毕竟，9月底地铁蔡甸线通车了，而且跟地铁4号线王家湾站无缝对接，这对于远城区域来说算是一个重要的利好。

蔡甸区距汉阳王家湾15公里左右，如果没有完善的轨道交通与规划，确实很难吸引到刚需购房者。

轨道交通蔡甸线（4号线延长线）全长约16公里，其中高架线路约3公里，地下线路约13公里，共设 9座车站，其中高架站2座，地下站7座，分别为：柏林站（高架站）、新庙村站（高架站）、临嶂大道站、蔡甸广场站、凤凰路站、新农站、知音站、集贤站、新天站。

随着蔡甸线的通车，之前在地铁站周边布局的楼盘终于升级为真正的“地铁盘”，开始享受地铁带来的红利。

有数据显示，地铁21号线开通后，阳逻沿线房价涨幅约在30%左右。所以，地铁蔡甸线开通后，该区域的房价会不会有变化呢？老欢觉得不妨一起来看看。

在售正地铁房源不多区域均价已快破万

蔡甸线目前新盘比较集中的是凤凰路站、蔡甸广场站和新庙村站。而凤凰路站至蔡甸广场站这一区域，正好处于中法生态城板块，由于靠近主城区又不限购，前期吸引了不少购房者关注。

蔡甸广场站附近新房主要有正商书香华府、依山龙郡、龙庭华府。但这三个盘开盘节点一直不确定，都是在意向登记中，前期开盘均价在9600元/平左右。

而凤凰路站附近，因为在售项目更临近地铁站，一度出现了两大“神盘”——中国核建锦城和金地中法仟佰汇。

其中中核锦城今年4月28、29号楼开盘均价约8400元/平，含2000元/平装修，开盘即售完，算是蔡甸区超级难抢的性价比盘。据老欢所知，该项目还有部分房源待售，但后期加推时间未定；

而金地中法仟佰汇，作为金地在蔡甸的排名前列项目，6次开盘，6次日光，清盘仅用了10个月，收官价为9072元/平。

所以，目前该区域内少有一个在售新盘金地中核格林格林引起了市场关注。因为是金地和中核共同拿地开发，该项目直至开盘前都被人称为“蔡甸二代神盘”。

为什么老欢要说开盘前呢？金地中核格林格林12号楼9月8日首开，推出建面约106-123平带装修房源，均价9939元/平，含2000元/平装修，共约85套房源。

由于该价格比金地中法仟佰收官价上涨近900元/平，比隔壁的中国核建锦城前期单价贵了1500多元，让不少购房者大呼意外。

但由于前期资料收了240组，选房比例接近3：1。因此，也实现了首开售罄。那么，不具备价格优势的金地中核格林格林还算不算得上区域“神盘”？老欢接着咵。

北边高层可看湖但临近高速有噪音

之前老欢说过，一个项目均价能够高于周边，无非就是有几大溢价点：地铁、学校、稀缺资源等。

金地中核格林格林项目位于蔡甸新天大道与凤凰路交汇处，紧邻中国核建锦城，与金地中法仟佰汇隔着新天大道。目前，金地中核格林格林就沿用的是金地中法仟佰汇的售楼部，地铁凤凰路站B出口，向东步行距离约400多米。

从区位上看该项目正处于蔡甸与武汉中心区域中间，南面是汉蔡高速和后官湖湿地公园，向北对面是中核广场和凤凰山开发区，向东是新农及市区方向。

本来除了近地铁，老欢还发现了项目的另一个疑似溢价点，最南边楼栋6层以上能够远眺后官湖北岸，比如前期推出的11、12号楼，即将加推的10号楼，以及靠南的8、9号楼。

但值得注意的是，由于小区南面临近汉蔡高速，会有噪音影响，而且楼层越高噪音影响越大。

无奈，鱼和熊掌不可兼得，购房者想要安静的日常生活环境，就要放弃湖景。这个溢价点显然是不成立的。

交通方便配套较全学校对口是短板

金地中核格林格林所处板块有别于蔡甸老城区，属于武汉中心城区与蔡甸老城区的衔接处。从项目至武汉市区有两条主干道可走。

上文提过，项目南临汉蔡高速，出门绕行至红庙互通上高速可直达市区中心，目前汉蔡高速是免费的；另一条是门口的新天大道，出门直线向东，可直达王家湾商圈；向西可以去往蔡甸老城区，平时车流量不大，两个方向都能够快速直达。

项目大门距离蔡甸线凤凰路地铁站约260米，将来其商业部分会紧邻地铁站，是名副其实的正地铁盘。除了地铁外，项目门口新天大道有凤凰山站，停靠的公交线路较多，基本都是通往汉阳和蔡甸城区方向。

日常生活配套方面，项目正对面就是蔡甸区排名前列大型城市综合体——中核世纪广场，包括有中核国际酒店、欧尚超市，能够满足平时的吃饭、购物、休闲需求。

另外，对面的金地中法仟佰汇项目规划有约6.6万方商业，项目自身也规划有一定体量商业，根据规划显示，项目商业地块临新天大道布置2层商业，涵盖19层商业加办公建筑，底部形成商业内街形式，地下为2层地下室。

项目自身规划有一所12班的幼儿园，东边1公里左右有武汉外国语学校鸿润分校，今年6月改名为武汉市中法新城外国语学校。据该校网站介绍，学校属于中小学一站式，包含63个教学班（其中小学36个班，中学27个班）。但因为是私立性质，不存在对口一说。学费据知情家长透露，小学是十二万/年，初中是十四万/年。

公立教育方面，项目东边约2公里左右有新农中心幼儿园、小学和中学，不过教学水平一般。目前整个新区的教育配套都有类似状况，学区及学校是较大短板。与蔡甸的老城区教育配套相比，还是存在一定差距。

在汉蔡高速出口处有蔡甸区人民医院，现更名为江北协和医院，是一所二甲医院，距离项目约2公里；另外同济医院中法院区，在地铁蔡甸线集贤站附近，距离项目仅3站路。

地块内有古墓群后期是否会对项目有影响？

既然没有学区和稀缺资源的溢价，再来看看项目本身。

项目居住地块总建筑面积331235.34平，建筑密度18.08%，容积率3.7，停车位2950个。规划有3栋48层、6栋34层、2栋32层、1栋22层商住楼，1栋3层幼儿园及相关配套用房，地下为2层地下室。

项目所在地块由金地、湖北中核联合体武汉云晟置业以底价70915万元竞得，楼面价2500元/平米。之前项目命名为“金地中核凤凰城”，现在案名中的“格林格林”，是金地的一个产品系列，主打年轻客户刚需群体。

值得关注的是，项目地块有一些特殊的要求：

1、根据市局“关于新建项目停车库增设新能源汽车充电设施的通知”（武政规【2014】9号）文的相关要求配置新能源汽车充电设施；

2、本项目竞买人须承诺商业用地与住宅用地同时开发，且住宅用地不得先于商业用地开发。建成商业建筑面积自持经营，五年内不得对外分割销售。竞买人摘地后须在2个月内开工建设，由蔡甸区城乡建设局监督实施。本项目商业建设形式为高端品牌折扣中心。

3、地块的用地范围内有区级保护文物即“闵家嘴墓”，根据《中华人民共和国文物保护法》和蔡甸区文化体育局的相关意见，项目规划时应制定保护规划方案予以保护。

4、按照《市人民政府关于进一步加强住宅区配套幼儿园建设和管理的意见》（武政规[2017]63号）文件精神，该地块需配建幼儿园（12班），用地面积不低于4860平方米，建筑面积不低于3600平方米。建成后其用地及房屋产权需无偿移交至蔡甸区教育部门。

从地块要求可以看出，项目商业后期为自持形式，对区域品牌商业将是一个很大的提升。但同时，由于项目地块内有古墓群，这个在营销中心，作为不利因素已有展示。是否会对项目产生不利的影响呢？

至少老欢觉得，从购房者角度来说，一是有部分人可能会在意；二是，由于文物保护的方案还未确定，这将对以后项目二手房的价值有影响。

即将加推首付30万起 区域倒挂进一步缩小

2015年地铁蔡甸线消息传出之后，就有越秀、中海、金地、金茂、碧桂园等大批知名房企纷纷进驻，并在地铁沿线布局开发了大批新盘。

如碧桂园学府壹号、富强都市乾元、三和剑桥城、九坤翰林苑、正阳大悦城等，现已全部售罄，二手房挂牌价约在9k-1.2w/㎡左右。

同时，随着蔡甸老城区地块的减少以及中法生态新城的规划，不少开发商转向新城版块，如中核锦城、金地中法仟伯汇等，新盘均价多为8000-9000元/平。

由于几个新项目的推盘速度过慢，加上蔡甸楼市受关注度越来越高。一时间，区域内一二手房便出现了价格倒挂。

至今年上半年，随着众多利好的释放和兑现，蔡甸房价开始逐渐上涨。7月，位于汉阳一中对面的德信江南大院首次开盘，高层均价约10209元/平，小高层均价约11030元/平，均含2000元/平装修。正式宣告着蔡甸区房价突破万元大关。但老欢相信这只是个开始。

据置业顾问介绍，金地中核格林格林11号楼本月7日开盘已售罄。预计最早11月推出10号楼，均价在1万元出头，预计首付30万起，目前接受线下登记中。

这个价格显然相对项目的首开均价又将有所上涨，可见着区域内倒挂差价正在逐步减小。

项目接下来将加推的10号楼在地块南边，靠近汉蔡高速。该楼栋一个单元，共32层，两梯四户，只有98和117平2个户型。喜欢安静的购房者建议选择2-5层等低楼层。

3A户型约98平三房两厅一卫

为10号楼的中间户，北面对连廊，南面对汉蔡高速。

户型方正，半通透结构，厨房、卫生间及北向卧室面对连廊，私密性较差。

南向有阳台连接客厅，整体动静分区合理，但三个房间一个卫生间还是有些紧张。

3C户型约117平 三房两厅两卫

该户型位于10号楼边户，南北朝向比较通透。

户型方正，主卧和客厅朝南，餐厅、厨房、次卧朝北。

餐厅设计了大的飘窗可观赏小区园林景观。

主卧带独立衣帽间和卫生间，中间次卧可做儿童房，北面次卧可做书房或老人房。

老欢综合点评：

金地中核格林格林位于蔡甸中法生态新城，属于楼市不限购区。项目位于蔡甸线凤凰路正地铁口，出行比较便利。

项目近距离范围内，有基础商业和医疗、学校等配套，日常生活有保障。但区域内目前还缺乏大型商业体，这一点在项目商业交付后有望得到改善。

该项目由金地与中核联合开发，目前就样板间精装情况来看，不少细节处理都比较用心和到位。比如厨卫所有台面都做成了圆角设计，厨房安装了方太的三件套，配置了凉霸；房间设置了小夜灯及床头报警系统；所有门框都安装了静音胶条，淋浴间为三折拉门。品质与配置相比区域内大多数项目略高。

文章来源：老欢咵房