武汉二手房“大清洗”

搜狐焦点武汉站 2020-01-03 12:31:19
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唯一能做的,敬畏不动产持有的时间成本,规划好现金流才是正道。

一夜之间,武汉二手房退回“解放前”

最近几个月,二手房真实交易可能陷入停滞

请看截止昨日,贝壳二手房挂牌量

对比去年11月巅峰时刻超过11万套

80%以上的缩水,堪称“脚斩”的数据

武汉二手房市场,正在经历一轮大清洗

只是暂时没人知道,谁会被洗出?

是不够有诚意的房东、二手房报价水分

还是已经极度疲软的市场需求?

01

进入2020,武汉二手房房源突然被抽干。

因为新政开始执行。

按照规定,中介必须通过房地产经纪服务平台存量房交易网签系统,完成房源信息核验、房源挂牌、合同网签,办理房屋交易等相关手续。

但凡未经过“房源认证”“机构/经纪人认证”的二手房,将无法进入发布和交易环节。

中介门店对外发布(包括网上挂牌)未经核验房源,将按发布虚假房源查处。

简单解释下,过去挂牌的所有二手房,必须经过真实性认证,才能重新进入市场流通。

对于房东而言,跟过去相比,增加一道核心程序——和中介签署房源核验委托书,由中介登录“存量房交易网签系统”申请房源核验。

哥从武汉多家中介处了解,去年12月他们开始启动房源“再认证”。

辛苦1个多月,依然只完成极小部分房源认证。

比如贝壳武汉二手房挂牌量,只有1.6万套,搜房甚至只有9485套。

武汉整体通过“认证”,可以进入买卖程序的二手房,一共不到2.5万套。

对比去年正常月份,9万套左右实时挂牌量,按照大型中介连锁机构单日新增认证房源200~300套的进度,要恢复市场正常“供应量”尚需时日。

恐怕3月前,二手房市场都将处于震荡期,无法恢复正常水平。

目前最直观的感觉是,房源认证完成二手房“大清洗”,洗出去的是并不诚意卖房的房东,或者试探性报价,给11万套二手房房源和价格,彻底挤一次水分。

02

去年整整1年,新房继续突飞猛进,二手房陷入成交泥潭,挂牌量持续维持高位。

最高峰,贝壳挂牌量甚至突破11万套,已经超过北京/深圳规模。

供应量巨大,成交难度陡增,交易周期拉长,直接带来二手房议价空间扩大。

去年12月,贝壳统计武汉所有挂牌二手房情况,当期二手房房均成交周期,已经扩大至120天,等于你作为房东,要留足4个月时间去卖房,而客均成交周期为19天。

买方选择面更大,议价话语权更高。

去年12月,武汉共5207套二手房调价,其中降价房源4198套。

再统计房东的报价和最终成交价之间关联曲线,得出以下结论——

武汉二手房平均溢价空间接近5%。

一套挂牌价200万二手房,你上去就砍掉10万,一点问题没有。

平均5%也意味着,你按照10%幅度还价,碰上着急置换的房东,也不是没可能成交。

从这个角度看,房源“再认证”、二手房大清洗,确实会继续挤掉报价水分。

03

在挤掉报价水分的同时,也可能挤掉2020开年这3个月的市场需求。

本质上,规模过小的流动盘,市场选择面过窄,样本量小到已经没有参考价值。

而二手房,正活成武汉楼市最大的“做空”力量。

相比新房,二手房市场人为干扰最小,某种程度上更真实反映供求关系。

但他持续1年低迷,甚至降价降到血流成河,是武汉楼市挥之不去的阴影。

二手房房源再认证,主观上是让市场更规范,但客观上,强行刹车持续下行的市场。

一个数据失真的二手房市场,无论再怎么降价,怎么争相踩踏,至少短期内,都不再具有市场参考意义。

也就是说,开年这3个月,武汉将完全由新房定价话事,由土地拍卖的成交价格话事。

对于武汉楼市2020,这是第一个“时间窗口”。

无论是继续小幅度提升新房备案价,还是爆出地价撑住板块价格底线,又或者某个高性价比楼盘表现,将决定着武汉楼市开年这几个月的市场情绪。

04

而二手房自己下行的趋势,恐怕并不因为一次“再认证”而逆转。

价格,还没有到底。

对于上一轮周期ALL IN的投资客,目前确实是非常痛苦的割肉离场。

比如徐东某投资氛围很浓的社区,去年高峰时段有200套房源挂牌,这次洗刷刷之后,目前挂牌量缩减到24套。

供应减少80%,“认证”后再次进入流通的房源,依然止不住价格跌势。

11月平均价格2.9万,目前主流报价在2.7~2.8万左右。

这个社区销售于2016年,2018年才正式交付,而2019年就开始大量抛售,踩踏严重可想而知。目前二手房成交均价,对比3年前新房价格,只有接近30%涨幅。

房东基本上就不赚钱在卖房子,再加上税费和银行贷款,亏损难以避免。

在这样的氛围下,房东普遍开始往外吐2017~2018年周期斩获的预期盈利。

除非你的房产对比当初入手价,有至少50%的涨幅,否则卖出绝不划算。

这也意味着目前房东愿意让步的,只是赚多赚少的问题,房东买入的时间段,最晚也是2011~2015年,甚至之前。

从以上大数据统计看,2017年之后买房的客户,最近几年都不要出手,哪怕你按所谓公允价格挂牌,买家一上来10%的议价,你一定赔本,做好长持准备。

这个时间有多长?

以上是武汉12月各板块二手房成交均价。

预留今年新房备案价5~10%上调空间,再对比你会发现,博弈还在继续。

唯一能做的,敬畏不动产持有的时间成本,规划好现金流才是正道。

文章来源:武汉买房

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