如今，距离2020年8月“三线四档”政策出台已逾一年。回顾这漫长的时日，武汉楼市发生了哪些变化？那些行路难、多歧路的房企们今日还安在吗？

从“三道红线”到“三线四档”

传递了什么？

回顾2020年8月，住建部、央行联合召开重点房地产企业座谈会，有12家房企出席该会议。

会上提出了三个监管要求：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍，即为“三道红线”。

而后，根据“三道红线”踩线的情况，监管部门将房企从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理。这一规则被市场总结为“三线四档5%”新规。“三线四档”的出台一度被认为是颠覆了房地产行业过去的底层逻辑，曾在业内引发了不小的轰动。

据相关数据统计，2020年100家上市房企中40家相较2019年成功实现降档，降档率达到40%，其中10家房企下降2档、1家房企下降3档、零踩线的房企数量从2019年17家跃升至2020年的29家。

“降档”似乎成为了房企2020年的主旋律。可以看出政策的推行一定程度上取得了显著效果。但另一方面，房企们在短短几个月时间就实现了绿档的蜕变，这着实是一个令人思考问题。

房企实现集体降档

是喜还是忧？

从2020年开始，相当一部分房企为了降档变绿卯足了力气，拼尽了全力。一些房企为了回款降负债，采取了积极的“以价换量”等方式，这也让更多买家可以以较合理的价格买到住宅。这些看似是一个好的发展趋势。

根据“三线四档”的指标，在82家典型房企中，32家“零踩线”，跻身绿档，其中万科、佳兆业、雅居乐新加入；42家房企一条踩线，位列黄档；8家房企降负债情况仍未有较大改观，三线均踩在红档之列。

虽然大部分房企积极降档，但受资金和市场影响，与去年下半年相比，2021年上半年降档房企数量有所减少。根据相关数据显示，不降反升的房企由去年底的1个增长至4个。其中，新湖中宝、上实发展均“由绿变黄”；京投发展“由橙变红”，蓝光发展直接“由黄变红”。

那么集体“降档”对于房企而言意味着什么？

首先，对于规模越大的企业而言，行业竞争梯队固化，一时间再难出对手。预计后期发展会越来越稳妥。

其次，债偿高峰期遇到“三线四档”发债规模持续低于到期债务规模；

最后，对于房企本身而言，被迫提高经营杠杆，或会带来经营风险；降档后房企对多元化或将重新思考。

可以看出，“三线四档”对房企而言，是机遇也是挑战。房地产市场或将面临重新洗牌。各档房企在资源分配上将发生扭转，从天上到地下也许就是刹那间。受益者或将在接下来的市场中更上一个台阶的，它们显然是拿地积极的绿档房企，当然，其中不乏“黄档”中经营杠杆较好的企业。行业将进入“好孩子”享受红利时代。

“三稳”抓手之下

武汉房企何去何从？

7月26日，财联社发布公告：被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，被监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%。房企拿地被限制，在这一层面上去看，是国家“稳地价”的前奏之一，当然也是对“三线四档”的进一步补充。

40%的拿地比例是一个什么概念？

其实我们大可以参考往年数据，2020年，在相对宽松的土地政策下，50强房企拿地销售比34%。2021年1-7月50强房企整体拿地销售比回落至30%，其中有11家房企拿地占比超过40%。总体而言，40%是一个相对中上等的水平。这对于房企是一种限制，也是一种平衡。

从2020年到2021年，关于楼市的调控政策重磅迭出。其初衷始终是围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”来进行。国家对于整个地产行业的监管决心可见。

武汉第二次集中土拍于2021年8月31日发布公告，要求：重启地价“熔断”，对住宅类用地设定出让较高价，严格控制住宅用地溢价率不突破15%的上限。15%的地价熔断意味着什么？很明显，规定了地价的同时从源头上锁死房价，进而斩断地价与房价的联动机制。

说白了，国家要的还是一个“稳”！

从“三道红线”到“三线四档”，从“40%的拿地比例”到“溢价率不得突破15%”，政策对于房企层层设限，道道门槛。长效管控下的房企发展不禁令人想到那首诗：“行路难！行路难！多歧路，今安在？”

再看当前武汉楼市行情，从8月武汉新房住宅成交量急速下滑，仅成交11070套，环比7月下跌61.44%，同比2020年8月下跌38.5%。

大环境平淡的背景下，房企面临三道红线、房贷集中度管理、“两集中”供地新规，以及将商票和拿地销售比纳入监管的陆续打补丁，压力不言而喻。

为此，房企的经营策略也将逐步进行调整，总体来说就是“开源节流”、“降速提质”。例如，部分房企通过打折促销方式加速回款；部分房企将减少拿地支出并降低销售目标，控制规模。