如今开发商必选的几道送命题

搜狐焦点武汉站 2019-09-11 13:43:46
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所以各位购房者发现没有,快买快卖的开发商如今有多痛苦,各位一定不要成为他们一样的快枪手

前阵子大量的开发商发布自己的半年报,几乎都在说着好消息,看到的都是各种利好的数字

有趣的是,我问了一些公司的员工的内部感受,其中一个的回答特别有趣:公司业绩这么好,怎么工资都不给我们准时发。

这或许就是如今的房企,谈不上打肿脸充胖子,但是多少都在咬碎钢牙吞肚子的感觉。

后来,我找到一家上市公司的总裁,有一次一对一的沟通,他和我不紧不慢的聊了下如今他们面对的恶劣市场,用他的一句话来说,就是:步履薄冰

因为很多东西,变得和以前不太一样了

01

首先,最重要的是,突然发现以前的经验统统没用了

这是让他们最没安全感的事情,过去楼市总有经历一些不太好的市场,但是多数房企都能扛过来,因为他们过去20年的开发经验积蓄了一些规律

但是从2018年开始,这些规律似乎就一夜之间就失效了

比如说三年一个周期,这个规律几乎支撑了所有房企过去十年的发展,所谓的逆周期拿地以及等待盼春天几乎都是在这个逻辑下构建的。

但是现在的市场已经没有过去那种短周期高频波动的场景,伴随而来的是极长的低谷期,看不到头的冷

所谓的长效机制,真正意义上在市场里形成了,所以在这个市场里,手里的项目要不要快点卖了,当下要不要继续拿地,面对资本多少成本融资合适,这些方法论一切都失控了

他和我说,如今项目定价,会制定三个价格,一个是当下可以卖的价格,一个是2年后持续下滑的价格,第三个是预售证可以给的价格,三个价格里取最低的,如果还能做才会拿这块地

可以看出房企各种决策背后的举步维艰

伴随着周期论同步消失的还有保本价这件事,这个事让开发商在过去的两年时间里吃尽了苦头,回过头来看,土地多少钱和房子能卖多少钱没有任何关系

没有人承诺说土地贵了未来房子一定就可以更贵,事实也同样是如此。也因为这一点,让多少开发商冷静下来,招拍挂也少有了往常的激情岁月

也正是因为时间的洗礼,让总裁们突然领悟一件事情,过去的种种理论,本质上只是经验,他并不是真理。

如果地产还像20年前的规律一样运营,或许这些经验都是对的,但是如果游戏规则变了,那么那20年的经验或许也就成为了教训

而这教训是巨大的,因为在当下如此敏感的时间点,依然需要老大们继续去学习和研究市场,当下市场里要利润还是要规模,要高质量还是要高增长,要发展还是要安全,要好市场还是弱竞争,要专业化还是多元化……每天成千上万个问题都在老板脑子里环绕。

所以你可以感受到如今行业内的百花齐放,比如你看到碧桂园去做机器人,看到恒大去做新能源汽车,看到融创去拍电影,包括万达做不做房地产每年都在变……各种各样什么都有

每个老板对市场有一点点细微判断的不同,做的决定也就会不同

你可以理解为创新,你也可以这里面很多的试验最后都是失败作为结尾,悄无声息的结束

02

那地方城市会想要什么样的开发商,这也是我最近一直在思考的话题,因为你只有适应了这个城市,这个城市才有可能让你扎根深根,赚一票就走人的模式越来越不行了,因为我们发现好的城市并没有想象中那么多,这一点要珍惜

先明白一点,就是这个赛道一定会越来越微利,微利到尘埃里,不是说整个社会不允许开发商赚钱,而是一定要营造一个微利的商业环境,让一些没脑子只有钱的开发商进不来

过去有一段时间房企确实被劣币驱逐良币,因为钱太好赚了,而外面比你有钱的公司多了去,所以都进来了。

未来你必须要接受这一点才能吃这口饭,要么你就不要做了

那怎么理解微利模式,不是说一个城市你有十个项目每个项目都微利,这种模式依然可以理解为暴利,因为我们的周转速度太快了。

如果没有意外地的话,一个城市十个项目,会让你3个亏损,4个打平,3个盈利,这样整盘下来还能赚一点点

这个时候深根的意义就出来了,因为如果你只有三个,可能就是2个亏损1个打平,并且地方城市也更愿意把资源倾斜到深根的那一方

第二个必须要接受的现实就是必须要做好产品,这也不是什么高大上的理由,道理也很简单,特别是核心城市进入到城市化深水区,如今处于老城升级的阶段。

而一二线城市用旧改代替棚改本质上说明了一个趋势,就是昂贵的城市,拆迁的代价实在太大,拆不起,所以用旧改来代替

换句话来说,但凡现在出让的土地,地方政府也不会允许你造一般的产品,因为如果产品差再加上未来50年拆不掉,那么区域成为贫民窟的可能性是极大的

所以表现就是如果你做不来精装修,做不来PC工艺,做不来持有运营,可能地就不让你拿了,现在这种情况在上海太普遍了

另外不要以为这个是我们的特色,日本过去也是这么过来的,所谓的消费升级都是逼出来的,当年也是一大批土豪造了一波烂房子之后,逼着做现在的百年宅

所以你看到大家在说的美好生活,不是意识觉醒,而是必须要做的一道题目,不会做那就再见好了

03

最后一步,也是最艰难的。我们曾经以为被我们干掉的港资企业,如今让我们非常难受

之前写过一篇文章,和大家说过港资回来了小心,港资全面恢复拿地了

港资的回归拿地,更多的是因为对于地方政府来说,更希望企业拿地可以有更多的自有资金,在这样的氛围下,港资具备更大的竞争力

不少房企也认识到自己的短板,过去十年开发囤积下来的资产,本质上都不是资金,今年不少二三线城市的商办都在半价出让,鸡肋已经快变成鸡骨头了

所以很多企业开始学习港资,试着有没有可能像港资一样可以靠资产和租金进行永续经营,这样的模式是最容易抗风险的,你看现在所有的港资都不怎么拿新项目,但是企业活得好好的,没意外的话未来一百年也可以活的好好的,而且总是能够拿到特别优质的好项目好地块

他们在任何世道里都不会慌,因为家里的资产就像奶牛一样一直在产生租金

而他们之所以可以活的那么好,是因为租金足够的多,而租金足够的多,是因为企业的净资产足够的庞大

比如说新鸿基,净资产都6000亿了,而我们头部的三家开发商,销售额飞到天了,但是净资产只有2000-3000亿。换句话来说,我们忙活了20年,家底还不够厚

但是时间似乎不太等我们,因为未来的土地出让大家要求持有要求运营,如果我们不能掌握港资这种模式,可能他们会越来越强,我们就慢慢的挤压出市场

所以你看到2018年开始,都在成立长租公寓的部门,商管部门,大资产部门……但是一年下来这些部门最大的变化就是,开掉当初临时调配过去的地产人,转而招聘一些非地产人加入

为什么,因为地产人太习惯花大钱做短频快的事情,对于运营以及持有并且赚租金这种小钱,一没耐心二没能力,所以很难适应下来

所以没意外的话,未来会有地产人失业,理由就是开发商必须要开辟这块业务,而大部分地产人的能力是不够的

所以各位稍微上帝视角看下如今各个房企的老板们,你会发现他们的团队是这样的,需要扩人做新业务,而这块业务短期内不产生收益但又需要持续的投入。

另外地产开发的老本行越来越微利,单个项目时不时的还亏损,地产人很多又被抽走或者平衡总人力成本被开掉。所以一家公司几乎两头都是受堵的

05

并且在时间这个维度,也没有太多的站在开发商这边

全面横盘的时代,房价的涨幅已经盖不住地价的利息了,高位拿地的开发商必须要做的决定就是,现在亏还是以后死。

而且需要注意的是,现在亏不代表现在活,如果手头的项目没有足够多到支撑现金流,亏损也只会加速现金流的枯竭

这三个躲不掉的问题,每天都会环绕在不同房企老板的头上,每天都在做着选题,而这些题目几乎都是送命的

我做了一件有趣的事情,把所有上市公司的半年报的一些关键字统计了一下

发现关于现金的频率出现了41次,收购总计36次,降杠杠一共出现了20多处,回款出现了40次。而周转出现了6次,高/快周转出现了0次。

各位从这样的字眼不知道是否能够感受到内部的不安

难不难,几乎每个都是方向,但是每个方向都意味着要放弃很多很多,舍不舍得甘不甘心已经是一个大问题。

这一轮的考验,考验的不是房企,而是房企的老板。因为各种原因崛起的房企老板,没有意外的话也会因为各种原因的沉沦

而对于大多数地产人来说,似乎也只能等待命运的安排

06

所以各位购房者发现没有,快买快卖的开发商如今有多痛苦,各位一定不要成为他们一样的快枪手

文章来源:真叫卢俊

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