。

我们充分发挥理工直男属性，理性一点，来判断“扛得住”这个问题，下面是我们收集到近十年来房价和收入涨幅的数据：

数据来源 ：南山南工作室

可以看到，除了2010年，和2015年两个极端的时间点，其他时间商品房的均价涨幅，低于武汉人均支出水平，和工资涨幅的，也就是说，房价的特别值虽然高，但是波动相对收入来说，更平稳，未来在各种政策的长效机制下，商品房的涨幅会保持平缓；

虽然收入的特别值不如房价高，但是能涨得比它快，是不是想想就觉得生活从满希望。

不要看这个变化是微妙的，甚至难以察觉，但这种趋势，说明了城市正在慢慢发生转变，未来的发展里，武汉从对房地产的依赖中，渐渐脱离，形成相对更加均衡的机制。

这和我们有什么关系？

不依赖地产贡献GDP的城市，房产的暴利时代终结，房子的居住属性会越来越突出，投机的风险越来越大，比如最近风声很大的房产税，就是令炒房客闻风丧胆的杀手锏，关于这个问题，我们以后专门做篇稿子研究。

未来，房子就是用来住的，随着人口净流入越来越多，城市的开发也有规划和节制地向外扩张，以前大家认为乡里的地方，像阳逻、庙山、葛店、蔡甸都已经成为刚需选择；

而房价，虽然会平稳，但让人觉得便宜，人手一套房，那也是不可能的，毕竟土地的容量有限，房子的建设不可能没有尽头，人人都留下来，是不可能实现的。

04

在资源有限的前提下，怎么办？

需求说了算。

买不起，是比较模糊的概念。

人是善于权衡取舍和寻找替代方案的动物；

买不了内环大house，还不能买二三环改善房？

买不起三环内，四环欢迎你。

人均40㎡只是理论值，我一家三口住亲热点行不行？

当然没问题，小户型，就是给刚需准备的。

码字的肯定没有盖房子的赚得多，房子没他们住得大，我也不会为难自己。

价格的存在不是为了区分贫富，只是区分需求；这才是促进武汉房地产市场健康的核心。

最后，很正能量地说，对于年轻人要努力提高收入，才能勉强追上房价涨幅，更重要的是首先拥有一套房，才具备和市场一起升值的本钱；

就和打游戏一样，你在什么段位，就遇到什么段位的对手，只有KO他，才能升级，才有资格挑战更高段位的boss；

毕竟，投机玩家退出战场，居住需求，成为新赛季主旋律。

青铜or王者？

排位重新开始。