亲历单价5万的武汉天地开盘!汉口武昌市中心买房行情变了

武汉楼盘导购 2019-09-16 15:57:22
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这个中秋假期,武汉楼市最热闹的新闻是,均价50000元/平米的武汉天地卖完了。最低总价708万,最高总价3500万,到了这个价位还能秒光,震碎了不少人的三观。

这个中秋假期,武汉楼市最热闹的新闻是,均价50000元/平米的武汉天地卖完了。最低总价708万,最高总价3500万,到了这个价位还能秒光,震碎了不少人的三观。刘舒的朋友亲历这次开盘,从其描述的过程,以及最近汉口武昌市中心楼盘预售情况,我们认为,目前市中心购房行情已经发生了很大变化。

单价5万的武汉天地

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江岸沿江大道与黄浦大街交汇处 查看地图

2018年11月24日 70年

暂无 全部户型

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这次武汉云廷二期开盘情况,正好有个朋友参与了开盘。她是武汉天地盛荟的业主,想在同小区再买一套大户型,去年和今年两次参加开盘,都没买到心仪的户型。

据她介绍,圈存350万,筛出200人参加现场摇号,现场再次乒乓球摇号选房,这一步是200人选145套房。

但是多数人盯着184平米户型,所以像她这样排位较后的人进场时,只剩下不通透的户型还剩几套低楼层房源。

是的你没看错,总价800万的房子,是纯南向不通透户型。

就事论事,武汉天地本次开盘的楼栋,硬伤不少。

1、一层三户的排列就不够豪宅,同价位其他豪宅,都是两梯两户的组合,同一层的户型面积也不会相差8、90平米。

2、176和184户型做3房,不少人会觉得少一间房,实用度低。

3、离二桥下桥匝道很近,从桥上路过能对视那种近,隐私不足和噪音污染难免。

4、装修标准和风格放在全市40000+楼盘里没啥亮点,除了厨卫家电品牌是纯进口高端产品。

诚恳的说,武汉天地云廷二期的产品力,放在全武汉的豪宅里并不算显眼。论户型实用,不如绿城黄浦湾;装修和会所,不如伟鹏万科御玺滨江和华发中城荟舍得用料,论外观和概念,不如华润万象城幸福里和融创壹号院新颖。

但是其他盘去化60-70%已经算优秀,武汉天地却愁买不到。我觉得主要原因有以下几个:

1、口碑积累的圈层效应。说到武汉的豪宅,大家第一反应是武汉天地,第二是谁却很有争议,对于有实力的人,住在武汉天地,是身份象征,至于房子怎样,那是另一回事了。当一个楼盘进入卖逼格不卖房子阶段,那就远非能用价格来评判了。

2、顶级学区,武汉在售楼盘里,武汉天地对口的小学和初中是层次最高,教学质量最好的。周边顶级配套,除了学校,武汉天地云廷离壹方商场,161医院,地铁1、8号线,平安金融大厦写字楼等地都很近,去武昌也是开车过二桥或者三阳路公铁隧道就到。资源丰富,效率极高。

从武汉天地这次销售情况来看,很多人疑惑的武汉怎么会有那多有钱人,事实已经给了回应。

武汉民间的购买力,不像猜测一样被限购和价格消耗无几。买得起的人依然大把,而且因为资金和房票珍贵,他们更挑剔了,只买认为值得买的。

市中心两大行情变化

武汉天地这次开盘,传递了两个信号:

1、汉口武昌市中心的房价天花板,比想象中更高,买得起的人的数量比以为的多;

2、豪宅和板块在加速分化,未来的价格差距拉开,还会出现有的豪宅要抢,有些卖不动的情况。

一、买市中心门槛更高

其实和武汉天地同一天领预售证的,还有绿城黄浦湾,联投中心等豪宅,消息被淹没了。绿城黄浦湾均价45000元/平方,联投中心均价37000元/平方。

待定

江岸二七沿江商务区南片 查看地图

2019年07月31日 70年

三居 四居 |138-164 m² 全部户型

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32000元/平方米

武昌和平大道、临江大道与新生路交汇处 查看地图

2018年09月 70年

三居 四居 |130-211 m² 全部户型

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我之前推送的文章里,我提到今年底开始,汉口和武昌市中心新盘以大户型为主,总价门槛变高了。这两个最新出炉的预售证,说明现实情况比我们的判断更厉害。

上个月拿预售证的武昌核心地段新盘沙湖九玺,均价也在41000元/平米。对于购房者,最大的变化是,去年单价30000-35000元可以买到汉口、武昌内环附近的房子,今年同地段的房子,单价门槛一下子接近或超过40000元了。

更难的是,武汉中高档改善盘出现了断档。单价20000-35000档的房子,一只手数的过来。其中仅有的几个,比如仁恒,后期是160-175大户型,地段更好的南国中心,新港长江城,单价30000出头,但都是卖200多平大户型,总价高。

我们算过一笔账,500万总价基本是工薪中产能承担的上限。但是按照最新的行情,买改善住房要按照单价40000元,三房130-140平,四房170平做预算。也就是说,总价最少600万(选择很少),7-800万才有选择区域和户型的余地。

而且很多楼盘户型超过144平米的普通住宅标准,面临首付7成即400万以上的问题。对于一般中产,卖掉一套房置换,也很难凑到400万首付。更不用说之后还有1-2万的月供。

所以还是保持之前的观点,有心换到市中心的人,一定要积极行动了,重点关注老盘加推和有小户型的新盘。

二、区域分化明显

汉口最贵区域就是二七滨江,除了中信泰富卖毛坯价格略低,其他楼盘43000-45000才能买到楼层、朝向较好的房源。

武昌最贵的区域在东湖、沙湖沿线,延中北路排开,价格比汉口的房价天花板低了不少,除了上面说到沙湖九玺,复地东湖国际和融创壹号院9-10月马上上新,前者价格38000-39000元/平米,后者单价预计要上40000元。

武昌江边比起汉口江边,价差更大。较贵的积玉桥徐家棚一带,联投中心的单价37000是最贵了。往杨园方向走又有5000价差,保利江锦和融侨天域,27000-31000元。价差和武昌商业、商务中心不在江边,以及武昌是北向看江景观略逊有关。

同是市中心,不同板块价格已经按5000元一档拉开差距,意味着武汉板块价值分化已经很明显:

汉口的核心比武昌核心更珍贵,价格更高。这反映在汉口的高端就业,生意人士更多,购买力更旺;而且,汉口近两三年的楼盘,比武昌同档楼盘容积率高,密度大,意味着入驻人口也更多,带动新板块商业发展的导向很明显。

山水等景观资源的溢价明显。未来在二手房市场上,同片区的不同小区,甚至同一个小区不同楼栋,根据看江看湖程度,价格都会有几千元差距。

商业配套、商务区、学区对房价拉动明显。典型案例是武昌,全区新房少,但东沙湖附件价格远高于杨园徐东一带,就是因为中北路中南路上班族多但新房少,杨园徐东一带次新房多工作机会少,新房的可替代性高。

文章来源:马哥说房

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