前言

2019年是长租公寓行业回归理性之年。在经历了前两年的野蛮生长后，参与主体认识到行业发展之艰难。这一年企业放慢扩张步伐，企业间优胜劣汰现象加剧，资本介入更加审慎，政策在鼓励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防范风险。在政府主导推进下，我国长租公寓市场正在逐步规范，市场规模上了很大一个台阶，参与主体、房源、相关用地供应规模均有大幅提升。

需要注意的是，我国包括长租公寓市场在内的整个住房租赁市场发展仍处于初期阶段，居民租住意识转变空间、租住形态升级空间均较大，这其中蕴含着巨大机遇。2020年是全面建成小康社会和“十三五”收官之年，2019年底中央经济工作会议重申要“大力发展租赁市场”，长租公寓作为租赁市场重要组成部分，未来仍将处于政策红利期，市场仍大有可为。

以下我们将通过政策篇、市场篇、企业篇和趋势篇四个方面叙述2019年长租公寓市场发展特征，展望2020年行业发展趋势。

01

政策篇

鼓励大力发展与加强行业规范并重

2019年住房租赁相关政策主要表现为两步走，一是继续强化大力发展住房租赁市场的总基调，积极培育市场，推动市场发展；二是加强规范市场秩序，住房租赁市场相关制度不断完善。

中央层面，政策以明确发展方向、支持、鼓励住房租赁市场发展为主；地方层面，以规范市场、加强监管为主，针对市场情况及时出台政策，精准调控，保障市场平稳健康发展。

1、中央政策：明确发展方向，支持、鼓励住房租赁市场发展

发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一，2019年中央层面出台的相关政策表明了未来将大力发展住房租赁市场的大方向，未来住房租赁市场仍大有可为。

整体来看，中央层面全年发布政策仍以确定基调，支持、鼓励租赁市场发展为主，发展住房租赁市场的大方向十分明确，尤其年底中央经济工作会议将“大力发展租赁住房”确立为明年要抓好的重点工作之一，这是时隔一年，中央经济工作会议对租赁住房发展方向的重申（2017年提出“要发展租赁市场，特别是长期租赁”）。

具体来看，政策主要包含以下几方面：

定基调方面-发改委、住建部等国家部委发布的文件和讲话以及两会、中央经济工作会议等重大会议多次强调加快发展或大力发展住房租赁市场，集体建设用地建租赁房试点城市扩容至18城，实施房地产市场平稳发展的长效机制工作方案；

培育市场方面-福州、南昌、青岛、海口、贵阳5城纳入集体建设用地建设租赁住房试点城市，至此，试点城市已扩展至18个；北京、长春、上海等16城住房租赁市场发展获得中央财政“真金白银”扶持；

支持租住方面-允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户；国管公积金将加大租房消费支持力度；

推进立法方面-住房租赁条例加入立法工作计划；

规范市场方面-住建部在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为，保障市场平稳健康发展。

表：2019年中央发布的住房租赁相关政策一览表

数据来源：中指研究院整理

2、地方政策：以规范市场、加强监管为主，针对性、及时性强

2019年地方政府积极落实中央指示，增加租赁住房供应，制定供应计划，培育住房租赁市场，完善相关制度、规范。此外，针对市场随时出现的情况，及时采取措施应对，保障市场平稳健康发展。

➤ 多省市发布推动住房租赁市场发展相关政策，加快构建地区住房保障体系

2019年各省市围绕中央确立的发展基调，进一步落实推动住房租赁市场发展的相关举措。综合来看，政策发力点重点聚焦在供给端，多种渠道增加租赁住房供应。海南鼓励多主体参与发展住房租赁市场，通过财政、金融等多渠道支持住房租赁企业运营；东莞鼓励将存量连片出租屋改造为长租公寓；深圳引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务，增加租赁住房供给；合肥、武汉、杭州均提出对住房租赁相关企业进行奖补。

表：2019年各地推动住房租赁市场发展相关政策一览表

数据来源：中指研究院整理

➤ 规范市场秩序相关举措频发，住房租赁市场制度正在逐步完善

2019年以来长租公寓行业乱象进一步显现，企业不规范使用租金贷现象仍然存在，不符合盈利逻辑的“高收低租”运作方式浮出水面，基于这两种方式积蓄资金池扩张规模蕴藏着极大隐患，一些暴雷企业也大多存在这种情况，暴雷后对社会带来极坏影响，其中蕴含的金融风险不容小觑。

此外，住房租赁行业一直存在中介机构发布虚假房源、垄断房源等违规经营问题，以及我国历来租房备案率低，不利于国家统筹管理等问题也急需解决。为了规范住房租赁市场秩序，解决市场存在的问题，多个省市有针对性的落地了相关细则。

具体包括：规范企业行为、启动中介机构乱象专项整治、鼓励登记备案、发布租赁合同示范文本等，未来还会有更多城市跟进，出台相关政策。

表：2019年租赁市场监管政策

数据来源：中指研究院整理

➤ 多地发布租房补贴、增加人才公寓供给等相关政策，吸引人才、留住人才

2019年各城市间的人才争夺持续火热，为了吸引人才、留住人才，各地纷纷发布政策解决人才的租住问题，具体以减免租金、发放租房补贴、增加人才公寓供给等方式为主。

为吸引高端和稀缺人才进入，北京提出人才级别越高减免租金越多的政策；武汉不仅放宽人才落户限制、提供人才租房补贴，还与部分长租公寓头部企业合作推出大学毕业生租赁房，通过政企联合共同推进人才公寓的发展，为人才提供高质量的租住环境和有保障的配套服务。

表：2019年租赁市场人才政策

数据来源：中指研究院整理

2019年年底两次重大会议都有提及住房租赁市场，一是，中央经济工作会议再次提出大力发展住房租赁市场；二是，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会也提出大力发展和规范住房租赁市场，着力解决新市民、年轻群体的住房困难。可见，2020年发展住房租赁市场的重要性进一步提升，支持、鼓励市场发展，培育市场及相关企业，以及规范市场秩序的政策将进一步出台实施。

02

市场篇

租金稳中有跌，供地方式更加多元

租金方面，十大城市住宅租金转向平稳，部分重点二线城市有所下跌。随着中央和地方政府的介入，2018年下半年住宅租金开始呈下降趋势，2019年多数城市出台稳租金政策，加强市场监管、加快房源入市，推动租金保持平稳，维护市场健康稳步发展。

土地方面，各城市租赁住房用地筹集方式更加多元。2019年通过竞自持方式成交的租赁相关用地较2018年有所下降，集体建设用地、纯租赁用地、人才专项租赁住房用地、城中村改造用地越来越成为北京、上海、杭州、深圳等租住需求旺盛、土地资源稀缺城市租赁住房用地重要来源。1、租金：多数城市表现平稳，部分二线城市有所下跌十大城市住宅租金整体表现平稳，一线城市均有所上涨，深圳租金仍居首位，重点二线城市除天津外，其他五城均下跌，杭州租金在二线城市中保持先进位置。

图：2017年以来一线城市住宅租金走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

图：2017年以来热点二线城市住宅租金走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

从2019年全年房租累计变化情况来看：一线城市-广州累计上涨3.6%，涨幅相对较大；北京累计上涨1.3%；上海、深圳12月租金与2018年底基本持平，2019年以来房租较为稳定。重点二线城市-除天津累计上涨1.9%外，其他五城均下跌；其中，武汉累计下跌4.3%，跌幅较大；杭州累计下跌3.8%；成都下跌2.7%；重庆下跌1.8%；南京微跌0.8%。

2019年住房租金延续2018年四季度以来态势，在国家稳租金调控下，住宅租金转向平稳，部分重点二线城市有所下跌，主要原因在于：①中央及地方出台政策加强监管，稳租金。2018年年中租赁市场出现大幅度的租金上涨，对市场造成一定影响，为了在稳定市场的同时刺激租赁需求，中央及地方政府纷纷出台稳租金相关政策。②租赁住房供给多元化发展，房源增加。随着住房租赁市场的发展，租赁企业不断增加，房源的供给方式不断多元化，租赁房源稳步增长，供给与需求不断平衡，推动租金走向平稳。

展望未来，随着租赁市场的不断发展，规范市场发展、稳租金等相关政策将持续完善，租金将继续维持平稳态势。

2、土地：租赁相关用地供应有所下降，地块筹集方式更加多元

2019年1-12月共计成交148宗/417万㎡，规划建面为2018年全年的73%，2019年以来自持用地成交规模有所下降。

2016年11月-2019年12月，共有22个城市成交了租赁相关用地，共计成交476宗，可提供租赁住房面积约为1660万㎡。其中上海、杭州、北京成交规模先进，3城成交面积约占22城总成交面积的65%。

图：2016年11月-2019年12月各城市租赁相关用地成交情况

注：不含集体建设用地，仅包含公开市场招拍挂成交的自持用地

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

此外，各城市租赁住房用地筹集方式更加多元化，以下面四个城市为例：

北京：集体土地建设租赁住房2020年逐步入市

2017年，北京市提出未来5年将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房项目。2017年北京实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷完成率102%，2018年供应209.2公顷完成率105%，均超额完成供地任务，2019年集体土地供应力度不减。随着集体土地租赁住房项目的陆续开工，北京首批集体土地租赁房将在2020年6月入市，未来将成为租赁市场中的主要供应。

上海：纯租赁土地供应占比超九成

2017年上海成交首宗纯租赁地块，至2019年12月纯租赁用地供给面积占上海成交的总自持面积比例达86%，成为上海租赁市场的主要供应方式，此举表明上海政府支持发展住房租赁市场的坚定决心，并在供地环节予以积极支持。纯租赁用地与竞自持地块相比土地价格较低，可以降低企业的拿地成本，并且推出的纯租赁用地布局基本在产业园区、校区、商务密集区、交通枢纽附近，均属于租赁需求旺盛的地区，地理位置优势明显。

深圳：城中村租赁住房规模化运营为主要任务

2017年《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》指出，未来五年深圳要统租100万套城中村租赁房源进行运营。目前城中村租赁房源是深圳租赁市场的供应主体，主要优势在于价格较低、有一定的发展基础并且房源较为集中便于管理，2019年7月，深圳发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》对规范城中村规模化改造提出意见，此举要求企业通过规模化、标准化经营降低改造和运营成本，提高服务水平，推动市场平稳发展。

杭州：人才专项租赁住房为人才争夺战助威

2017年以来，城市间的人才争夺战持续火热，各个城市为了吸引更多人才提出一系列利好措施。杭州2018年7月成交首宗人才专项租赁住房用地，截至2019年12月已成交22宗/99.8万㎡，占杭州总自持面积的30%，并且2019年以来此类地块的推出逐渐密集，未来将成为杭州租赁市场中的主要供应方式，将为人才带来更好的租住环境。

近年来通过招拍挂方式成交的自持用地规模有所下降，集体建设用地、城中村改造用地越来越成为北京、深圳等租住需求旺盛、土地资源稀缺城市新增租赁住房用地重要来源。推出量方面，推出租赁用地的城市与2018年保持不变，整体推出规模有所下降，市场热度不高，企业拿地积极性较低。推出方式方面，以上述四城为代表的多元化推地方式增多，且这类用地普遍价格较低，可有效降低企业拿地成本。展望未来，2020年集体建设用地、纯租赁用地、人才专项租赁住房用地、城中村改造用地等将逐渐成为新增租赁住房用地的重要来源。

03

企业篇

积极调整战略，不断拓宽发展思路

在我国长租公寓行业发展过程中，参与企业发挥了积极作用，为市场、消费者提供了多样化、多层次的租赁产品。作为新兴行业，长租公寓发展需要更多探索和必要的试错，企业在这过程中积极调整战略，不断拓宽发展思路。总结来看，2019年以来企业动态特征主要表现为以下四个方面：

1、并购潮推动行业集中度提升

并购是实现规模快速扩张的有效方式，通过并购，管理房源规模得到扩大，这一方面可助力企业快速抢占市场，另一方面通过并购所形成的规模效应能够带来资源的充分利用和整合，从而降低管理、原料、生产等各个环节的成本，最终降低总成本。

2019年并购潮的出现意味着我国住房租赁行业进入新的整合发展阶段，行业竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向转变。

① 2019年1月-蛋壳公寓以2亿美金（包含现金和债务）全资战略收购长租公寓运营商爱上租 。

② 2019年1月-湾流国际与星窝创享青年公寓并购，开启战略合作，此次并购助力湾流国际迅速打开华南市场扩张之路。

③ 2019年5月-安歆集团与雅住公寓合并，雅住完全并入安歆的运营体系，成为安歆全资子公司。并购后，安歆床位突破10万张，覆盖全国17座城市，全国门店数超200家。

2、积极探索多元化发展，寻求更好盈利模式

过去的一年出现暴雷事件最多的二房东模式盈利前景受到质疑，违规使用“租金贷”、“甲醛房”、“高收低租”等现象也多出自于这种模式，此外，大部分依托整租模式发展的品牌放慢拿房速度，企业更多是在探索长租公寓健康发展的模式。“降低成本，减负前行”是企业发展模式探索的主要方向，包括转做轻资产，和政府合作建设集租房、人才公寓等。  

① 旭辉领寓在上海举行“轻重并举，租赁升级”战略发布会，确立向轻、重两端聚焦发展的战略规划。

旭辉的“轻”主要体现为与资本端、与政府合作。与平安不动产签署战略合作：未来3年内双方总投100亿人民币用于住房租赁项目的投资、开发及运营。与平湖经济技术区签署委托管理战略合作协议：运营管理园区5幢人才公寓，共建园区人才服务高地。与新加坡政府投资公司合作：设立5.7亿美元长租公寓投资平台，未来4年内投资于中国一线和二线城市优质位置的长租公寓项目。

② 乐乎推出“乐乎有朋”，创新设立轻加盟公寓品牌 。

这是在乐乎轻资产托管模式下衍生出的一种更轻的模式，这种模式下，乐乎只是为甲方提供运营方案、管理系统、培训系统等，甲方包括政府、其他长租公寓运营企业等。这种模式因为进一步削减了人工成本，使得乐乎可以更轻的姿态参与长租公寓发展，助力其更快的实现规模扩张。

图：轻加盟模式业务流程

③ 万科、首创等房企和村集体合作，启动“集租房”建设。

企业与村集体合作在集体建设用地上建设租赁住房（简称“集租房”）是2019年住房租赁市场重要特征，这是在政府主导下产生的，是未来租赁住房供给重要来源。近两年我国先后共确立18个利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。

尤其租住需求旺盛、土地紧缺城市，如北京，集体土地供应积极。《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》中提到未来五年全市将供应集体建设用地1000公顷（每年200公顷），从历年供应情况来看，均超额供应。

“集租房”建设模式可在很大程度上减轻企业负担。其运作方式主要是：企业与村集体签订合作协议，成立合资公司共同开发长租公寓项目，企业承担全部建设成本，占一定比例的股份；村集体以土地使用权作价入股，也占一定比例的股份，这种模式下企业省去了占用资金比例较高的购置土地的成本。但因为企业在其中承担建设以及后期运营等全过程，故十分考验企业操盘实力及一整套建设运营等能力，所以参与这种模式的多为房企。

3、长租公寓迎来海外上市排名前列股

长租公寓前期占用资金大、资金回收周期长，对企业提出了很大挑战，有更多的资金支持是企业发展的关键，上市是募集资金的重要方式。2019年长租公寓迎来“排名前列股”——青客公寓，此外蛋壳公寓也在上市的路上。

① 美国东部时间2019年11月5日，青客公寓（QK）在纳斯达克成功上市，成为我国长租公寓海外上市排名前列股。

青客公寓成立于2012年，是国内较早涉足长租公寓的机构之一，目前管理房源10多万间，覆盖上海、苏州、杭州、北京、嘉兴、南京、武汉，以长三角地区城市为主。其采用的是分散式二房东运营模式，以租赁小区散户私人房源为拓展房源主要方式。上市之前，其先后于2013年12月、2015年5月以及2018年4月进行了A、B、C轮融资。

② 美国东部时间2019年10月28日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会递交F-1招股书，拟进行首次公开募股，预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。

蛋壳公寓于2015年1月在北京成立，与青客公寓运营模式相近，是一家主打分散式合租房源的互联网长租公寓运营商。2019年初收购爱上租后，规模快速扩张，目前管理房源达40多万间，规模居行业前列。目前开业房源覆盖北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京、成都、苏州、无锡、西安、重庆等热点一二线城市。递交招股书之前，其先后于2015年1月、5月，2017年6月，2018年2月、6月以及2019年3月、10月进行了天使轮、A、A+、B、B+、C、D共七轮融资。

4、融资金额整体减少，且聚焦头部企业

据不完全统计，2018年长租公寓领域，企业获得融资37笔，约1491亿元（包括发债、基金、授信等各类用于长租公寓发展的资金），而2019年仅有16笔，约360亿元，金额不足去年的1/4，资本端对长租公寓领域态度更加严谨，企业获得融资金额整体减少，另外获得融资的企业多为头部企业，包括蛋壳、魔方、佳兆业、龙湖等，以国企、开发商、知名品牌公寓为主。

2019 年，整个房地产行业资金监管从严从紧，年初以来，银保监会和央行等监管机构先后提出要加强房地产金融审慎管理、严查房地产违规融资等行为，密集发声强调防范房地产金融风险的重要性。长租公寓近两年在快速发展节奏下暴露出的金融风险也使得资本介入更加审慎。

04

趋势篇

大型社区式公寓呼之欲出，行业格局或将调整

随着住房租赁市场发展，长租公寓的形态也在转变、升级。近年来市场上出现的长租公寓大多是对存量房源的盘活，随着近年来成交租赁相关用地的入市，接下来市场上将出现大量增量长租公寓，它们的形态会和之前有所不同。盘点租住形态的变化可进一步追溯下我国长租公寓发展历程：

2010年在我国整体消费升级背景下，市场以中介为代表的机构开始探索改良更新传统租赁住房产品，1.0版本的分散式长租公寓形态应运而生。

2012年“互联网+资本”平台、房企、酒店等具备发展长租公寓优势的企业涌入，参与主体增多，产品形态逐渐丰富，将整栋物业改造成租赁住房的长租公寓出现，即2.0版本的集中式长租公寓。

2015-2017年房价高企，国家越来越意识到未来将有一部分人需要通过租房解决居住问题，为实现住有所居，国家从部委到中央出台了多项住房租赁相关政策,住房租赁市场发展基调逐渐明确、清晰。

2017年以来随着更加具体的政策落地以及十九大、中央经济工作会议等重大会议对发展住房租赁市场尤其是长期租赁的重视，使得长租公寓行业迎来高速发展。企业通过竞自持方式成交的租赁住房用地，以及政府主导推出的用于建设租赁住房的集体建设用地、纯租赁用地、人才专项租赁用地等不断推出，从2020年起这类土地上建设的租赁住房相继入市。

值得注意的是，未来集体建设用地上建设的租赁住房，作为新兴起的租赁住房种类，将以大体量的优势影响着行业格局，这类租赁住房我们可称之为3.0版的大型社区式租赁住房。从国家政策导向来看，这类租赁住房是国家扶持重点，这将形成租赁市场上重要的增量供给，为租客带来全新的租住形态。

与1.0版、2.0版长租公寓更适合青年、白领等单身或情侣租客的情况不同，3.0版长租公寓也会配建一部分家庭租赁住房，此外社区会配置商业、学校等健全配套，满足租客多方面生活需求，让租客体会更有品质的租住生活，是真正的长期租赁住房，给租客家的归属感，这对于我国构建“租购并举”住房体系也将起到重大推动作用。

对于这类公寓而言，因为之前尚没有大型项目运营的经验，所以住建部明确 2020 年将重点探索这类项目的运行机制，将集体租赁房交予专业长租公寓机构来建设运营将是大势所趋，这恰恰就是长租公寓企业的发展机会所在。

图：长租公寓形态演变

数据来源：中指研究院总结整理

05

总结

2019年是长租公寓理性盘整的一年，这一年政府端、企业端、资本端等行业各参与方都有所调整，政策出台更加精准、及时，推动行业相关制度进一步完善；资本端把控更加严格，介入市场更加审慎；长租公寓企业洗牌现象加剧，优胜劣汰推动行业集中度进一步提升。2019年也是长租公寓发展信心更加坚定的一年，年底几次重要会议对长租公寓市场发展方向的表态，指明了未来行业发展方向，租赁住房作为解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径，未来该领域的发展将继续受到国家和各地政府高度重视，而长租公寓作为租赁住房的主要形态，同时也是我国租赁住房新兴租住形态，且符合国家倡导支持的长期租赁住房发展特性，所以其未来发展空间十分广阔。

2020年将是行业格局进一步调整之年，近年来推出的住房租赁相关用地将于2020年起相继入市，届时3.0版大型社区式租赁住房也将问世，成为租赁住房重要的增量供应，其规模更大、更专注的特性将为租户带来新的租住形态和租住体验，其可能为企业带来的发展机遇也十分值得探索。

文章来源:中指研究院