近日，“湾区西引力 共享新机寓”大型高峰论坛在深举行。

城市发展一路“西征”

新政下公寓市场发展新趋势

在“房住不炒”的背景下，深圳对楼市调控进一步从严，公寓被低估的价值也开始凸显。从不限购不限贷，到近年逐步增加学位、放开落户到批准通燃气，公寓的功能性和适用性日渐清晰。

会上，中国城市经济专家委员会副主任宋丁也从四个维度解析了公寓的价值。宋丁认为，公寓和住宅的本质是一样的，都是住人的地方。既然都是住人，要以人为本，尽量减少不必要的人为约束和差距。而探求住宅和公寓的共享权利，成为了地产人一个回避不开的问题。

多年来深圳解决住房问题，主要是调控需求，限购、限贷、限价。调控固然重要，但增加合法产权住宅的供应更加重要。截止到去年的7月31号，深圳公寓类产品（97万套）加上类公寓的工业宿舍（183万套），总量达到了280万套，超过了合法自有住房240万套（商品住房189万套和51万套保障性住房）。去年叫停公寓，其实就是避免一直搞类住宅化，但是没想到是，停批结果反而刺激了公寓的销售。深圳常住人口1500万，1080万套房子，自有、合法住房占比只有30%，所有人都认为深圳缺地、缺房，但深圳真正缺的是合法、有产权又具备住宅权利的房子，不是只要有房子住就算解决了住房问题。

宋丁认为，深圳停批公寓，意味着将形成供不应求的局面，包括可通燃气、在“建筑与设施用途分类指引”上提出“商务公寓”字样都在释放一个新号，政府在推进商务公寓的转型，也是为了解困深圳的住房问题。十四五时期，每年城市更新会释放大量的居住用地，而在住宅大补课时代，公寓凸显特殊价值，排名前列是合法性质，公寓转成住宅比小产权房容易得多；第二是居住性质，把公寓改成写字楼的难度要大于改成住宅的难度；第三是物业形态性质，已建成待售的存量公寓比土地供应后再建住宅要快，可解决深圳居住燃眉之急。而公寓住宅化，既是公寓问题的解困灵丹，更是深圳住房问题的降压妙药。所以我们对于公寓政策的深化，应该抱有一个非常积极的、开明的心态去静观事态的演化和发展。

宋丁认为，公寓成为少有的产品，进入了买一套少一套的“封闸”时代。一二手住宅共享调控，房票紧张，置业者只有两种选择：公寓和临深片区。临深住宅距离远、居住可能性较小，公寓距离近、不限购、不限贷，且趋向住宅化。如何选择，宋丁老师认为，坐等大势是小聪明，先行智选才是大聪明。

“双轮驱动”擎动大湾区

随后，宋丁、邓志旺、卢韵如以及戴琳、林意江等五位嘉宾，针对公寓的购买、出售，未来发展方向等几个问题展开讨论。

公寓到底是不是个坑？中晟集团副总经理林意江认为，出现这种观点主要是由于过去很多年住宅的涨幅非常大，而公寓的涨幅较小。

从投资回报的角度来讲，短期住宅的高回报率是不可否认的。但如果从出租收益率的角度上讲，现在住宅只有1%甚至更低的投资回报率，但是公寓的回报率还是相对更高一点。

业内人士卢韵如认为，房价上涨的速度够快，收益不能定义为房价的上涨，但当房价上涨速度降下来后，它和公寓价格上的差别会不断地缩小。在这种情况下，如果你的租金收入或者是其它的收益能保持稳定的话，实际上公寓的投资回报率优势会慢慢的体现。银行在做资产配置的时候会考虑到三个点：安全性、流动性和溢价性。如果银行对公寓越来越认可，实际上你的流动性不一定要通过交易或者说通过税费的形式来出现。就像开发商可以通过持有资产，通过REITs来做流动性的配置，个人也是一样，可以通过金融机构来进行资产的抵押，实现它的流动性。大家以后的交易可能也不会像以前那么高频，税费的问题也可以一定程度的避免，实现流动性也可以通过金融化的方式来实现。

当置业需求下沉之后，公寓的价格会不会飞涨？业内人士邓志旺认为，要说公寓的价格大涨，也不能这么简单来说，但是这个市场的热度会越来越高，因为现在的供给量减少了，需求还在不断地增加，市场的供需关系发生了改变，所以这个市场是没有问题的，它是一个往上走的方向。再一个租金回报是没问题的，比住宅的租金回报还高。另外一点，即使你不出租，你也可以自住，这也是没问题的。

公寓在转售时的高额税费是不是阻挡大家购买公寓的核心问题？招商蛇口深圳公司西部片区事业部营销总监戴琳说出了自己的观点：公寓的交易税费高，实际上可以对照公寓和住宅交易的成本孰高孰低，是可以算出来的。靠资产溢价的年代已经一去不复返了，它交易的税费贵也好，持有的成本高也好，如果说公寓产品能够找到一个好的地段、好的管理、好的服务商、好的经营，提供跟住宅不一样的服务，那这个公寓的价值点就真正体现出来了。“我有坚定信心相信今后政府一定会通过政策来弥补税费方面的不足。”戴琳表示。

公寓该怎么选？会上专家均表示，选择公寓的时候应关注两个点，一个是关注人的数量，比如产业聚集的区域，会涉及到将来人口的数量和密度以及其质素；第二个是交通，交通位置的好坏会涉及到将来这个物业会有多少人关注。如果是公寓的话，对它的要求比选择住宅要更高一些。邓志旺则认为，买公寓和买住宅的逻辑是一样的，公寓是类住宅产品了，就是给人住的，我们要上班，要解决通勤问题，或者是投资的，要考虑商务人流，可以考虑投资西部，虽然价格不低，但主要是看价值、看未来。