楼市调控新信号-1.5万亿跌没了,开发商的苦日子也开始了!!

搜狐焦点武汉站 2019-07-11 11:30:03
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“2018年是上市公司花式违约年,2019年是新经济违约年,2020年是地产违约年,2021年是超大型机构和中型银行的出清年,2023年可能就是房地产的大节点-陈方勇。”

2018年是上市公司花式违约年,2019年是新经济违约年,2020年是地产违约年,2021年是超大型机构和中型银行的出清年,2023年可能就是房地产的大节点-陈方勇

一些地产大佬们最近可能睡得不太好。因为,有几则消息让他们坐立不安:

1、7月4日,据证券时报·信托百佬汇报道,多家信托公司近期收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。

2、7月6日,银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警,要求控制房地产信托业务增量和增速。

3、银保监会于7月6日回应,说明严控地产信托目的是:要求这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求等。

“大局意识”“房住不炒”“严格调控”,三个关键词足见这次调控的决心。

关于这些消息的具体内容,我大致给你们总结下:

1、各家公司收到的监管要求不尽相同,有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

2、本次窗口指导的公司,目前有十家,分别是:中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托。

3、涉及业务的具体要求是:地产公司并购类,全部暂停;已备案项目不影响,未备案项目一律暂停;符合432的通道类业务,全部暂停;目前,唯独城市更新类旧改项目不在指导范围里。

对房企来说,这一政策的出台,直接触及了关键的融资环节,杀伤力非同小可。

01

本轮房地产融资收紧,最早源于今年5月的一份文件。

5月17日,银保监会官网发布了银保监发(2019)23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

随后,5月31日,有多家媒体报道称,部分房企因拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起相关部门注意”;在住建部的指导下,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

据21世纪经济报道,坊间传言,旭辉、金地、融创和中铁建等房企将被列入暂停公开市场发债业务的“被关注名单”。

更严厉的表态还在后面。

6月13日,中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上严厉表态:“房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。”

郭主席甚至罕见地放出狠话警告:“历史证明凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区,最终都要付出代价。”

先吹风表态,接着雷厉风行的大动作,所有这些,都透露出一个明确的新信号:

针对房地产行业的调控政策升级了:已经从销售端逐步走向融资端。

未来的调控政策,除了继续在需求端进行“限购、限贷”等限制政策外,也要在资金端限制一些激进房企的高杠杆行为,抑制资金过度流入房地产。

02

要搞清楚为什么调控方式要发生如此重大的转变,这可能要从近两年的楼市调控形势说起。

从2017年开始,全国数百个城市陆续出台了限购、限贷、限售等严厉的楼市调控政策,深圳、杭州、成都等热点城市更是将“限价”作为楼市调控的杀手锏。

中原地产的统计说,2017年,全国房地产调控政超过260次。比如,仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。认房又认贷、二套房首付比例提至60%等规定就在那个时候出炉。

2018年,全国各地调控政策出台近450次,刷新历史调控记录,使得2018年成为历史房地产调控政策最密集的年份。

“限售”和“限购”是2018年楼市调控的关键词。全年约有 30 个城市出台或升级了限售政策,约 22 个城市出台或升级了限购政策,海南甚至实行了全岛限购限售,数千亿炒房资金被“关门打狗”。

2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年上涨31%。

其中,房价同比增幅连续多月全国第一的西安,今年6月20日发布了三年以来第六次调控新政,进一步收紧“限购”,严控落户炒房。其中规定,外市落户西安的购房者,落户满1年才可购房;非本市户籍社保满5年者可购1套住房。

可以发现,2年多来,国内楼市调控的手段从政策类型来看,大部分调控政策主要仍是针对销售端制定的,从抑制过度投资和投机入手。

可以说,这些调控政策在治理楼市乱象、抑制房价疯涨中发挥了重要作用,但也产生了一些新的问题。

以“限价”为例,其目的是稳定房价,避免开发商非理性定价。

但部分城市部分开发商通过“双合同”规避政府限价政策,使得房价明降暗升,不仅大幅提高了购房者的首付比例,还使得网签价格与实际销售价格相去甚远,导致一手住宅房价的官方数据失真。

另一方面,因为限价只针对新房,却无法阻止存量市场上二手房价格的上涨,这导致出现了一个严重的后果,就是新房与二手房价格的严重“倒挂”,反而给购房者们传递了一个明确的认知偏差:

1、新房和周边二手房有巨大的利差,买到即赚到。

2、由于限价,新房(面包)甚至已低于周边新拍地的楼面地价(面粉),未来一定涨价。

于是,在一二手房价格倒挂的诱惑下,在面粉贵过面包的刺激下,部分城市出现了“限价盘”持续被抢的现象。

以成都为例。今年6月15日,位于成都成华区的仁恒滨河湾拿到预售证,销售房源共计207套,均价约2万元/㎡。这与项目周边早已突破3.5万元/㎡的二手房相比存在1.5万/㎡的惊人价差,这意味着买到转手即可纯赚200万元以上。

于是,“买到就是狂赚”的口号刷遍本地微信圈,亦引得多名购房者从外地奔赴而来。摇号结果显示,仅合格报名人数就高达12340人,中签率低至1.56%。

抢房大战不仅出现在成都。2019上半年,杭州楼市也出现了4次万人摇,有19次新房摇号中签率低于5%的情况出现。

今年3月1日,位于杭州紫金明珠板块的中国铁建西湖国际城推出最后一批262套房源,主力户型89、115㎡,均价为23254元/㎡,和周边3.9万-4.3万元/㎡的二手房挂价价差高达2万元。

摇号名单显示,共17344人参与摇号,中签率仅1.51%,成为杭州唯一一个连续三次摇号破万的项目。

投机买房的心累,房企更是心累了。

因为房企煎熬期已到,而且艰难才刚刚开始。

我们都知道3/4月份的时候,各大企业都在抢地。当时房企抢地的火热程度一点也不输于楼市小阳春。

2019年1-5月房企拿地排名前十

来源:乐居财经

房企之所以在那时候抢地,原因之一就是有钱了,不过当时暴哥预测房企的煎熬期可能快到了。果不其然,5月份之后房企的融资就被一步步地收紧。

先是5月份,市场曝出房企被列入暂停公开市场发债业务名单,包括债券和ABS。

而且因为土地土地溢价明显,地王再现,住建部也曾经联合其他部门点名了10多家开发商。

银保监会也在官网发文禁止信托等不得违规给房企融资,附件中提到其中的整治对象之一就是房地产行业。

包括表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。

那么房企缺钱吗?缺!当然房企没钱最直接的表现就是在拿地这方面了。下面是2019年6月31家检测企业新增土地统计表。

对比分析可以看到今年6月份很多企业的新增土地建筑面积和成交总价都比2018年的均值要低了不少。

例如碧桂园6月份的新增建筑面积是537万平方米和147亿元,但是相比于2018年的均值1079万平方米和262亿元几乎是处于腰斩状态。

绿地控股虽然成交总价有所提升,但是这主要提现在土地价溢价上,绿地6月份增388万平方米土地,相比404万平方米也少了。恒大也从599万平方米变成今年的241万平方米。

被逼急的房企们,国内借不到钱,只能跑海外补血。引发了6月份一大波海外发债浪潮。

中原地产不完全统计,6月以来,海外融资的上市房企超过15家,融资金额超过30亿美元。多数房企融资额度较大,其中包含朗诗、合生创展、中国金茂、中国奥园、中南建设等12家房企。

但是那么多企业抢钱,融资成本自然就提升了。上面是6月份部分房企的发债情况,历年来典型房企境外融资成本分别是6.87%、5.61%、6.75%、7.15%、8.34%。

可以看到有一些海外发债年利率到高达11%以上了,融资成本就很明显看得出来高出了不少,反过来也能看得出房企的融资困难。

而房企在融资方面的艰难还将继续,今天暴哥在澎湃新闻中看到一则新闻:

这一次约谈的指导内容是:

今年房地产信托规模不得超过6月末的规模;已备案项目不影响发行及成立,未备案项目一律暂停;符合432的通道类业务也算房地产项目,全部暂停。

(“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方;“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上(包括二级)的开发资质);地产公司并购类也算房地产项目,也受窗口指导影响,全部暂停;城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响。

可想而知国家要断了房企的“财路”并不是说说而已,那么为什么国家要狠心断了房企的融资来源。

因为房企钱多了就去抢地,抢地就会导致土地溢价。当土地价格上涨,那么最终成本还是会转移到房价上,因此未来会带动房价的上涨。

很明显,这就是违背了国家的意愿,国家要的是“稳房价/稳地价/稳预期”。所以国家拿融资开刀,也就是从根上解决房企因为集中抢地而带来的土地溢价。

而今年国家稳房价的理念暂时是不会变的,这也就意味着国家对于资金的管控也难以放松。那么房企又得祈求多卖几套房回笼资金了。

然而2018年的刚需已经在上半年小阳春的时候被消化了一部分,现在楼市已经进入了下半场,市场开始转冷。

易居房地产研究院最新发布的数据显示,2019年上半年,全国40城新房成交量环比下降10.3%,同比下降0.3%。

文章来源:地产与商业

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