｢ 开栏语 ｣

疫情正得到全面控制，武汉市确诊病例从千位数、百位数，大幅缩减到当前的个位数，武汉市被按下的暂停键即将复位；

杀敌一千自残八百，新冠疫情的防控举措也刺伤了武汉的国民经济，作为经济支柱产业，楼市在全面恢复正常化之后，该如何应对未来的不确定性因素？

在采访了学者、房企高管、从业人员之后，峰哥更加坚定了“疫情的影响是暂时的，寒冬之后是暖春”的信念；本系列文章也试图通过土地、房源供给、客户需求等观察角度，对武汉楼市做出审慎乐观的研判。

武汉2019年的土拍市场，创历史新高；

328宗地块，规划建面4387万平米，土地出让金总额1766亿元，高居全国第五名。

土拍市场的火热，不仅体现在总量上，就论单个地块的拍卖过程也堪称火爆；

2019年4月，某地块拍卖过程中出现了189轮的报价，最终成交楼面地价10643元/平，溢价率高达85.08%。

数据来源：CREIS中指数据

业内在年末时做出预测，普遍认为武汉市在2020年将刷新土拍的记录，很可能突破2000亿元的规模。但是突如其来的疫情却打消了业内的心理预期，原定春节后进行的网上招拍挂，面对疫情周期的不确定性要被迫推迟很长一段时间；

参照以往不可抗力对楼市的冲击，此次疫情完全结束后，武汉这样发展势头强劲的城市，土地市场反弹仍会表现的比较强烈，许多房企仍在为一块“好地”挤破脑袋；虽说楼市被按下暂停键，但再过数月仍旧会是人声鼎沸，武汉市土地交易中心也终将门庭若市；

峰哥有理由相信，新冠疫情这只“黑天鹅”，扑不灭武汉土拍之“火”。

火爆的2019

2019年，在全国土地出让整体收缩的态势下，武汉市刷新了土地出让的新高，在各种政策利好的推动下，TOP房企持续占位武汉楼市，土地储备超百万平米的15家房企的土地储备总面积超过4624万平米，远大于武汉年均销售总面积，呈现出强者恒强的态势；

其中保利经过20余年的深耕，在武汉的土地储备接近800万平米，绿地紧随其后高达741万平米，像武汉楼市新人美的置业，土地储备面积在极端时间内便达到了100万平米。

以“重仓”武汉楼市的融创为例，2019年在武汉激进拿地13块，土地出让金总额达到216.4亿元，占其全国土拍金额的三成，目前融创在武汉储备超过540万平米，可见巨头对武汉楼市是长期看好。

而像龙湖、正荣、弘阳等后来者，拿地意愿更为强烈，谁都不愿缺席武汉的楼市份额，甚至激进如美的，2019年拿地总额就达到39.79亿元。

就在各大TOP房企准备春节后参与武汉的土地拍卖时，却因为疫情被按下了暂停键；不仅是武汉，春节后全国土地市场成交大幅下滑，节后 25 天全国300城土地成交建面 0.48 亿平，同比下降 50.0%。

春节后25天300城土地供应成交建面变化

资料来源 ：中指院， 平安证券研究所

疫情阻断武汉土地市场的正常交易，带给楼市诸多不确定性因素，但疫情对土地市场的影响是暂时的，对房企，只要有需求消化，房企拿地的胃口一如往常；

楼市中短期看需求，长期看供给，在强者恒强、弱者恒弱的两极分化现实之下，房企只有握有充足的土地储备，才能在楼市的下一个十年当中占有一席之地。

希望政府给个“大礼包”

3月小阳春已不复存在，中国多数城市流传着“救市”的传言，只不过目前武汉市尚全力在防控疫情，争取早日解封的努力之中，尚未出台刺激性的土地市场政策；

“疫情只是短期事件，今年我们会继续拿地”，

武汉一家前十强房企品牌负责人坦陈，公司依旧看好武汉，新一线城市、国家中心城市出展势头不可阻挡，目前困难只是暂时的，武汉房地产依旧是黄金期，但是希望政府能出台一系列救市举措，让市场快速复苏。

一家全国头部房企武汉公司营养负责人说，公司仍然看好武汉，今年在武汉肯定继续拿地。他认为，因军运会及疫情影响，政府会加大土地供应解决财政需要，但溢价不会太高。

他呼吁，政府要赶快针对武汉现状，出台相关救市政策，给个“大礼包”，让疫情后的市场快速启动，让企业日子好过一点。

按照武汉政府2019年确定的工作基调，2020年将进入新一轮的基建高潮，作为固定资产投资领域的两大法宝，基建和房地产，通常是城市发展的AB面，拉动基建投资，就必然会“刺激”房地产，而这一次的“刺激”，自然少不了土地端的发力。

目前楼市政策的支点仍是“稳地价、稳房价、稳预期”，但因为疫情原因，土拍政策及预售条件调整等政策将趋于宽松；对于受影响较大的武汉市，继军运会之后，地方财政压力空前巨大，通过推出优质地块、加大基建和远城区土地供给，通过土地出让金缓解财政压力将势在必行。

“在巨额负债压力之下，武汉政府的供地意愿很足”，

湖北省房地产经济学会专家委员、武汉买房首席内容官陈珂的预期很乐观，他认为武汉市正处于房地产高依赖的城市发展阶段，城市因基建投资而负债累累，财政收入高度依赖于土地出让，面对军运会和新冠抗疫的财政投入，政府的供地意愿显得十分强烈；

在年初市政府工作报告中已经提到，应对国民经济周期的下行风险，适时进行反周期调节，武汉市将集中开建一大批工程，其中部分项目已获批即将开建，如盘龙城的武汉会展新城、武汉西高铁站（原新汉阳站）、白沙洲公铁大桥、第四次轨道交通部分线路等重大工程项目。

基建投资大行其道的年份，往往紧跟着土拍的高峰；其中的逻辑显而易见，基建的投资只有通过土拍才能实现短平快的回收，同时也完成了通过房地产开发、填充人口，实现基建服务于城市的目的。

继军运会之后，此次疫情防控让武汉市的财政雪上加霜，军运会“高光时刻”的背后是负债搞城建的结果。仅2018年底，武汉市政府债务余额便超过2650亿元；而此次疫情防控又将为武汉背上沉重的财政负担，按照财政部对疫情经费的保障政策，40%的部分由武汉市级财政承担。

目前武汉市政府债务规模大，占比高；在一方面救援中小企业，为其实施减税政策的当下，政府短时间能瞄准的“税基”，自然也就是土地出让金这块蛋糕。

土地财政依赖应适度降低，不能只算经济帐

疫情过后，武汉市可能会通过加大土地出让，提升土地出让金的规模，平衡因疫情日益沉重的财政负担；受融资持续收紧和叠加疫情影响，部分房企在销售端受阻严重，短期现金流会受到明显影响，尤其是高周转房企正在面临资金链的考验，也影响了拿地的预期；

“土拍应该会收紧，当前主要任务还是去库存”

湖北省社科院经济所所长叶学平则认为，因为2019年的市场存量再加上今年一季度的销售停滞所新增的库存，市场存量很大，拍地和新项目入市的节奏会放缓；经过这次疫情的教训，对未来的土地市场和项目开发应该优先落地市政配套，再开发住宅项目。

“土地财政依赖应适度降低，不能只算经济帐”

对此，湖北省经济学会专家委员殷跃建也对土地财政表达了看法：高容积率导致了主城区超高的人口密度，当超过公共设施承载力时便埋下了巨大的公共安全隐患；提高容积率必须以公共设施保障能力为前提，土地财政依赖应适度降低，土地出让不能只算经济帐。

受疫情影响，目前包括武汉市在内，已有多个重点城市宣布近期出让地块延期或中止出让；但受土地财政的现实支配下，随着疫情结束，土地市场必定会稳步复苏。

目前，部分城市已经推出疫情期间的土拍优惠政策；以西安为例，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。

“如果两成保证金拿地，对房企很有吸引力；但土地收储需要时间，供地计划会延后”，陈珂认为如果实施两成保证金政策，会激发许多房企的拿地热情，但土地有别于普通商品，没有那么大的腾挪空间，政府供地需要时间对土地进行整理，完成收储过程后才能向市场进行招拍挂；因此今年供地计划会大幅延后，无论是交易量还是总额，较去年会有所下滑。

有业内人士表示房企不会因疫情减少拿地意愿，因为土地是房企的根本，所以无法停止拿地的节奏，只是不太会像以前那样高溢价拿地。

你们今年拿地吗？

拿，必须拿！

“你们今年拿地吗？” ，“拿，必须拿！”。

一家头部房企的营销人员认为，拿地依旧是今年的重中之重，疫情不会影响公司的拿地计划。

TOP级房企愈发集中于武汉楼市，表明资本对于武汉城市发展的持续看好，在四环线等基建工程持续建成的背景之下，东西湖、汉阳、东湖高新、洪山等区域取代中心城区，成为房企拿地的热门板块；受重大基础设施的利好因素影响，长江新城、黄家湖——大桥新区、青菱新城、临空港新城等板块有大量储备用地，可能会成为土地出让的重点区域；

预计武汉市土拍上半年交易相对缓慢，将集中于下半年，土地市场上冷下热，全年整体交易量、溢价率、流拍率将会受到一定程度影响；同时，政府在财政压力下，会对地价、溢价、流拍等维度进行平衡，会适时推出优质土地。

土地交易的窗口期将集中于下半年，最乐观的情况是6月迎来一波土拍高峰，预计政府出让土地质量会有所提升，降低土拍门槛，从而提振房企参与热度；

“疫情有一定影响，可能不会疯抢，但基本盘面，武汉今年，开发商拿地还是会比较积极。”

长期从事投资一位业内人士说，全国房企前50强扎堆武汉，大部分手头缺地，要想扎根下来，别无选择，拿地，再拿地，这样才不会快速出局。

像龙湖、正荣、禹洲、弘阳这类试图有更大作为的房企，在武汉的土地储备捉襟见肘，长期在寻求合适的地块；同时对于央企、国企及资金充足的房企，都将迎来较好的拿地窗口期。

预计土地交易大幅延后，在各种刺激政策的叠加影响下，土地市场呈现出先抑后扬的态势，但因土地计划的后延，年内的土地交易量和出让金总规模会较2019年有所下滑。

新冠疫情的黑天鹅，扑不灭楼市的火热，武汉的土拍之“热”必然将重启它应有的温度。