鹰眼看市

鹰视角 看区域 

读市场 讲趋势

殷跃建

湖北省房地产经济学会专家委员，中国地质大学公共管理学院教授，武汉著名房产专家。

长期从事城市规划、城市土地经营、房地产开发与管理的教学研究。

有人跟我说，买房哪有你说的那么复杂，我就用一个公式打天下——单价×面积；

买得起且合眼缘，就买；

买不起，就啥也不说了。

Emm……，你说得很有道理，但我不能全信。

交易的时候，你确实买的是面积，交房入住之后，房子的户型、品质直接决定你的生活质量，而这些，直接由开发商的良心和水平决定；

不过，是不是买得越贵，开发成本就越高，住得越好呢？这么理解显然太粗暴。

开发商的利润区间，底线就是土地成本、建设成本、税收这些，天花板就由备案价决定；

房管局通过成本测算，会让备案价更加合理可控；所以，现在知道你为啥当年公务员考试没通过吧？！这么聪明的方法，必须是千万里挑一的人尖才想得到的。

话说回来，今天我们就讨论下，你支付的房价和开发利润之间的关系。

01

开发毛利润怎么算？so easy，直接减：

公式里，土地增值税偶四季超率累进税率，对土地增值率高的，多征；低的，少征；增值额低于扣除金额20%的时候，免征。

我们今天的研究对象，精确到每一平方米，住宅的开发利润，所以把上面的公式除以建筑面积：

武汉这些年房价一直在涨，开发利润是不是也在上涨呢？南山南工作室对2013-2017年武汉商品住宅的开发利润进行分析：

                                             数据来源：南山南工作室

强调一下，这里的利润指毛利润，不包括开发商自身管理、销售、财务等费用，可以看出，房子的均价逐年递增，开发利润率在2016年陡降，到了2017年有回升的趋势，但仍然不及2013—2015年高。

02

我们通过对435个楼盘进行统计分析，对研究区域范围内的开发利润进行研究，研究范围主要集中在武汉主城区：

                                                 数据来源：南山南工作室

数据矫正基期：2016年12月

是不是地段越核心，房子的单价越贵，开发利润越高呢？

下面看研究结果：

                                                         数据来源：南山南工作室

数据矫正基期：2016年12月

从研究结果看来，你猜得很对了：

开发利润高【80000-10000元/㎡】的地方，主要集中在内环和二环内，包括黄浦永清片区、积玉桥、东亭等一系列豪宅集中地；

次高值区【6000-8000元/㎡】，则包括CBD、徐东、中南、南湖、光谷；

中值区域【4000-6000元/㎡】，主要集中在二环到三环之间，包括后湖、古田、汉阳区、白沙洲片区；

次低值区【2000-4000元/㎡】，集中在东西湖、蔡甸、沌口、江夏、青山和盘龙城；

阳逻、黄陂就在低值区【0-2000元/㎡】。

但是这只是大致分布，不能代表每个楼盘的具体情况，高房价不一定对应高利润，内环边也有低利润区域，相反，很多房价相对较低的板块，也有利润较高的项目，有的甚至利润进入次高值区间；

单凭房价来判断开发商的盈利多少，是不合理，毕竟核心区的土地成本和运营成本相对远城区都更高，尤其现阶段，备案价被限制的情况下，对项目的开发要求显然更高了，简直要带起镣铐蹦迪。

03

当然，房价的组成部分，也不仅限于备案价，毕竟市场上是有捆绑装修的销售方式存在的，于是又有了精装限价的制度：

这样的做法，不仅能合理控制房价上限，也给了开发商足够的发挥空间。

下面，针对具体片区的开发利润，我们做了统计：

                                                       数据来源：南山南工作室

商业繁华、交通便利、自然景观都是导致不同片区开发利润差异的因素，比如永清黄浦片区，妥妥的武汉老区，old money集中地，房地产开发黄金地段；

积玉桥，作为武昌内环，靠近沙湖，不仅交通便利，自然景观也很丰富，住宅商品价格高，是致使开发利润高的主要原因；

比较受欢迎的CBD和光谷片区，前者是在建CBD，后者拥有大量高校和高新产业，都属于房地产开发的潜力地段。

不同开发利润的项目，在武汉的占比有很大差异，其中，主要集中在次低值区，可见武汉的房地产开发利润普遍是比较低的。

商品住宅开发利润等级区间面积比例

                                                                   数据来源：南山南工作室

武汉市开发利润高值区占比为1.58%，次高值区为7.43%，中值区为17.4%，次低值区为47.73%，低值区为25.87%。

高值区商品住宅均价面积在整个武汉市占比为1.58%，虽然占比很小，但是具有示范效应。高值区竞争较为激烈，更加容易产生地王，对于房地产开发企业的实力要求更高。

所以，在大家对房价预期走高的情况下，住宅用地楼面地价，对房子开发利润的影响比较小，并不一一对应，楼面地价地的，开发利润不一定低。

对于买房人来说，需要注意的是，相同片区，差不多房价的情况下，低利润往往对应着高品质，相反，在片区房价一定的情况下，利润比较高的项目，品质就成疑了。

以后，我们针对具体片区或具体项目，会挑典型，给你做专门解读。

“马哥下午茶”来啦，本期主题——青年置业季 说说属于90后的房子。

活动时间:2019年4月20日下午14:00

活动地点:纽宾凯汉city都会中心繁华里

具体地址:汉阳王家湾星火路中段汉city营销中心(工贸家电斜对面)

主讲嘉宾:马振华(武汉知名购房专家#马哥#)

扫描下方二维码，报名入群

👇👇👇

扫描二维码，添加峰哥

加入搜狐焦点-峰哥看房群

一起聊房，看房，买房

来源：微信公众号黄峰淘房