这个中秋假期，武汉楼市最热闹的新闻是，均价50000元/平米的武汉天地卖完了。较低总价708万，较高总价3500万，到了这个价位还能秒光，震碎了不少人的三观。刘舒的朋友亲历这次开盘，从其描述的过程，以及最近汉口武昌市中心楼盘预售情况，我们认为，目前市中心购房行情已经发生了很大变化。

单价5万的武汉天地

这次武汉云廷二期开盘情况，正好有个朋友参与了开盘。她是武汉天地盛荟的业主，想在同小区再买一套大户型，去年和今年两次参加开盘，都没买到心仪的户型。

据她介绍，圈存350万，筛出200人参加现场摇号，现场再次乒乓球摇号选房，这一步是200人选145套房。

但是多数人盯着184平米户型，所以像她这样排位较后的人进场时，只剩下不通透的户型还剩几套低楼层房源。

是的你没看错，总价800万的房子，是纯南向不通透户型。

就事论事，武汉天地本次开盘的楼栋，硬伤不少。

1、一层三户的排列就不够豪宅，同价位其他豪宅，都是两梯两户的组合，同一层的户型面积也不会相差8、90平米。

2、176和184户型做3房，不少人会觉得少一间房，实用度低。

3、离二桥下桥匝道很近，从桥上路过能对视那种近，隐私不足和噪音污染难免。

4、装修标准和风格放在全市40000+楼盘里没啥亮点，除了厨卫家电品牌是纯进口高端产品。

诚恳的说，武汉天地云廷二期的产品力，放在全武汉的豪宅里并不算显眼。论户型实用，不如绿城黄浦湾；装修和会所，不如伟鹏万科御玺滨江和华发中城荟舍得用料，论外观和概念，不如华润万象城幸福里和融创壹号院新颖。

但是其他盘去化60-70%已经算优秀，武汉天地却愁买不到。我觉得主要原因有以下几个：

1、口碑积累的圈层效应。说到武汉的豪宅，大家排名前列反应是武汉天地，第二是谁却很有争议，对于有实力的人，住在武汉天地，是身份象征，至于房子怎样，那是另一回事了。当一个楼盘进入卖逼格不卖房子阶段，那就远非能用价格来评判了。

2、先进学区，武汉在售楼盘里，武汉天地对口的小学和初中是层次较高，教学质量较好的。周边先进配套，除了学校，武汉天地云廷离壹方商场，161医院，地铁1、8号线，平安金融大厦写字楼等地都很近，去武昌也是开车过二桥或者三阳路公铁隧道就到。资源丰富，效率极高。

从武汉天地这次销售情况来看，很多人疑惑的武汉怎么会有那多有钱人，事实已经给了回应。

武汉民间的购买力，不像猜测一样被限购和价格消耗无几。买得起的人依然大把，而且因为资金和房票珍贵，他们更挑剔了，只买认为值得买的。

市中心两大行情变化

武汉天地这次开盘，传递了两个信号：

1、汉口武昌市中心的房价天花板，比想象中更高，买得起的人的数量比以为的多；

2、豪宅和板块在加速分化，未来的价格差距拉开，还会出现有的豪宅要抢，有些卖不动的情况。

一、买市中心门槛更高

其实和武汉天地同一天领预售证的，还有绿城黄浦湾，联投中心等豪宅，消息被淹没了。绿城黄浦湾均价45000元/平方，联投中心均价37000元/平方。

我之前推送的文章里，我提到今年底开始，汉口和武昌市中心新盘以大户型为主，总价门槛变高了。这两个较新出炉的预售证，说明现实情况比我们的判断更厉害。

上个月拿预售证的武昌核心地段新盘沙湖九玺，均价也在41000元/平米。对于购房者，较大的变化是，去年单价30000-35000元可以买到汉口、武昌内环附近的房子，今年同地段的房子，单价门槛一下子接近或超过40000元了。

更难的是，武汉中高档改善盘出现了断档。单价20000-35000档的房子，一只手数的过来。其中仅有的几个，比如仁恒，后期是160-175大户型，地段更好的南国中心，新港长江城，单价30000出头，但都是卖200多平大户型，总价高。

我们算过一笔账，500万总价基本是工薪中产能承担的上限。但是按照较新的行情，买改善住房要按照单价40000元，三房130-140平，四房170平做预算。也就是说，总价最少600万（选择很少），7-800万才有选择区域和户型的余地。

而且很多楼盘户型超过144平米的普通住宅标准，面临首付7成即400万以上的问题。对于一般中产，卖掉一套房置换，也很难凑到400万首付。更不用说之后还有1-2万的月供。

所以还是保持之前的观点，有心换到市中心的人，一定要积极行动了，重点关注老盘加推和有小户型的新盘。

二、区域分化明显

汉口最贵区域就是二七滨江，除了中信泰富卖毛坯价格略低，其他楼盘43000-45000才能买到楼层、朝向较好的房源。

武昌最贵的区域在东湖、沙湖沿线，延中北路排开，价格比汉口的房价天花板低了不少，除了上面说到沙湖九玺，复地东湖国际和融创壹号院9-10月马上上新，前者价格38000-39000元/平米，后者单价预计要上40000元。

武昌江边比起汉口江边，价差更大。较贵的积玉桥徐家棚一带，联投中心的单价37000是最贵了。往杨园方向走又有5000价差，保利江锦和融侨天域，27000-31000元。价差和武昌商业、商务中心不在江边，以及武昌是北向看江景观略逊有关。

同是市中心，不同板块价格已经按5000元一档拉开差距，意味着武汉板块价值分化已经很明显：

汉口的核心比武昌核心更珍贵，价格更高。这反映在汉口的高端就业，生意人士更多，购买力更旺；而且，汉口近两三年的楼盘，比武昌同档楼盘容积率高，密度大，意味着入驻人口也更多，带动新板块商业发展的导向很明显。

山水等景观资源的溢价明显。未来在二手房市场上，同片区的不同小区，甚至同一个小区不同楼栋，根据看江看湖程度，价格都会有几千元差距。

商业配套、商务区、学区对房价拉动明显。典型案例是武昌，全区新房少，但东沙湖附件价格远高于杨园徐东一带，就是因为中北路中南路上班族多但新房少，杨园徐东一带次新房多工作机会少，新房的可替代性高。

文章来源：马哥说房