汉口新神盘诞生|5:1的抢房率 片区高价房却为何备受关注?

武汉楼盘导购 2019-09-23 15:30:02
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武地汉悦府坤璟20000元/平的价格,在武汉同环线的区域,不少片区能在这个价格上打个八折就能入手,如汉阳四新片、洪山白沙洲片,这两个片区房价顶格约在16000元/平左右。

近几日,老欢咵的楼盘有一个共同特征,都是武汉市数一数二的神盘项目,导致后台粉丝咨询量暴增。

 大家所提的问题,概括起来就两种:第一、这个楼盘好不好抢?欢哥有没有关系联系下;第二、我已经交上了资料,找代抢靠谱吗?

好不容易碰到各方面都满意的楼盘,粉丝购房急切心情也是能理解的,但是找代抢还是建议不要考虑,风险太高。

 (后台粉丝咨询) 

这些所谓神盘之所以不好抢,主要原因还是关注人太多,房子数量有限,才会导致大部分购房者买不到。那如果,在神盘还没到众人皆知之前购买,上车几率会不会大些呢?

今天,老欢要咵的是汉口低调神盘武地汉悦府坤璟,可能很多人对这个项目名都会很陌生。但是如果提到它的出身地后湖片,刚需购房者是不是开始有了兴趣。

后湖房价水涨船高  和邻居盘差价2000元/平 

大汉口购房者对于后湖片应该是非常熟悉的,该片区都位于三环内,同时以金桥大道为界分成了东后湖片和西后湖片。东后湖属于老后湖区域,包括百步亭片区,兴业路和后湖大道;西后湖主要是塔子湖片区。

(后湖区域)

目前,整个后湖片发展比较成熟,有永旺梦乐城商业、汉口城市广场商业、地铁3号线、6号线、8号线及阳逻线等,居住氛围比较浓厚。

除了宜居外,后湖片最大的亮点就是学校资源,育才系列学校遍地开花,有育才行知小学,育才越秀小学、育才可立小学、育才同安小学、育才汉口小学等等。

正是因为片区配套完善及学校资源丰富,刚需购房者将眼光都集中于此,片区楼盘关注度火热,目前该片区房价约18000-20500元/平左右。

今天要咵的武地汉悦府坤璟项目,位于江岸区后湖大道与怡康路交汇处,即将推出约86-131平精装房,预计均价20000元/平左右,含3000元/平的精装费。很明显,该纯新盘项目是再往后湖房价“顶格”靠拢。

这个价格是否有优势呢,我们比较下周边楼盘价格就知道了。该项目所属的东后湖片,周边有楼盘星河2049和城开云悦邸,前者在售约100-137平精装房源,均价约18200元/平,后者在售145-182平精装源,均价约18000元/平。

武地汉悦府坤璟价格和周边低价盘差价约2000元/平,其新房价格明显没有优势可言。

(项目周边楼盘价格)

 武地汉悦府坤璟20000元/平的价格,在武汉同环线的区域,不少片区能在这个价格上打个八折就能入手,如汉阳四新片、洪山白沙洲片,这两个片区房价顶格约在16000元/平左右。

可能有人说,这两个区域的各种配套及宜居性,跟后湖完全没得比了,这句话老欢也是赞同的,但是房价便宜个四五千。我相信想在三环内置业的购房者,还是会有人愿意考虑同环线的低价区域,老欢在这里也只是给大家提供一个第二选择。

既然提到了后湖配套完善及居住环境,武地汉悦府坤璟项目也就是凭借外部优势,获得较高的关注度。

待定

江岸后湖大道与怡康路交汇处(汉口城市广场对面) 查看地图

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5:1的抢房比例  片区高价房却为何备受关注?

纯新盘武地汉悦府坤璟首开将推出共2栋楼,共有1500多组购房者提交资料,房子却只有300多套,抢房比率约5:1,项目从中挑选了约600组客户完成了VIP升级,可以参加后期开盘。

如此高的关注度,主要是由于项目周边成型的外部配套所带来的利好。武地汉悦府坤璟临近地铁3号线后湖大道站,该站点可以和阳逻线进行换乘,从地铁K出口出来就可以看到项目营销中心,可以说是正地铁口楼盘。

地铁3号线分两期开发,一期是由东西湖宏图大道开往经开沌阳大道,该线路已通车;二期从终点站沌阳大道出发,向北到达文岭地区,总共设置5个站点,全长大约是8公里,目前该线路已经列入了计划,还没有通过审批。

(地铁3号线一期线路图)

 除了地铁轨道交通外,该项目在自驾和公交出行方面,也是比较便捷的,门口即是后湖大道地铁后湖大道站,拥有8条公交线路,自驾10分钟内可到达二环及三环线,去武汉三镇都是比较方便的。

另外,武地汉悦府坤璟周边商业配套比较成熟,一街之隔的就是汉口城市广场商业,距离约1.3公里还有新生活摩尔城商业。这两个商业体都已经营业,拥有购物、餐饮、休闲娱乐及文化教育等多种商业形态,居民生活需求完全可以满足。

(项目离周边配套距离)

 刚上文老欢提到了后湖片除了配套成熟外,育才学校也是片区楼盘的一大卖点。那么,武地汉悦府坤璟也能对口好学校吗?

后湖育才系列学校遍地开花  教学质量是否有保证?

除了周边交通和商业配套完善外,武地汉悦府坤璟对外宣传的另外一个最大的卖点就是学校,售楼部宣称未来可就读育才怡康小学及武汉汉铁初级中学,项目距离小学约675米,距离中学约1.2公里。

(项目离学校距离)

(学校实景图)

 武地汉悦府坤璟是个纯新盘项目,后期业主孩子能入读什么学校,是需要等交房后统一划片才能确定。

不过老欢可以先来考察下,周边老小区对口学校情况,项目周边老小区有海赋江城、惠民苑等。根据2019年最新的江岸区教育局划片可得,这些老小区对口的学校是育才怡康小学,该小学对口的初中是汉铁初级中学。

(周边小区对口小学) 

(小学对口初中)

 看了上面对口学校表,江岸区小学有一个明显的特色,就是育才系遍地开花。江岸区的育才一小和育才二小是武汉市重点小学,而其它育才小学大部分都是挂名而来,教育质量还是要打个问号,如育才怡康小学其前身就是北京路小学。

目前,育才系小学在武汉约有数十所之多,除了江岸区育才遍地开花外,甚至在经开区也曾有过育才小学开发区分校,但是目前挂名已经被取消,改回原来的奥林小学。可见,挂牌名校的学校也并不是不会有变化的。

总的来说,武地汉悦府坤璟拥有“王者”的交通及商业配套,那内部产品能否保持一致呢?买房子不仅要看“面子”,还要看“里子”。

容积率高+绿化率低  小体量项目居住舒适度受影响 

武地汉悦府坤璟是武汉地产集团在2017年土拍中,以底价拿下的P(2017)020号后湖新益村地块,该地块为住宅商服综合用地,由K1、K2、K3、K4共4宗小地块组成,经折算楼面地价约5007.41元/平米。

(项目地块分布)

 武地汉悦府坤璟首开的是K2地块,占地面积约3.2万方,总建面约22万方,其中住宅建面约9.4万方,商业建面约5.9万方,绿地率26.49%,容积率4.81,约702户,全地下车位,人车分流设计,住宅车位950个,车位配比约1:1.35。

项目K2地块是临主干道后湖大道,并被怡康路被成两部分,小区楼栋并没形成一体,由1栋32层高层住宅、1栋33层高层住宅、2栋34层高层住宅、1栋42层超高层住宅、1栋35层办公楼和部分社区商业组成。

从上面的基本数据可看出来,相比市面其它住宅产品,该地块容积率偏高、绿化率偏低,另外还有写字楼产品,居住适度必然受到影响。

(项目沙盘效果图)

 武地汉悦府坤璟首开将推出的是4号楼、5号楼86-131平精装房,预计均价20000元/平,含3000元/平的精装费,目前这2栋楼已截止交资料。另外,1号楼、2号楼、3号楼预计年底将推出,面积段是113-190平,大户型居多,预计均价20000-21000元/平左右。

从整个项目楼栋布局来说,1、2号楼前面有写字楼遮挡,4号楼临主干道后湖大道,5号楼南面有幼儿园,低楼层或将有噪声影响。3号楼可以说是楼王位置,南面是绿化公园,观景视野较好,而且是2梯2户的结构,只有163和190平两种户型,适合改善型购房者。

(5号楼和幼儿园距离) 

(3号楼前面小公园) 

另外,购房者需要注意的是,该项目楼栋是沿着怡康路两边分布,该条路连接的是主干道后湖大道和育才怡康小学,早晚放学期间或将出现拥堵现象。

(项目旁边的怡康路)

 一般来说,像武地汉悦府坤璟这种市中心楼盘,开发商出于后期利润考虑,做小户型较少。而该项目首期要推出的有86平和94平小户型,属于中心区稀缺产品,关注度自然不低,同时也注定了上车难度。

小户型嫌小、大户型首付高   

“两头难”该如何选?武地汉悦府坤璟预计9月将推出的是2号楼、3号楼86-131平精装二房三房,均为3梯5户设计,86平、94平、120平户型是中间户,129平和131平户型是边户。很明显,该项目户型面积区间跨越较大,94平以上就直接是120平,无100平左右户型和四房结构。86平和94平都是两室两厅一卫户型,三口之家居住较紧凑,首付约52万起;120平以上户型虽为三室结构,但是首付偏高,约72万起。

户型分析:86平两室两厅一卫结构。该户型是4号楼中间不通透户型,两房朝南,南向带有大阳台,可增加室内采光面积。整个户型比较紧凑,无面积浪费。

该户型不足之处在于:卫生间设计在入门位置,其影响有两点:第一、卫生门和厨房门对开。若不关门,卫生间气味或将传到厨房,同时进门处可以打鞋柜空间较小;第二、卫生间和两间卧室距离较远,夜间使用不太方便。同时,也没有进行干湿分区,早晚高峰期使用不太方便。

户型分析:94平两室两厅一卫结构,和86平布局相同,不同之处在于该户型是5号楼中间户,也是不通透设计。

户型分析:120平三室两厅两卫结构,属于中间不通透户型。三房朝南,次卧和客厅共有大阳台,室内采光较好。该户型劣势在于:公共卫生间和厨房窗户相隔较近,或将有气味互传。另外,大阳台虽好,但是洗衣机若放在西边,使用时候会对次卧有噪声影响,需要关窗户。

户型分析:123平三室两厅两卫结构,和120平布局相同,不同之处在于该户型是4号楼中间户。

户型分析:129平三室两厅两卫结构,该户型虽为5号楼边户,但是并不通透,阳台设计在东面。整个户型比较紧凑,没有面积浪费,主卧和客厅朝南。该户型主卧带有卫生间,次卧带有小阳台和衣帽间,功能性强。

该户型劣势在于:公共卫生间设计在厨房和次卧中间。厨房门和次卧门对开,隐私度受影响,且厨房油烟可能会传到次卧。另外,儿童房离公共卫生间较远,夜间使用不方便。

户型分析:131平三室两厅两卫结构,和129平布局相同,不同之处在于该户型是4号楼边户,同样也是不通透户型。

综合点评:

武地汉悦府坤璟所属的三环内后湖片,居住氛围较浓厚,再加上项目位于地铁3号线地铁口、一街之隔就是汉口城市广场商业、距离675米是育才怡康小学,首推的有86、94平的小户型。这几大优势的集合,将项目推上的神盘行列。

但是这些优势基本都是外部环境,只能说开发商竞得一宗好地块。仔细看看项目内部配置后,会发现是一个很普通的刚需盘,容积率高、绿化率低、更没有通透户型,也没有幼儿园基本配置,产品比较适合刚需购房者,但是价格却不适合。若首期入市均价真达到20000元/平,性价比不高。

文章来源:老欢咵房

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