Sandy赶在9月下旬将汉街附近的一套空置次新房换上了密码锁，交办完手续后她正式挂上了途家网做短租。没有想到，从9月下旬到十一黄金周后，房屋几乎天天被订满。

起初，Sandy的想法十分简单，因为居住地点和工作都在光谷，汉街这套90多平米的三室一厅长期空置，自从交付以后一直没有怎么居住，而每个月还要支付房贷。房间的展示效果特别好，中央空调、冰箱、洗衣机、电视、无线网络等一应俱全，还有专属的地下车位。从小区到4号线地铁站步行仅10分钟。

让人惊喜的是，她的房屋从9月下旬到十一黄金周一路涨价，从原价每天450元涨到了880元。要知道，同地段同条件的房屋如果是长租，每个月的租金回报也不过是3000多元。据统计，Sandy房屋的租客大部分来自黄石、咸宁、鄂州、宜昌等省内城市。

这不是给途家网打的广告，而是一则真实故事。Sandy的故事不是个例，这种惊喜的数据得益于旅游经济的快速发展。

位于八一路的北欧简洁风民宿

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武汉全域旅游发展迅猛

根据10月7日武汉市旅游发展委员会官网公布的数据，今年“十一”期间全市接待游客2040.16万人次，同比增长11.23%；旅游总收入109.15亿元，同比增长17.83%。

近年，武汉旅游业迅猛发展。今年9月7日，华中师范大学中国旅游研究院武汉分院发布的《2018中国旅游业发展报告》显示，湖北跻身发展环境竞争力排名前列梯队；在副省级城市旅游竞争力中，武汉处于现实竞争力排名前列梯队。结合往年报告来看，武汉市接待国内外旅游人次已连续三年位列副省级城市之首，旅游需求现实竞争力优势突出。

《报告》还显示，市域旅游需求呈平稳发展态势。从数量规模来看，2016年副省级城市旅游接待总量均值逾1亿人次，增幅9.42%，其中武汉、成都突破2亿人次；从经营效益角度来看，副省级城市旅游总收入均值达到1568亿元，其中广州迈入3000亿元。

就2016年来说，武汉全年接待国内外游客23096万人次，居全国副省级城市首位，实现旅游收入2398亿元，居副省级城市第三位，其需求现实竞争力整体排位排名前列。

位于街道口的时尚活泼的轻欧混搭风民宿

无独有偶，包括成都、南京、厦门、杭州等在内的著名旅游城市在近年来的旅游业发展中都增长较快，这与全域旅游发展战略息息相关。

全域旅游是指在一定区域内，以旅游业为优势产业，通过对区域内经济社会资源尤其是旅游资源、相关产业、生态环境、公共服务、体制机制、政策法规、文明素质等进行全方位、系统化的优化提升，实现区域资源有机整合、产业融合发展、社会共建共享，以旅游业带动和促进经济社会协调发展的一种新的区域协调发展理念和模式。

全域旅游,在今年“两会”政府工作报告中首次亮相。中国社科院财经战略研究院经济学博士、副教授魏翔认为，“在当前的经济形势下，中央认为旅游业对国民经济的复苏和发展具有直接，或者说硬杠杆的作用”。

国家旅游局局长李金早表示,“全域旅游”已上升为国家战略。

位于硚口的欧美混搭风民宿

武汉市旅游委负责人表示，明显感受到今年国庆期间假日旅游呈现出“从景点旅游向全域旅游转变、从封闭旅游自循环向开放‘旅游+’转变、从粗放同质化产品向满足游客多元需求转变”新态势。

“旅游+”的重要一环就是交通便利。只有交通便利了才可能以旅游为目的，然后嫁接其他领域的消费，带动全行业发展。

有城市发展研究专家认为，武汉市的虹吸效应不仅体现在省内，也体现在中部地区。由于交通发达，武汉市已经成为中部发展的支点，许多外省前来湖北旅游的游客在武汉中转时，也会安排在武汉游玩的行程。

10月9日，武汉出台综合交通体系三年攻坚实施方案（2018-2020）。方案提出，到2020年把武汉建成高级地铁城市。

位于中山大道的民国时髦风民宿

通过三网（轨道网、公交网、慢行网）融合，引导绿色低碳出行模式，公共交通总量及发展水平跻身全国前五，轨道交通运营里程达400公里以上，公共交通总量突破1000万人次。

在巨大的交通优势下，武汉的全域旅游正在蓬勃发展。

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旅游经济已影响到房价

受旅游经济发展利好影响，酒店住宿业尤其是民宿也迎来了发展机遇。近年，由于酒店运营模式的固化，重要节假日一房难求，而消费者对住所的个性化也提出了更高要求，使得居民将大量的特色房屋挂上互联网平台做短租，这些房屋多半为装修较好的次新房、主题鲜明或独具特色的居住空间。

旅游经济的发展，激活了三亚、成都、西安、宜昌、常德、张家口等城市或局部地区的存量资源。

在自然资源、交通配套、固定人口等多方面共同作用下，造成了当地的房价上涨。

民宿发展迅速除了房源特点鲜明外，还和几点重要因素有关。如房屋所在小区配套成熟，同时可以保证游客出入的私密性；房内家电齐全，空间功能分区可以满足日常起居、做饭、洗衣，具有待客、娱乐等社交性。

位于江岸区的英式洋房复古风民宿

而对于业主来说，运营民宿则能多维度受益。前文提到的Sandy就是众多民宿业主之一，一方面，他们可以从短租中取得直接可观的租金，一般情况下月出租率可以达到33%至50%左右，这种短租带来的收益比长租更可观。另一方面，短租游客一般不会在屋内烹饪，因此从房屋损耗来看，短租房比长租房折旧更慢。

目前国内外民宿网站巨头爱彼迎、途家等有着成熟的运营体系，对业主的房屋、收益及风险有着较为完善的保障。

以途家网为例，普通业主提供房屋入网托管，网站会严格考察房屋综合情况，筛选通过以后会对房屋进行拍照美化，对于洁具及被套等网站则会安排区域专人负责更换及维护。

位于东湖的民宿

在推广方面，这些运营网站会根据旅游淡旺季和后台供求的大数据研判市场，调整相应的价格和活动优惠，制定相应推广策略保证房源的活跃度与关注度。

而对房源周边的出行线路、相关配套和旅游说辞也会精心包装。对于房屋的损耗也会购买保险和签订保障协议。这些都是传统酒店住宿业所不具备的。

根据途家、爱彼迎等网站数据综合分析，刚刚过去的十一黄金周里，火车站、客运站等交通枢纽、城市交通干线及旅游景区周边的住宿情况最为火爆。

大美东湖，高级绿道

这不仅体现在入住率较高，而且价格也高涨。以途家网提供的数据为例，基本上，所有房源在黄金周的价格比平时要上涨一倍。Sandy持有的房屋从平时的400元上浮到了高峰期的880元。

在全域旅游发展的背景下，“旅游+”的普及推广，使得人们出行需求和方式发生了深刻的改变，从传统的集中在节假日前往景区游玩，转变为平常以休闲出游为目的前往一座城市，目的地并不局限在景区，还包括了重要的商圈和社交场所。行程中，还可能伴随有行政考察、商务洽谈等目的。

纵观旅游经济对酒店住宿业的影响不难发现，旅游业正在深刻影响着以住宿功能为主的房产行业。

古琴台

由全域旅游带来的人流量变化，使得热门区域的供应升温，价格上涨，这一变化也对存量房市场产生了重大影响。

对于研究旅游与房产关系，上海财经大学旅游管理专业博士刘嘉毅曾在权威期刊《旅游科学》上论述道：“旅游发展对房价有显著的正向影响，城市化在旅游发展对房价的影响中起着正向调节作用。”

归元寺

旅游经济，已经成为继学区、交通、景观之后影响房价的重要因素。

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武汉民宿最火的区域在哪？

交通枢纽、交通干线、旅游景区是民宿经济火爆的三大地缘因素。

武汉长江大桥边的江景

根据途家网提供的数据分析，从东湖到中南一带是武汉目前民宿最火的区域之一。“如果说一般的民宿月出租率从33%起步，那么东湖风景区尤其是华侨城附近的出租率可以达到50%以上，运营较好的房屋，月收益可以达到将近2万元。”

区域出租经济收益数据与官方统计的旅游数据正好正相关。据武汉市旅游发展委员会发布的数据显示，今年十一黄金周期间，黄鹤楼景区平均每日接待游客5万人次，中山大道、昙华林等历史风貌街区人头攒动。

黄鹤楼

东湖风景区7天共接待游客157.9万人次。国庆期间，为了应对突然加大的人流，长江大桥临时解禁单双号限制应对出行高峰。

途家网数据统计人员表示，从东湖到中南这样的热门地带分布恰好印证了“交通枢纽、交通干线、旅游景区”三大价值要素的重要性。

交通枢纽方面，中南不仅靠近武昌火车站，而且紧邻宏基客运站、傅家坡客运站。

晴川阁

交通干线方面，这里是武汉内环的主干道，又有地铁2号线与4号线交会。

景区资源方面，这里紧邻黄鹤楼、宝通寺、长春观、首义公园、武汉大学、昙华林，与古琴台、归元寺只有一江之隔，而到东湖风景区也十分便捷，又有汉街、中南、街道口、司门口等商圈。

可以说，武汉中心城区著名景区近半位于东湖到中南沿线，而在交通、商圈、住宅等配套方面，这条线路也同样有着较高的匹配度，是旅游经济的热门线路。

长春观

途家网数据统计人员表示，东湖周边房东数量迅猛增长，去年同期只有不足百家房源，今年已有300多家，以套房和别墅为主，主要多维接待旅游类型的房客。

而中南商圈的民宿产品以公寓类型居多，但过去一年以中南板块为核心的沿线没有新增住宅用地出让，这就造成了片区新盘凤毛麟角的局面。这也导致了短期内房东和房源数量都没有很直观的增加。

但在黄金周和重要节假日，中南板块的酒店和民宿入住率仍然居高不下，经常出现一房难求，甚至出现客群外溢的现象。

武汉大学樱花

即便是设备陈旧，也难掩通达旅游景点和交通及商业配套多重便利性带来的优势。在区域强大的吸附力之下，不难预见，如果区域里有设备高档的公寓或新房面世，则市场数据更加值得期待。

目前，中南板块的新盘只有两个，位于武珞路中学斜对面的佳兆业广场就是其一。这是佳兆业在武汉的排名前列城市级别综合体，项目包含了住宅、公寓和商业体等业态。

武汉网友将Loft改成民宿

武汉佳兆业广场·天御推出的公寓为LOFT产品，层高按照建筑规范顶格设计，高达4.5米，两种户型分别为44-46㎡两房两厅两卫设计和52-54㎡一室两厅两卫，产品意欲打造成百变灵动空间，以及主卧舒适套房品质。公寓不仅设计为4梯14户，室内还开通了水、电、气和中央空调。

武汉佳兆业广场公寓

在硬件配置方面，该公寓也达到了一流水准，采用酒店级入户6米挑高大堂设计，地下两层均配备精工入户大堂。

武汉佳兆业广场公寓

项目打造5A甲级写字楼停车场标准，外墙采用双层LOW-E玻璃隔音隔热。由于该公寓位于住宅社区内，社区的配套比一般的纯公寓小区要完善。

在处理空间方面一般强调室内空间宽敞、内外通透；实用性将是未来家庭装修的发展趋势，而简洁和实用正是现代港式风格的基本特点。

武汉佳兆业广场公寓

政府在城市规划建设中对于历史文化保护区明令禁止建住宅和高楼，这使得中南区域在今后一段时间内的土地供应和新房供应会持续下降。

而这些重要的景观资源自带强大的IP吸引人流，在城市中心价值不断凸显的趋势下，全球80%的富豪正掀起回归城市中心的大潮。中南商圈的公寓，或将成为短期内进入内环的最后一张门票。

目前，武汉佳兆业广场·天御推出44㎡-54㎡的公寓，正在进行限时优惠，购买公寓可较高享受到10万元减免，与现场其他限时优惠叠加后，相当于公寓含精装单价较低26000元/㎡起。详情可到场了解。

武汉佳兆业广场公寓

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注：文中信息仅用作行业交流，不作为广告及交易合同邀约，以实际交付为准

冯毅成，首届中国好户型大赛评委、武汉市房协专家成员、武汉房产文化学者、微信公众号【主编笔记】创始人，房产圈影响力大V奖、亿房网专家库专家、率先倡导以大数据精准调控中国楼市记者

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