去年四季度开始，很多言论开始唱衰市场。

关于楼市周而复始的营销手段，跌破新低的去化率，很多人看来，都是后劲不足的表现。

最近的楼市数据显示，2019年楼市的真相是，全年成交约20.9万套，相比2018年，成交量增加约25%。

唱衰论破灭，武汉楼市安好。

当然，没有什么是一成不变的。

楼市无恙，不代表所有项目都高枕无忧唱红歌。

相反地，去年以来，楼市的分化越来越明显。

据楚天都市报报道，2019年武汉楼市新房成交约20.9万套，据不完全统计，大约20.9万成交量中，单价1-1.5w新房销售面积占比较大，大约30%；

其次是单价0.7-1w/㎡，占比约26%；

0.7w以下及2w以上占比相对较少。

从成交面积来看，90至120平方米的新房批准预售面积占比较大，约47%；其次是120至140平方米的面积段，占比约28%。

由此可以认为，购房人的需求，呈现出明显改善偏好。

并且，根据数据显示，尽管去年成交量明显放大，但库存量仍然处于高位。截至去年11月底，武汉已批准预售尚未网签的商品住房约15.8万套。这还不包括最后一个月汹涌入市的楼盘，实际的新房库存肯定高于这个数字。

找来最近的楼盘销售情况，不难发现，不同区位，不同项目的去化率差距很大，很多楼盘怕是过不好年了。

上面几组数据，说明啥问题？

楼市依然坚挺，但前几年的“无差别火爆”现象不再，再也不存在随便任何一个盘，只要价格过得去，就能躺着日光的情况。

这对武汉楼市来说，是好现象，呈现出买房人真正从需求出发投票的结果。

买房人开始理性，是市场进化的信号。

2019年的武汉楼市，买房人的偏好，明显倾向于改善住宅。

什么是改善？

是面积更大，分布更合理，园林更雅致么？

是，但不全是。

说直白点就是居住体验的提升。

这种提升，不仅仅局限在小区或者房屋内。把体验提升做彻底，还应该包括小区外的环境。

有个很明显的现象就是，武汉作为水资源及其丰富的城市，有着大量湖泊水域，沙湖东湖南湖金银湖汤逊湖……虽然他们分隔了城市板块阻碍了交通，但是滨湖，在武汉基本天生就和宜居划上等号。

尤其对讲究居住品质的人来说，有湖泊景观，就有特别吸引力。

好，回到主题，什么叫市场进化？

在武汉人倾向依湖而居这样的前提下，是不是拿到一块临湖好地块，大家就会奔着湖景蜂拥而至，然后你漂在湖面上躺赢呢？

前两年大概可能会。

在当下的市场，你要还这么想，就太低估武汉买房人了。

进化后的买方思维，永远是多维度的比较，价格，环境，产品力。这就形成项目之间的木桶效应，永远是最短的那块板决定你在买房人心中的权重。

这就造成了我刚提到的，楼市分化。

同一个片区，同样的环境，差不多价位，去化率可以拉开约30—40%，中间隔的，都是缺失的产品力。

在项目扎堆的板块，如何在产品力上显而易见地胜人一筹？

最直接的答案是，做差异化。

众多同质化产品中脱颖而出，一看就和别人不一样。

说得容易，做到好难。

如何做差异化呢？

在汤逊湖边，雅居乐花园，就把“差异化”做出了典范。

看到这里，我预感你可能不服。

就要留言怼我：凭啥说它是典型？

首先，在相似价位的项目中，它临湖，并且整个地块拥有约4公里的湖岸线，天然景观资源优越。

在此基础上，雅居乐花园在“水文章”上做了很多积极的事情，将湖景资源较大化展示和融合，放大项目的“湖居”属性，自建大规模的滨湖公园，对外开放，让市民更大程度亲近汤逊湖。

项目SWA 集团对湖岸进行设计；SWA 集团位于美国，被公认为是景观设计、城市规划与城市设计领域里的高级领导者；通过原创设计将形态各异的水景引入小区，与汤逊湖水景内外辉映，打造经典独创景观。

雅居乐花园除了拥有绵延约4公里的汤逊湖岸线，还拥有约5万平米滨水景观带，并且设置观湖栈道、儿童乐园、各类球场；内部更有“水绿相依景观廊、缤纷幻彩大道、滨水观光走廊、都市风景走廊、滨湖而居景观廊”五大特色廊道，串联诸多功能区。

值得强调的是，雅居乐集团投资建设的滨水景观带全部交由市政，让整片汤逊湖区域都能共享这一生态红利和生活方式。空间与湖景还有人群融合相互映衬，正在成为汤逊湖沿岸的亲水生活样板。

有了丰富的外部景观，雅居乐花园因地制宜，延续到内部，打造开放式复合型户型社区，在景观上，是外部环境的承接和升级，在建筑风格上，选用都市街坊布局的新中式建筑风格。

项目由分为六大组团，分区管理，互不干扰，别墅和高层错落有致，形成垂直分布的景观效果，在小区的不同区域看到的景观组成不尽相同，在项目的不同楼层，感受到的湖景效果也呈现出层次感。

自建了约1100 平米私人会所、约2.2 万平米商业、南北两所约 7600平米幼儿园等社区配套。

可以说，擅长用“水”做文章的雅居乐，来到汤逊湖边，发挥了得天独厚的优势，将景观融入到人群动线、生活氛围中，让“亲水”成为这里的主题。

除了发挥优势，在产品的设计上，雅居乐花园艺高人胆大，做了件罕见的事情，让自己成为汤逊湖边独特的存在——

目前武汉市场上几乎快灭绝的户型产品，在这里被大规模运营，复式。

是的，雅居乐花园近期推出建面约109-144㎡复式户型。

目前市面上少见复式产品，因为建设成本更高，即便有，多数也是和其他平层在一栋楼，只有边户做复式，多半是因为中间户占用面宽，边户不能实现大面宽朝南，就做成复式，一来增加产品亮点，而来提高货值。

图源网络

但雅居乐花园不一样，复式产品和别墅、洋房、高层一样，都是独立分开的组团。

这么做，一来更利于内部空间的规划，二来让复式户型形成规模，成为社区的一部分。可见雅居乐的执着和任性，把产品差异化较大程度发挥。

可能在很多人看来，相比平层，复式户型就是增加了空间的层次感，楼上楼下，动线有趣，有挑高的地方，更加气派，仅此而已。

图样图森破。你对复式的理解，还停留在上个时代。

我们来看看雅居乐设计的复式户型：

一楼设置公共家庭空间，日常生活功能都在这里实现。一楼的卧室，可以用作父母房，考虑到父母年长，不方便上楼下楼，在一楼起居行动比较自如；也可以作为客房，有亲戚朋友留宿，和楼上主人卧室彻底分隔开，为主客都提供了独立轻松的居住环境。

我们可以看到二层的设计，可以有不同的户型方案，适配不同的家庭结构。

先看这个客厅+主卧套间+书房的设定，楼上和楼下形成两组独立的生活空间组合，如果是2-3口人的小家庭，晚餐后，孩子在一楼卧室学习、就寝；二楼客厅可以布置成影音室，父母可以在这里看一场电影，和一楼的孩子互不干扰。

如果和老人同住，家庭人口增加到大约5口人，可以将客厅上方挑空部分布置成卧室，父母主要在一楼起居，二楼主卧套房给到年轻夫妻，隔壁次卧做儿童房，方便照看。

二楼客厅的空间，可以灵活应用，在孩子早教阶段，这里可以做儿童活动区，爸妈带着孩子在这里玩游戏，不会干扰楼下父母的正常起居；等孩子稍大一些，可以把这里设置成影音室，孩子在书房学习，放松的时候可以走出书房，看一会儿动画片，到了就寝时间，回到次卧休息，楼下其他家人的互动，不怕会影响到孩子的学习氛围。父母在二层主卧，可以随时指导孩子功课，提供陪伴。

另外，针对人口更多一些的家庭，比如想要二胎怎么办？雅居乐的大户型，在二层设置多一个房间，让两个孩子都能有独立的房间。

所以，这样的户型设计，提供给家人的，不仅是空间的趣味性和丰富的洄游动线，更加强调一家人相互独立的生活空间和动线，为两至三代人同住可能会产生的各种代际关系问题，提供了很好的解决方案。

在生活服务方面，由雅生活集团提供物管服务。雅生活集团是雅居乐集团旗下的物业管理集团，是国家首批一级资质物业企业；服务全国约 23 万户，服务业主约 110 万人。

雅生活集团的雅管家 APP 系统，集合手机开门、访客授权、智慧防盗功能、全线上缴费等多种功能，为业主提供便利。

每套房屋交房时设有智能家居系统，可实现户户通话，连通物业系统，智能照明系统，一键自由控制全宅灯光。智能新风系统，将室外空气经过处理后送入室内，排除室内污浊物质，降低 PM2.5，提高空气的含氧量，营造健康生活环境。

说了这么多，我想我终于解释明白，为啥说雅居乐花园是当下楼市中的典型。积极融合外部景观，在产品上做差异化，注重生活体验，可以说雅居乐的产品理念，让项目具备跳出楼市行情的条件，这才是当下买房人需要的产品，同时也是楼市进化的现象。

从武汉2019年的住宅销售TOP20排行榜上看，均价2w+改善型住宅或3w+豪宅上榜居多，这与一开始我们分享的整体销售数据相符，而上榜的均价在1-2w项目，则呈现出相当高性价比。整个大光谷片区，上榜项目共3名，在均价1-2w热销盘中，雅居乐位列前茅。可见购房人对项目和产品的认可。雅居乐大胆做“差异化”能成功吸引人群关注，说明项目对武汉人居生活的洞察和理解。

关于雅居乐花园这个汤逊湖边IP级项目，业内媒体和专家也分别有各自的见解和观点。1月11日，本周六，我们邀请他们来到现场，对汤逊湖区域的规划、潜力、区域价值及产品力作深度分析和解读，欢迎参与，共同探讨。