算账：买房4年无利可图

这位粉丝选择了一个购买门槛较低、回报率相对高的样本：毛坯房、小户型，这样的房子其实目前在楼市很少的。也就是说，你在市场上能找到的房子，绝大数购买门槛都要比这个高。

当前，汉口三环内比较热门楼盘是福星华府，这个盘不是说他多好，毕竟临近三环和高架，但优势也很明显：毛坯+地铁+小户型，所以今年以来关注的人比较多。

以下是这位粉丝购买福星华府的帐：

83平，均价16000，总价132万。

首付50万，贷款82万，月供4350。

交房等2年，交房办证后等两年满二，其中交房契税加办证5万，四年还房贷20万（5万本金，15万利息），可见支出是20万。

那么四年后为这房子花的总价是152万，单价到每平是18300。

假设4年后房子交易价格为毛坯20000，增值2000，增值总价166000。相当于每年的收益41000。

我总共投出去70万，年化收益还不到6%。

它有购买价值吗？

提醒：想买房赚钱存三大不利因素

是不是给很多想买房赚一笔的人，泼了冷水？

通过这位粉丝算账。我们基本可以得到以下结论：

1、在正常市场行情下，你买房4年内是赚不到钱的。

2、由于这是较低门槛的购房算账，你买其他房的化，正常情况下，5年内是赚不到钱的。

所以，这是不是意味买房无利可图？

对此，必须要提醒各位想买房赚钱的朋友，不要总想赚钱，先想想买房有什么不利因素。

1、2016年那样的房价跳涨行情已经过去，这两年房价总体平稳，除非一些备案价明显比片区均价低的热门盘，不然你没有可能“买到就赚到”

2、房贷利率高企。目前首套房普遍上浮20，贷款成本其实是比较高的。

3、开发商透支了溢价空间。我一直说，不要与开发商比精明，你想到的他都想到的了，你想不到的开发商也都想到了，毕竟别个是吃这碗饭的，有专门班子算成本，正所谓一分价钱一分货。开发商，特别是大开发商，普遍把你未来几年的溢价空间先吃掉了，你别想抄底开发商。

问题：是不是不再建议买房？

看到这，可能大家要问我，那是不是建议不要买房了？

不，我认为武汉的房子还可以买。

特别是三环内+光谷东，购房风险总体不大。

这主要基于城市价值考虑的，之前我说了很简单的理由，虽然没有数学模型支撑，但很多人表示认同：

你觉得一个一年新增18万人口的城市，一个今年装修得更漂亮的城市，一个每年通两条地铁的城市，你觉得房价会降？

房子升值，有三种情况：

1、房子本身的价值提升。

一些优质楼盘入住后口碑好，比如晋合金桥世家、万科城市花园，现在在片区已经明显高出一截了。

2、配套的改善

比如商业配套的完善，比如修了汉街后，附近楼盘都受溢。修了地铁后，江南新天地这样三环外的盘都牛叉了。比如学校加持，三环外的恒大常青花园新房都在2万以上。

3、城市价值的提升。

这应该不用赘述，2018年以前买房的，都懂得。无论你买了哪里的房都赚了，这是你在分享城市发展的红利。

目前来看，前两种显性的，是大家一目了然的。你买房最能指望的，其实就是第三点。

你买房，就是用钱参股武汉未来。武汉未来好，你就有分红。

你相信不相信武汉的未来呢？

建议：现在买房价值几何

对此，我的分析如下：

1、如果不碰到2016年那样行情，现在买房5年之内，如果房价平稳或者小步上涨，基本赚不到什么钱的。

2、如果你愿意长期持有，也就是说持有5年以上，买房还是有收益的，以时间换空间。

3、也就是说，如果你想快进快出，买房致富，可能性有，但是不大，从概率上来说，更大可能是钱进到房子里好几年都出不来。

4、只能说，买房是个长期的稳健的保值增值工具。因为大家的钱，确实不知道放哪。——别说进股市。无论你怎样说今年股市行情多好，看了过去十年炒股和买房人的遭遇，我还是选择买房。

来源：微信公众号马哥说房