2018年武汉楼市的行情已经基本明朗了，大体上刚需已经无力留在三环内了，白沙洲三环内60万起步、后湖+古田50-60万起步、光谷想买到起码也得准备60万以上、汉阳极个别楼盘45万左右首付还有机会，各大板块核心区就不说了分分钟80万、100万起步了。

以上计算的这些首付都是武汉三镇各大楼市片区内较低小户型的较低首付，如果以这样的首付进场，再结合当前利率上浮比较厉害的大环境，月供压力将特别大。

因此真正的刚需群体（手中只有30多万的）必须要选择三环-四环之间、四环边、甚至四环外。

刚需购房往四环去的趋势已不可更改，但武汉三环-四环间还是超级大的，那么三环和四环之间该选择买哪个板块，各位可能很迷茫或者很纠结了，到底买哪里还真得好好想一想。

三环-四环间的板块对于刚需来说拥有哪些条件才算优质板块，武汉符合这些条件的优质板块有哪些，阿松今天就给出自己的观点。

优质板块条件：

最重要——与主城区（核心城区）连接紧密，这点靠交通，也就是说区域内要有与主城区连接的快速路，区域内必须得有地铁，区域内得楼盘距离地铁得在一个比较合适的距离，这个点最重要是因为你的房子虽然在三环-四环之间但大概率你上班还在三环内，因此日常工作的通勤条件和通勤时间在首付可以匹配的情况下要摆在排名前列位。

次重要——区域内有一定的配套，学校一定要有，大型商业体较好有，有三甲医院就更好了。

价格——首付要在30-40万之间，如果首套改善一定不能超过50万。

区域发展——任何一个楼盘所处的区域如果有一些利好规划是较好的了，利好的规划有利于房子的保值和增值，当然如果没有也不会特别影响刚需购房。

下面就来依次过一下各大片区的优质板块。

盘龙城宋家岗板块

区域内有地铁2号线，这边的楼盘距离地铁站点大概在1公里左右，有的在1公里以内，而且片区内货量也很大；板块内有机场高速可以快速进汉口核心城区，并且机场高速在盘龙城的这个口子极有可能会在2018年免费。

板块内的华师附小恒大龙城学校已开学，区域内还规划了两所中学（华师附中、临空排名前列学校），恒大的小商业体也开业了，还有一些公园，5公里范围内还有奥特拉斯这样的大商业，比较大的医院（黄陂区人民医院盘龙院区）。

此外区域还有临空新城的利好规划，这边是核心区，像空港中心的产业大楼都布局在这里。

片区内有南山十里星空、恒大龙城、新力帝泊湾、尚璟瑞府、五矿澜悦云玺，这个区域内的楼盘即使在装修不能贷款的情况下40多万都能入手，如果装修能贷款有的项目可能30多万就能搞定。

这个片区内最早会开盘的楼盘是南山十里星空，简单给大家介绍一下：

南山十里星空预计4月底-5月开盘，主推110、129平带装修房源，小区一共7栋小高层，一次开盘全推，价格待定。

南山十里星空鸟瞰楼栋位置效果图

户型都是南北通透双阳台全明设计，110㎡房源为三房、129㎡房源为四房，阳台、飘窗都有送面积，主卧客厅超大尺寸。

房源点评：

①该项目是1梯2户的纯板式楼结构，是真正意义上的户户通透，居住舒适度上要远高于宋家岗片区内一些采用连廊板式楼结构的楼盘，因为连廊板式楼结构的中间户型虽然通透但朝北的房间采光和私密性都很差，而1梯2户的纯板式楼不会存在此问题。

②户型整体设计还是不错的，同时得益于1梯2户的纯板式楼小高层结构，使得该项目公摊很低，因此得房率大大提升。

③主卧客厅的大尺度，已达到洋房标准，两个户型的客厅都是4.2米开间（市场基本3.7-3.9米），两个主卧都是3.7米开间（市场基本3.3-3.5米）。

总的来说该项目户型是非常好的，居住舒适度很高，很适合刚改或一步到位的改善群体选择。

110㎡户型及户型分布

129㎡户型及户型分布

盘龙城的其他板块也很不错，比如：

如露甲山一带，这边是盘龙城距离三环线最近的，板块内也有地铁2号线，区域内临湖环境也不错，但就是学校、商业这块略弱，同时区域内短期内只有山海观一个楼盘。

叶店-刘店之间的板块内盘量比较多，还与毛坯房，大商业体也多（麦德龙、天纵广场），但这个区域的问题是在售、待售楼盘都离地铁很远（多在3公里左右或者以外），一些楼盘离岱黄高速也有点远，这个区域内的楼盘内比较知名的楼盘是天汇龙城。

横店板块附近有四环线但对快速进城帮助并不大，区域内地铁7号线北延长线前川线（可与2号线换乘），区域相对盘龙城其他板块距离汉口核心城区最远，区域内配套目前一片荒芜，全靠这边开发商的楼盘规划的配套，同时价位不低，普遍是带装修10800元/平，但这个板块也有它的优势——不限购。

汉口北板块内有地铁21号线，江北快速路，临长江新城，但这个板块目前只有汉北玺园一个盘，还是个套路王，迟迟不开盘。

长江新城武湖片同样也是有地铁21号线，江北快速路，更有武汉2017年最重要的新城区规划——长江新城，但这个板块的问题也是没什么楼盘要开盘。

东西湖板块

东西湖板块的情况是

金银潭片区的大多数楼盘刚需已经买不起了，比如美联奥林匹克花园验资80万，且上半年没什么项目要开；但这个板块特别好，离汉口三环近，要地铁有地铁（2、3、8号线），要商业有商业（永旺梦乐城），但奈何短期内就是没什么盘供应。

金银湖片区随着融创观澜壹号清盘之后，片区内基本以高价盘为主了，比卧龙东方郡、裕亚银湖城，整个金银湖离地铁近且总价不高的楼盘是庭瑞新汉口，

吴家山目前近期待售的楼盘便宜的离地铁远，比如中建壹品澜湾、沿海翡丽公馆（2.5公里以上）；离地铁近的是高价地王盘，比如融创观澜府、中南熙悦；性价比很高很符合今天条件的恒大帝景最后两栋楼仅针对前期认筹没买到的客户，新客户没机会了，老客户还有机会赶快想办法入手；此外就是离地铁比较近但品质一般的九坤新城壹号在收资料。

对吴家山上述提及的楼盘，感兴趣的都可以关注“阿松评楼”微信公众号然后回复楼盘名可以获得完整楼盘评测。

文化大道板块

文化大道板块，我们抛开价格及不好买的因素不谈，这个板块还是不错的：

1、有地铁27号线今年通车

2、临汤逊湖环境好，区域有大学城

3、永旺落户文化大道，区域商业爆发式增长

4、备案价格还未超过10000元/平，带装修整体房价再12000以下

不足：

1、教育配套一般、

2、距离三环线没有青菱新区近，武昌三环到二环、内环的距离远没有汉口三环到二环、内环那么友好，因此这算是一个劣势。

3、进武昌珞狮南路比较拥堵

该区域中联投龙湾和江南新天地都是预计6月开盘，目前江南新天地验资80万，联投龙湾相对比较好买，枫泽星都汇更换开发商后也即将开盘。

区域重点楼盘：

江南新天地

预计2018年6月加推

三期1、2号楼超高层房源

建面约112平、127平精装修产品

三期1、2号楼为蝶形结构，楼栋位置位于小区中间，并不是一线临湖楼栋。但整个小区中仅有这2栋超高层，因此30多楼以上的高楼层还是可以看湖的，四周也会没有遮挡，视野更开阔。1、2号楼与南面楼栋的楼间距也十分开阔，采光是没有任何问题的。

蝶型结构相对于连廊型板式楼结构来讲，楼面面宽更小，楼栋之间的遮挡较少。

中间户型为两面采光，但不是南北通透结构；边套户型为全通透结构，但南面会中间套凸出户型的一些遮挡。

超高层公摊虽然略大，但江南新天地做的都是N+1房超大赠送面积，得房率还是不错的。

112平为西南或东南两个朝向的户型，是两房改三房结构，两个卫生间。客厅开间为4.2米，主卧开间为3.6米，都还是很宽敞的尺寸。

128平户型为全通透三房改四房户型，两个卫生间，三开间朝南，3个卧室和餐厅均带有飘窗优化面积，还有一间房是半赠送面积，整体结构还是不错的。不过，该户型主要注意的是，南面受中间112户型遮挡较多，南面日照并不是全天都有。

青菱新区板块

青菱新区板块是大武昌三环-四环之间最优质的板块，而且这个板块最厉害的是居然属于主城区——洪山区，大洪山区大果然名不虚传！

这边是大武昌三环-四环之间刚需少有能买得起房得板块了，因为大武昌另外一个板块武昌南的江夏文化大道一带已经不是刚需能买得的了，首付分分钟50万起步、验资80万了。

该区域正处于前期开发开发阶段，为武汉少数几个未开发的主城区处女地，前期以农副产品市场为主，拆迁难度小。

区域内有不少利好：武咸公路扩宽工程基本完工，武深高速通车，地铁5号线延长至黄家湖大学城，洪山区人民政府与省联发投集团就白沙洲大市场搬迁和改造已经签订框架合作协议。大市场搬迁后，洪山区将对白沙洲大市场和市场内一定规模的配套用居住类用地进行打包，用于建设“南大门”总部经济集聚区和商业中心。

从区域的土地规划性质来说，区域内包含了住宅、商业、工业、教育等用地，足够成为一个新区的条件。

区域内有地铁5号线南三环站，不过距离在售、待售楼盘都有点远，区域内行驶到青菱立交后可以走三环线或直接进入到白沙洲大道高架。

青菱新区特别是可以做起来了的，未来定位就是核心居住区，因为这边已经陆续有万科、保利、新城、美好、新力、旭辉、景瑞、南益等多家知名大开发商进驻了，未来人口应该会很密集。

并且这边目前价位不高，带装修房源均价12500元/平，4-5月美好长江首玺、新城阅璟台、新力城三个楼盘将推1500套左右房源，阿松称其为“青菱新区三兄弟”。

此外大武昌三环-四环之间的鄂旅投也是可以购买的，装修也可以贷款，但房源套数不多，首付在38万和45万左右；爱家名校华城毛坯，首付起点极低，但这个盘的位置和前期品质真心一般。

光谷南板块就看庙山

光谷的房子难买、价格不低已经持续了相当长的时间了，所以很多在光谷区域生活的人早早就去了光谷南，光谷南也算是武汉楼市一个历史比较悠久的三环-四环之间的板块了。

优势：

1、光谷南的楼盘还是比较多的，目前价格不高，除雅居乐花园备案价格过万之外，其他楼盘毛坯备案价都在万元以下

2、这个板块居住环境不错（临湖）

3、自身也有产业（金融港等）

4、有一定人气和配套

不足：

1、但庙山较大的问题就是没有地铁

2、江夏大道华山一条路，交通拥堵，下雨天容易淹水

3、虽然有新建小学，但教育质量不敢恭维

因此区域辐射能力有限，仅能辐射到光谷板块。

光谷南主要的供应量目前都集中在庙山，而佛祖岭和藏龙岛片区自从中海光谷锦城和康桥知园售罄后，现在已经是死气沉沉。

庙山整体来说因为背靠光谷，楼市热度一直还可以，比如很多土豪们完全瞧不上的保利海上五月花现在二手房价格也在13000-14000元/平了。

并且光谷南这边精装房也都可以贷款，并且特别价格也不算高，装修房也相对好买，盘量也算大，比如中锐滨湖尚城、武汉雅居乐花园、加州橘郡，这些庙山的项目4-6月都有开盘计划。

而佛祖岭和藏龙岛片区仅有招商东城华府和长投绿城蘭园，毛坯盘的代表长投绿城蘭园，这个盘虽然性价比高，但估计会非常难买，估计很多人要陪跑，下半年推出的二期房源可能会加装修，性价比要大幅下降。

经开+蔡甸板块

经开和蔡甸就合并在一个板块里说了，因为这两个板块内比较适合刚需的盘比较少。

因为经开板块内很多楼盘价格都比较高，且近期没什么节点，比如金色港湾双湖林语，卖的是均价15000元/平230平的毛坯房源，汉南就不是很推荐了，特别地理位置实在是太远了。

经开三环-四环间比较适合刚需的智慧生态新城这边，也就是以前大家称为的小军山板块，这边有地铁16号线，也有一所学校，目前有在卖别墅的实地君兰汀岸和还有高层海伦小镇，此外板块内还有待开工的百步亭地块，刚需群体可以重点关注海伦小镇，带装修房源仅8000元/平左右。

蔡甸有中法生态新城，区域内也有地铁蔡甸线，区域内的商业配套和学校也有一些，目前离地铁较近和品质各方面比较好的楼盘是金地仟佰汇。

最后要说的是刚需真的住的越来越远，大武汉三环到四环之间的板块对各自临近的主城区依赖性极强，比如你是在大汉口区域工作和生活的人是不大可能去庙山买房的，同理你在大武昌区域生活肯定是考虑青菱新区或者是文化大道的，也不太可能去盘龙城或者吴家山买房子。

四环你比三环多一环，真印证了那句话，去年买三环，今年买四环，明年买五环，全款变首付，首付变厕所~

以上就是阿松认为的当下刚需不断向四环迁移的大环境下的一些购房建议，如果大家有一些不同观点和不同看法也欢迎大家在留言区留言，外面共同讨论。