HuangFeng's Original No.53 ☞

记得一个月前，青山Z楼盘出了个事。

该楼盘3月底毛坯完工，部分业主看过以后，发现与当初样板间有出入，并要求以毛坯房标准验收，被开发商拒绝。

还没挨到年底精装交付，就出了幺蛾子。

无巧不成书，朋友就是业主，看过新闻后，我问ta，“你要去维权拉横幅吗？”朋友面无表情，冷冷地看了我一眼：“看着就闹心，但又能怎样？”

我能想象，ta冷酷无情的外表下，憋着无数个没说出口的mmp。

奔驰女以身试法，维权可以坐车盖，但买房维权千万别坐沙盘，那玩意是真的贵，坐着也硌得慌。

对比先前CBD的园子，业主因地板发霉投诉维权，排着队登记资料，上了官方报媒，开发商立马危机公关。

开发商的公关速度，也分有钱和更有钱的。降级打击，你不服也得服。

最近一次闹大的，是在杨春湖，被电视主流媒体点了名。该项目3500元一平米的装修，2400元一平米的科技包，这5900元怎么看，都让人有点皱眉发怵。

据目前监测到的消息是，楼盘的业主成立了临时业委会，还注册了微信公众号，已有推文。

业委会，是近3年来在全武汉小区迅速铺开的“神秘组织”，主要宗旨就是团结业主的力量，代表业主对外发声。

我曾经接触过几个小区的业委会，也是几家欢喜几家愁。

远在横店的中南拂晓城发来较新消息，购房双合同捆绑精装排名前列案，一审已经判决：

装修合同解除，买房人支付装修款10%的违约金。但被告购房合同已正常履约，房款也已付清，所以未经被告同意，原告不能把房子收回。

一审判决后，开发商不服，上诉至武汉市中院。根据同行的跟踪报道，二审结果是，双方已达成调解，解除购房合同及装修补充协议。

交涉的过程不得而知，但这应该是现行条件下最优质的结果了。

武汉关于购房捆绑精装的质量维权事件，从几乎全方位沦陷，发展到分庭抗礼打官司，精装维权的来龙去脉，外加购房心理学，隔壁房哥抽丝剥茧，掰扯清了，此处不炒回锅肉。

倒是武汉楼市精改毛的现象，反反复复，精彩纷呈。

>>>01<<<

从2018年9月开始，武汉不少楼盘沉迷于精装——毛坯——精装的循环，其中缘由千丝万缕。

2015或2016年入市的大多数老盘临近清盘尾声，直到2019年上半年，昔日的价格洼地悄无声息地逐一拜拜。

新入市的楼盘，要么当初高价拿地，成本抬高了价格，要么囤地多年，精装扎堆，整个市场的价格水平普遍被拉高。

此时的精装改毛坯很好理解，kfs为的是去化好看。精改毛，会好卖吗？ 当然会。

同样是三环到四环之间，武昌和汉口的画风就不一样。

当代云谷，改了毛坯，一夜翻身把歌唱。售楼部趋之若鹜，神龙摆两尾，一条退装修款，一条掏首付签合同。最近的一次加推是5月9日，最后3栋楼去化高达97%，住宅楼栋即将收官。

接下来，光谷三路的中建星光城，是整个片区少有的毛坯，会不会接棒当代云谷成为板块洼地？

汉口的吴家山也有少有的毛坯——电建地产洺悦御府。

地价破9K，压力不小，而且挨着金地悦海湾，这个楼盘虽然是精装，但在电建之前，它是价格较低的。电建虽然毛坯去化只有66%，但这次有小高层加码，板楼更胜一筹，金地悦海湾去化没有及格。

后期电建的高层如果撞款金地，那就很好看了。

>>>02<<<

和吴家山齐肩的，比如横店和盘龙城。

机场限高，小高层同质化严重，板块的价格也没有拉开差距，横店胜在不限购。中建、大华的毛坯，都比竞品精装的去化好。

这样看来，卖毛坯，普大喜奔，全靠同行衬托。

精装改毛坯，最经典的连锁反应发生在阳逻。

看来，当初红星天铂痛下狠心，精改毛的震慑力还是不小的，就连高价拿地的华发峰尚也是心有余悸，首开毛坯。

华发阳逻金茂逸墅，2月蓄客期，对外说辞是精装销售，临近开盘，3月4日改卖毛坯，首开去化尝到甜头，后面3次加推全是精装，虽然装修款享9折优惠，可4月27日的加推，去化平平。

你说，它会不会又改回去卖毛坯？

不过有一个特例，就是洺悦华府。

这个项目45%的去化，证明在四环外买房，交通才是排名前列要诀。

>>>03<<<

武昌中心城区也有情况。

徐东以融侨天域为代表，销售说辞已经改为毛坯+送地暖。

武昌区核心板块已经定型，率先进入二手房时代，滨江内环方向，清一色改善产品，楼盘数量不多，价格破2望3，随便一套120平米的房子，起步就是三四百万左右以上。

虽然融侨天域周边无竞品，但门槛摆在那儿，kfs想卖精装，信心略显不足。

青山一直都是高不成低不就，凭借地缘优势，临近二环的几个新盘，客群都在追赶武昌二环内的，承接溢出。

大华青山板块一直都是卖毛坯，自2017年11月以后，再次有动作是一年以后，2019年明显节奏加快，5月11日加推，去化84%，与精改毛的金科城加推户型高度重合。

大华整个项目的战线拉得很长，前两期已经入住，口碑效应开始发酵，金科城虽然不是青山的，但跟大华的节点和区位相近，依然有不小压力。

至于光谷核心板块的正荣紫阙台，说多了都是泪。

最后，想聊聊古田。

古田的华润翡翠城，最后一块地摇身一变，2019年改名翡翠中心·润玺，案名去掉了华润，均价16500元，毛坯，4月27日入市。

隔壁千禧城，单价2万，含3k精装，整整提前了4天，抢在4月23日加推抢客源。两个项目的节点挨得近，户型区间都是112-148㎡，但润玺依然去化不错，是非常典型的靠价格取胜。

不过，5月11日再次加推，也是112-148㎡之间，润玺明显去化疲软，克而瑞数据监测，只有20%。

>>>04<<<

毛坯价格虽然相对较低，但各个板块的市场反馈并不完全一致。精改毛，确实讨好，把精装卖不动的理由，粗暴推脱给价格高了，图一时之快，而一直卖毛坯的却卖不动了，才值得深究。

从购房者角度来说，刚改有没有能力购买新房，更大的阻力来源于略显冷淡的二手房市场。毛坯在纯刚需板块的追捧程度更热烈。

不过，据较新消息，四新神盘——城投四新之光，较新备案价平均上涨900元，定存20万。

城投开始试探四新客群对价格上涨的底线，测试买房人的敏感度，相信不久后的去化能给个答案。封神之路会不会垮台？

从kfs角度来讲，竞品抢节点的激烈程度不言而喻，天明三分晓，鸡鸣早一更，能抢早一天就有机会赢。

同为120-140㎡的改善产品，kfs已经有趋势在改变传统设计逻辑，哪怕再大如 160㎡，也只做3房，但目前主流还是保持 “面积越大、卧室越多”的传统做法。

一般换房子的周期在5-8年之间，要买的房子跟自己要卖的一模一样，拿不出理由激发置换人群的购买冲动。

买房是一个综合考量的结果，2019年说服你买房的理由，可以有毛坯，但特别不会因为它仅仅是毛坯。

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来源；微信公众号黄峰淘房