金地悦江时代，2020年首张预售许可证，已开盘推出四期2号楼，带装修均价19640元/平。

项目自去年8月至今，连续开盘5次，推出7栋楼，目前大部分在售。这个硚口较便宜的滨江盘，到底是因为什么，长期平销？

1基本信息

金地悦江时代项目位于武汉市硚口区解放大道与古田二路交汇处以南，项目总占地13.8万方，总建筑面积约62万方都会综合体，其中写字楼、公寓和商铺为17万方，住宅楼共计22栋，分为四期开发。

该项目共分四期开发，其中一期K2地块（骊湾区）已交付，二期K3地块1期（芸湾区）、三期K3地块2期（芸湾区）金地·悦江时代·悦峯已基本售罄。

四期由住宅地块和商办地块组成，地块内有6栋18-52层不等的高层、超高层住宅（1-6号楼）、三栋公寓、一栋写字楼、一所幼儿园及部分商业，金地·悦江时代·朗湾预计分两期开发，一期为住宅，二期为公寓、商铺、写字楼。

航拍（项目与江之间，间隔成片老旧小区）：

相比前期，朗湾地块更靠近古田二路，离江最远。

目前已推出1、4、5、8号楼。前两天刚刚推出的是2号楼。

销售情况如下：

去年8月，项目时隔一年加推，单价相对前期涨500元/平。

去年11月，项目1、5号楼加推，均价相比前期下降191元/平。定价在19640元/平。

此后均价一直维持在19640元没涨过。最近一次拿证开盘在今年1月2号。

项目接近1月1次的开盘频率，在这种行情下，还是比较大胆。比如这几栋里卖的较好的是11月初开的5号楼（大半），卖的最差的仅仅备案了2套（11月底开）。

项目自一期销售起，就处于开盘即平推的状态。一直以来受市场行情影响较小，所以也不难理解为什么在去年底连续加推5次。

2项目配套

项目位于硚口古田板块，整个板块内主要大型商业体包括古田凯德、麦德龙、宜家。金地悦江时代项目距离他们的步行距离分别是1.2公里、3.1公里和4.2公里。

交通上，项目较新地块靠近古田二路，由此可达轻轨1号线，江汉六桥、长丰高架双桥飞架；项目距离轻轨1号线步行距离约970米。之后可能还有13号线（不在第四轮规划里）。

教育方面，项目自带2所幼儿园，附近小学由近至远依次为陈家墩小学、古田路小学、辛家地小学。中学包括四十三中、十一初。

医疗方面，项目附近1.5公里处有华中科技大学同济医学院附属普爱医院(西院区)。

3本次推盘

由于项目一直处于平销中，之前推出所有房源均可直接买，户型面积段96-142平：

按照面积段来说是刚需偏改善

4周边项目

项目所处区位为硚口古田，板块上属于硚口滨江也叫汉江湾板块。这里目前的房价天花板是万科万维天地（31500），价格较低的就是金地悦江时代（19640）。

项目周边在售纯新盘不多，最近的是1公里开外的古田三路美好名流汇二期，地铁盘，主打刚需。

和周边项目相比，项目主要优势在于距离地铁和商业都在不行范围内。生活配套全。

5不利因素

按理说，项目自身无硬伤，价格不算特别高，开发商口碑还行，为啥一直卖不好？

1.区域是主要因素。

硚口滨江盘破3万是事实，但无奈接受度低。江岸江汉早早破3万，硚口靠着万科的生拉硬拽还遭到了群嘲。另外金地悦江时代所在古田板块，长期以来城市面貌较为落后，价格虽低却远不如后湖一带。

2.价格略高。

金地悦江时代从去年开始价格就没怎么变过。而19000的单价去年还能在后湖随便买。加之古田一直是“不锈钢”盘的天下，没有好的改善盘出来表率，怎么让别人接受高价？

3.环境硬伤。

虽然看汉水，一水之隔的汉阳王家湾一带两大“山”足以让购房者避而远之。这也是长久以来项目卖不好的原因。

6点评

金地目前在汉口三环的在售楼盘包括金地北辰阅风华、金地悦江时代，都是主打改善+比周边楼盘价高1-2000元/平。而且卖的都不好。

金地悦江时代项目胜在生活配套较齐全，但由于硬伤太过明显，板块无利好，加上产品“刚需不纯粹、改善不彻底”才会有滞销的结果。

文章来源：房哥买房