“高低配”是现在开发商做房子的惯常操作，一般是指一个小区，既有高层产品，又有低密（洋房&别墅）产品。

但是最近一些小区业主发现，自己家的房子，不仅层数高低配，连质量和配套，也“被高低配”了。

说好了园林院子，都在洋房区域，被开发商用一堵墙围了起来，和自己没有一点关系。

来源网络-招商公园1872用围栏分隔高层&洋房

招商公园1872是前四新神盘，高层毛坯备案价四新较高，别墅卖到47000；每次哥路过四新，都觉得它是给人感觉较好的一个楼盘。现在它居然也玩起了高低配。 

这篇文章告诉大家，交房时，除了看质量看装修，还要注意小区的真实布局&资源分配

高低配产品，你去买高层住宅的时候，置业顾问一般会给你解释为：无遮挡，直接看江/视野开阔；享受高端社区配置；扯淡一点的还有改变圈层，好像你和别墅业主住在一个小区，明天就能改变人生。

但事实是这样吗？

相比高层区域，低密区域吸收了大部分的绿化&公共设施配套，而高层由于密度大，公共区域有限，绿化、游乐设施都会缩水，人口密度大，活动空间很小；对于别墅业主来说，如果是围合式布局，那么在自家露台、院子是毫无隐私性可言的，每天都在现场直播。

这样做出来的产品，资源分配严重不足，所谓的“低密”“改善品质”也是空谈。

图源网络

开发商为什么要做高低配？

1.指标：

一个地块规划出来，有多少房源、建面多少平米，都是已经规定好的硬指标。但公共资源分布、楼间距不是。

为了获得较大收益，开发商往往选择建几个多层，并非一个高层/超高层，多层公摊面积小、实用面积更大，主要的是开发商建设成本更低！更不用像高层一样考虑地质和消防问题。

当然了，最重要的一点，低密产品价格更贵。把一块地卖出较大的货值，才是开发商的终极目的。通俗点讲，卖出一套358平，单价47000的别墅，抵得上卖20套14500的高层。这是高低配相比纯住宅的优点。

再参考两个重要的指标：容积率&绿化率

对于高层来说，容积率的大小，布局是否合理，直接影响到居住舒适度。

如果一个楼盘既有高层产品，又有低密产品，其中高层产品容积率高，低密产品容积率低，但土地的总体容积率没有变化。对着高密的住宅区，你发现不到4的容积率只是一个美丽的平均数。

又比如绿化率较低要求是30%，这个事其实简单，多种几棵树嘛。一些开发商为了抬高调性，还会设计什么中式园林、特色院子等等，结果你一入住，发现，连树都是别个的，园林你只能扒阳台上瞅瞅。

2.营销手段：

开发商的一般步骤是：首先推高层，提升市场知名度保证现金流——紧接推洋房，一般会比高层产品高2-3K，突出项目调性，顺便提高整体社区溢价预期——借助洋房溢价预期，提高高层售价，完成销售周期

在高低配楼盘，洋房&别墅始终作为形象产品和高溢价产品来提升楼盘品质和高层的溢价能力，高层作为大体量产品，作用在保证项目现金流和整体收益。

在这种情况下，开发商选择不同时取悦高层&洋房业主。于是高层业主“光荣”的沦为了低密业主居住舒适度和快速回款的牺牲品。

结语

一般情况下，刚需购房者，还是建议买纯高层社区，现在大多数开发商的绿化和公共设施做的是不错的，不要去想花刚需的钱，蹭到别墅的配套；

当然了如果你对俯视众生有执念，又实在想跟有钱人住在一起，就不用听下去了。

说到容积率，除少数豪宅外，主城区现在很少有低容积率的楼盘了，所以如果你要留在三环内，不必这个指标太看重，只要楼盘设计合理，能够充分的利用空间，提供舒适度较大化，也是可以选择的。

来源：微信公众号房哥买房