浑身买点数不尽偏偏强行拉郎配,所谓的武汉TOD2.0虚晃一枪

武汉焦点原创 2019-07-03 10:10:57
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强扭的瓜不甜

看房子,最怕空气突然的安静。

“我们项目的地基抬高了整整3米,比一般的普通住宅多45°的景观视野!”

第一遍,没看利索;第二遍,前半句懂了,后半句啥玩意?

刚好认识项目的设计,朋友的说法是,一般地基抬高就是为了防止夏季暴雨被淹啊。

得,我马上掉头去问项目策划。

设计朋友口中“猴子派来的逗B”,灵魂画手,鉴定完毕。

这年头,在武汉买房,除了要会挑地段、选户型,还得学点儿空间想象力,不然脑子不够用。

地产圈有句行话:营销的嘴,骗人的鬼。无非就是说,营销人爱玩噱头,为了卖房,甚至无中生有。

去年,TOD开始在国内火起来,在武汉还是个相对新鲜和陌生的概念,但郑州、重庆已有先例。

2019年,武汉三环外来了个号称“TOD模式2.0”的项目——地铁时代云上城。据说,金银潭大道上相隔不远的地铁时代常青城就是TOD模式1.0,一代幽灵“捂盘王”。

两家是同一条绳上的蚂蚱。一开始,我莫名有点想笑,后来,我笑不出来了。

TOD是啥?度娘的解释很长,那就抽取关键词。

以公共交通枢纽为导向,归纳的使用场景是商住混合区,辐射半径400-800米,也就是说,TOD的诞生是利好于行人,潜台词就是“非机动车化”。

TOD的目的是解决交通拥堵和用地不足的矛盾,这也是它在城市化进程中最大的意义。

作为舶来品,概念科普,开发商常常会拿国外的案例作为说辞。

比如香港的尖沙咀,再如日本东京的涩谷未来之光,为什么常常拿亚洲说事?因为欧美圈跟我们不是一个文化体系,普通人的熟悉感和共鸣感差很多。

起码,这些案例指出了TOD适用的大致方向:人口密度大、公共交通发达的城市中心板块。

问题就来了,龙湖在汉口青年路的项目,自诩是“武汉首座TOD”,可人家地铁集团连连TOD模式2.0都造出来了,这就有意思了。

那就从TOD的目的——交通拥堵和用地不足,往前推导。

交通拥堵一般在哪儿?市中心啊,尤其是老城区路网密度稀疏的板块。

比如,从武胜路、汉正街、江汉路、黄浦路,恐怕没有哪条主干道的商圈比沿江大道更密集,中间还穿插着写字楼、ZF机关这类办公区,以及大片老旧小区、新型住宅。

用地不足,就更好解释。

武汉三环内的空地越来越少,楼市主战场早在去年年底就已经向三环-四环转移,土拍就是最好的证明。

前段时间,中央已经摆明态度:老城区的地,拆是拆不起了,以后只能改。

城市化,是一条时间线,有新就有旧,有破就有立。

拆迁需要有人买单,愿意买单的人,必须有足够的利润回报支撑,又想马儿跑得快,又不给马儿吃草,哪有那么美的事。

关键问题是,当城市化进程达到一定高度,重新再造一栋楼的利润,不足以抹平老城的土地拆迁成本,ZF和开发商就会放弃。

中央对待老城的态度,尤其是老破小的态度,也是考虑到市中心住宅的稀缺性,市中心意味着最短时间内获取到最丰富、最稀缺的资源,城市用地可以外扩,但不能无限制外扩,土地空间有限是一道红线,老破小不能不管不顾。

TOD从诞生之初,就是留守市中心的命格,就意味着要与旧改作抗争,另一方面,建筑的存在方式必须从横向线条式向纵向垂直式演变,提高土地集约化开发程度。

最近在看一本书,《美国大城市的死与生》,作者多次提到一个观点。

大意是:城市中的街道、公园这类功能区,使用寿命的长短,取决于周边是否有多业态、多类型的建筑群。

翻译再直白一点,部署在城市的功能区,需要各式各样的使用人群能覆盖24小时的空档,人既是功能区的使用者,同时也是监督者。

参考前文的香港、东京,多维、立体化的交通出行网络,将城市超过60%的人口、存在业态汇集于此。

在多业态的混合区里,“堵”是最常见的城市病,TOD就像三峡大坝,能蓄洪,也能泄洪,尽最大程度疏散人群,也能节省改造成本。

那么,云上城敢打TOD的牌,是否基于三金潭板块未来可能达到的人流量呢?

答案,恐怕是否定的。

武广商圈是非常典型的沿街排布式综合体,那时候武汉还没有地铁,公交才是王道。为了减少人寻找商品的时间,盒子状的商业体在街道上,够显眼,也有规模优势;

江汉路是沿袭了汉口沿江开发时代的城市习惯,改造为一条步行式商业街,以求隔绝机动车对行人购物体验的打扰,这是一个很明显的标志,一条路上,行人与机动车有着与生俱来的冲突。

楚河汉街则是沉浸式购物体验的升级版。“双首层”的设计,让人完全笼罩在各大商业建筑之中,商家的招牌琳琅满目,得到最大化的曝光和展示面。

很有意思的是,楚河汉街有一条天然的水道隔绝开来,避免了人流过于集中的弊端,拉长了行人动线,也丰富了购物逛街之余的景观面。

武汉天地之所以被抬到如今的商圈地位,是因为这里是富人区,人家原先是一条供业主买买日常所需的商业街,只不过一不小心逼格做高了。

再看三金潭。

周边是各种工业园,服装、商贸、印刷、建材等等,武汉客厅也不像客厅,更像是杂物间,古玩、家具、文创店,混为一体。

商业体难道就靠云上城自家那三层楼的商业撑门面?

就算把对面宏图梦想特区的商务区、永旺梦乐城拉过来,也没有市中心吸附人口的能量大。

商业怎么来,靠等,日积月累。商业的生命周期就是8年,结局一样是改造,而这8年,TOD等不到,也等不了。

地铁时代云上城,最大的卖点,是它的地段和交通,这是相对盘龙城、金银湖、吴家山而言,运气好,距离汉口主城确实是近。

金银潭大道总长约6.4公里,限购与不限购的界限,就在宏图路撕开了一道口子,留了个三金潭的缺口,慰藉武汉被限购的买房人。

据说,从1.0到2.0,云上城的外立面采用了玻璃幕墙,卖相会更好看,隔壁挨着一所学校,仅凭学区这一点,就能收获一大波死忠粉。

整个地块近百万方的体量,挨着府河湿地,地势有高有低,相差最高达10米;宏图大道地铁站另有三条交通轨道汇聚,整个项目的施工难度和工程量,武汉本地的承建商没几把刷子,还真扛不住。

承建方请来中建三局,是上了一道安全锁。武汉地铁集团也更熟悉先前修建地铁的地质条件,这次拉郎配,确实是锦上添花。

很多纠结的买房人,三句不离嘴的夺命追魂call之一:某某开发商的房子到底好不好啊?

今天赶得巧,你先去看看常青城已经交付的房子,试着潜进小区业主群,心里不就有底了吗?

买房不光要会挑地段、算价钱,还要勤快。

话说回来,那些敢把项目扎堆建在一条大街上的开发商,我一直都是由衷佩服,前一个项目做好了是招牌,反过来呢?

地铁时代云上城,的确是地铁上盖项目,但仅凭汉口三环外+不限购区这两点,云上城就敢扛TOD的旗子,已经牵强,至于2.0的底气,也是跟地铁时代常青城相比。

作为各方面条件优秀的刚需盘,地铁时代云上城是非常贴合刚需买点的,但它对TOD的理解,只停留在了地铁多、还近,出行方便的层面。

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